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　　“二手房房價降了嗎？”這成為“3·17”新政出臺幾個月來，二手房市場最為集中的話題。自4月份起，北京二手房市場成交量便開啟了“四連降”，目前已經跌下1萬套“關口”。在供需關系發生變化的背景下，二手房成交價格和掛牌價格也出現了大范圍降溫。在朝陽、海淀、大興、通州、昌平等多個小區，房源報價和成交價的下調也在時時上演。

　　成交均價連續小幅回落

　　當6月二手房成交量站在1萬套的關口時，業內有聲音表示，一萬套是行業能夠保本的紅線。而在緊接著的7月，北京二手房成交量則繼續直跌。

　　根據北京市住建委網站數據顯示，今年7月，北京全市二手住宅共網簽7158套。這一數據相比6月下滑19.7%，相比于去年7月下滑了68%。縱觀數據不難發現，自“3·17”新政出臺后，這已經是北京二手房網簽量連續第四個月回落。

　　成交量下滑改變了市場的供需關系和市場預期，這一影響直接反映在成交均價上。鏈家研究院數據顯示，自新政實施后的4月至7月的四個月里，北京各行政區的鏈家門店成交房源均價均出現了不同程度的下降。這其中，相比于4月，7月通州區二手房成交均價以12.68%的降幅位居首位。此外，西城、海淀、大興分別以11.45%、9.01%、8.92%的降幅位居其后。

　　另據偉業我愛我家全北京門店成交數據，7月北京二手住宅成交均價環比6月再度下降1%，是自5月以來連續第三個月回落。

　　麥田房產的數據也顯示，5月至今的三個月里，北京多個行政區的二手房成交量均呈下滑趨勢。這其中，7月房山的二手房成交量環比下滑近五成。門頭溝環比降幅達三成，東城和大興以25%和24%位列其后。與此相對應，麥田所在區域的門店成交均價也出現不同程度下滑。其中海淀區7月和6月的成交均價分別環比下滑7%和3%。

　　中原地產首席分析師張大偉介紹，北京二手房整體價格從4月開始到現在3個月累計跌幅在8%左右，部分區域房源價格超過了10%，目前價格回到了春節前后水平。

　　信貸收緊，換房者降價意愿增強

　　中原地產數據顯示，價格下調比較明顯的房源，主要集中在部分急于換房的客戶上，由于北京市場連環單比例非常高，此類個案有價格下調超過10%。但由于二手房價格不透明，也有很多報價虛高的案例，不代表市場價。

　　最近記者走訪了朝陽、昌平區域的多個社區發現，部分房源掛牌價格正在松動。

　　同樣情況也出現在天通苑。據天通苑北一區附近的中介門店經紀人介紹，小區里100平米左右的兩居室4月成交均價基本上在46000-50000元/平米之間，目前該類房源的成交價基本維持在42000元-45000元/平米之間，“最近有房源報價在41000元/平米，而且有可談的空間。”

　　與此同時，信貸收緊也成為換房群體增強降價意愿的重要因素。

　　“有些業主愿意在價格上讓步，但實際上對于付款方式要求較高。”走訪中有經紀人表示，因為銀行放款周期變長，全款或八成這樣的付款方式更能打動賣房人。

　　“偉嘉安捷”指出，由于政策出臺后帶來的持續性效應，如今業主急售的心態也愈發明顯。但是大部分購房人的觀望心態并未被打破，加之銀行放款較慢，業主采取措施為降價拋售或將房屋轉賣給全款購房人。目前二手房買賣雙方都處在待價而沽的階段，所以下半年的房價走勢將處于平穩下滑的狀態。

　　通州

　　整體降10%-20%個別房源跌幅更大

　　自3月17日開始，北京樓市刷新“史上最嚴”紀錄。時隔130余天，8月2日新京報記者親身感受通州樓市。

　　記者在地鐵八通線果園站附近的一家中介內，一小時內幾乎沒有電話鈴聲響起，更無顧客上門。有工作人員向記者坦言，“已經兩月沒開單了，沒有保底工資，只能花儲蓄度日。”

　　中介人員向記者推薦去緊鄰果園地鐵站北側的金源泉小區看房。該小區始建于2004年，共有12棟樓，均為七層或六層樓體。有一套三居，建筑面積131平米，“3·17”新政出臺之前掛牌價728萬，現價680萬，中介預計實際成交價格可以降到650萬。

