王石離開萬科前收到的“大禮包”能否成為2017下半場引燃萬