　　據記者了解，在金源泉不遠的達富苑小區，一套119平米的三室兩廳房源，曾最高掛出650萬高價，后降到595萬元，實際成交價格會更低。

　　距離市政府通州新址不足十分鐘車程的運河灣小區，屬通州較為高檔小區。一位賣房者稱，小區建于2010年，目前均價在6萬/平米左右，自己手中的房子為81平米頂層兩居室，開發商贈的裝修，交房后基本沒住，預售價為528萬，實際成交價可議。有中介人員稱，較“3·17”新政出臺之前，該小區每平米降幅在一萬元左右。

　　多家中介機構工作人員均表示，新政實施以來，該區域房價平均降幅為10%至20%之間，個別房源成交跌幅更大，截至目前，成交依舊慘淡，幾乎未見回暖跡象。

　　朝陽管莊

　　降價業主瞄準高首付買家

　　在從去年跨越到今年春的二手房升溫潮中，管莊區域包括北京新天地在內的多個小區成為熱點，價格也表現出明顯漲勢。不過最近區域內的小區從業主掛牌價到成交價均有一定程度的松動。

　　“4月報價450萬元的一居室，這幾個月經過兩次調價，最終以小400萬元的價格成交。”朝陽管莊片區一中介門店經紀人介紹，原房主出于換房資金周轉的原因，最終決定降價出手。

　　記者觀察到，在管莊的北京新天地小區，3月份曾以425萬元總價成交的一居室，最近類似房源報價則在390萬元左右。該社區的中介經紀人告訴記者，這類報價下調明顯的房源多是換房業主，因為家里人口增加，急于趁著市場降溫時籌集資金換房。

　　在采訪中不難發現，同樣是67平方米左右、西北朝向的一居室，會出現350萬和390萬兩種金額相差40萬元的報價。據經紀人介紹，業主之所以會報出350萬的總價，和他想要換房，要求較高首付款有關系。

　　“這套房不是唯一住房，業主打算把這套房出手，添錢換房，所以這個報價主要考慮高首付購房人。”上述經紀人表示。

　　“有些業主愿意在價格上讓步，實際上對于付款方式要求較高。”在走訪中有多位經紀人對記者這樣表示。

　　昌平龍澤

　　新龍城最高時六七萬現在約5.5萬

　　價格漲得快跌得也快。在昌平天通苑、龍澤等大型居住區集中的片區，成交價和掛牌價下降也在不斷擴容。

　　記者在走訪中觀察到，最近半個月新龍城上架的新房源中，兩居室報價多在5.5萬元/平米左右，而100平方米左右的兩居室成交價則在5萬-5.3萬元/平方米之間。

　　據小區附近的中介經紀人介紹，最近受到市場需求萎縮和業主換房需求兩方面的影響，成交量近兩個月都不見起色。因此，成交價和報價都有所松動。目前小區的平均成交價格在5.5萬元/平方米左右。

　　實際上，自去年下半年開始，龍澤的新龍城等小區的二手房交易開始變得十分“火熱”。在今年春節前后，新龍城成交均價達到5.4萬元/平米，掛牌均價在5.7萬元/平米。

　　在春季市場最為火爆時，小區里的小兩居報價一周上漲5000元/平米。到了3·17新政前后，部分房源報價達到每平米六七萬，部分小戶型一居室房源成交單價已突破7萬元。

　　另據區域里中介經紀人介紹，在龍澤區域的龍澤苑東區和西區，二手房成交均價目前在5萬元/平米左右，較之前也有不同程度下調。

　　西城廣安門

　　榮豐2008單價降兩三萬元

　　“6月份后，成交量開始緩過來，價格暫時較穩定，不像原來每3-5天就有調整。”榮豐2008附近一鏈家中介表示。

　　據安居客房產研究院數據顯示，7月，較新政后一月日均瀏覽量降6成左右。另據相關機構的統計顯示，榮豐2008小區3月共成交86套，4月成交43套，6月成交13套，下滑明顯。

　　記者了解到，跟新政調控前相比，西城廣外學區的榮豐2008單價降2萬-3萬。其中小開間原來單價為13萬-14萬，現在為12萬左右。

　　“榮豐主要是小戶型成交。復式33平米，最高時能賣到500萬左右，現在也就430萬-440萬左右。”中介人士介紹道，該小區50平米復式戶型，實際使用面積可達110-120平米，總價700多萬元，而附近其他小區，80多平米總價達800萬-900萬，甚至可達1000萬以上。由于價格偏低，因此吸引了一些購房者，但沒有平層舒服。

　　因榮豐2008大戶型房源較少，價格對比不明顯。據我愛我家一經紀人表示，目前該小區在售一167平米三居，掛牌價1320萬元。此前掛牌價達1400萬元，這意味著掛牌總價下降了80萬元，“如果要買，價格還能談。”上述中介人員表示，因房本面積大，單價低于小戶型，掛牌單價為7.8萬。

　　實際上，榮豐2008所在的廣安門區域，新政后整體價位、成交量有所回落。廣安門區域共有10多個商品房項目，包括紅山世家、朗琴園、遠見名苑、麗水蓮花、蝶翠華庭、紅山世家、西豪逸景等。新政前該區域單價達11萬-12萬，目前整體區域單價回落至9萬-10萬左右。榮豐2008西側的麗水蓮花項目，目前單價在10萬元以內，相比三月份單價下降1萬元左右。紅山世家單價從13萬-14萬元降至11萬-12萬元，以一套92平米2居室為例，此前成交價達1250萬，最近在1000萬元左右。

　　記者了解到，廣安門區域成交量自6、7月份開始有所回升，“現在市場環境下多數是換房，該賣的賣，該買的買，再等基本上也就這樣了。”中介人士說。

　　大興西紅門

　　房源430萬掛牌358萬成交

　　8月2日，記者從大興區西紅門地鐵站步行10分鐘來到瑞海一區住宅區，該小區緊鄰興海公園。在中介人員的帶領下，記者來到了一處掛牌待售的簡裝住宅內，“96平米，兩居室，520萬賣價，比新政之前降了15%，房主著急換房，實際成交時，價格可以商量。附近‘宏大北園’一套89平米的房子，3月份掛出430萬，最后358萬成交了。”中介員向記者介紹。

　　從瑞海一區步行15分鐘便可到達興海家園小區，一中介機構向記者推薦了一套84平米兩居室簡裝房，“類似的房子在3月份能賣到470萬，現在也就418萬，當然房主一般還會少要點。”

　　而在宏大中國小區，據附近兩家中介人員稱，該小區2006年建成，共4棟樓，都是16層高板，出售房為89平米兩居室簡裝房，目前掛牌價為430萬，并強調“可議”。

　　根據中介機構提供的房源交易信息，記者初步統計了一下，較“3·17”新政出臺之前，該區域房價跌幅在15%至20%，此幅度也得到了多家中介機構和附近居民的認可。“賣多少錢，關鍵要遇到真的買主，不然就是有價無市，這幾個月只看到有來看房的，沒看到來買房的。”一位待售房主向記者說道。

　　“3月17日新政之前，我們的年收入都在十幾萬以上，從4、5月份起跌幅比較大，連續三個月，我一單也沒成，上個月我們整個連鎖店成交個位數，如今，各方都深陷樓市謎團之中，具體跌多少，誰也說不準，遇上愿意賣的，再有愿意買的，會跌三成，各種力量在博弈，大家都有各自的期待吧。”附近資深中介人員說道。

　　石景山魯谷

　　遠洋山水單價降一兩萬

　　“遠洋山水現在2居室單價6萬-7萬元，而最高點能達到8萬左右，一平米降1萬-2萬左右。”一門店經紀人表示。

　　記者了解到，近期在中介處成交的遠洋山水房源，價格偏低，多數是業主急賣。據悉，有門店最近成交了一套兩居室，掛牌價降了50萬。

　　一位中介人士表示，六月份成交量較少，七月份開始有所回升。“我們門店新政之前一個月可成交十幾套，四月份成交1-2套，7月賣了6-7套。”這一說法在相關機構的統計數據處得到證實。新政后遠洋山水成交量下滑明顯，3月成交55套，4月成交39套，6月成交27套。

　　遠洋山水所在的石景山魯谷區域，新政后價格都出現了不同程度的回落。

　　2004年以后的社區包括遠洋山水、遠洋沁山水、京漢旭城、時代廬峰等，老社區以永樂東區為例，基本上是90年左右的老房子。

　　目前整個魯谷片區單價在6萬-7萬之間，比新政前單價降了5000-10000元。比如：遠洋沁山水目前單價在8萬-9萬左右，新政前單價在10萬左右；京漢旭城目前單價6萬-7萬，以前價位達7萬-8萬。

　　新政后，成交量下滑較為明顯。據相關機構的統計數據顯示，魯谷區域3月共成交225套，4月成交142套，6月成交98套。另據安居客房產研究院提供的數據顯示，新政后魯谷區域安居客瀏覽量呈整體下滑態勢，且一個月內下降幅度近50%。

　　值得注意的是，二手房市場內“一買一賣”的關聯交易時間有所延長，最短6個月，總體需6-8個月。而在市場火爆時，一般交易時間為3-4個月。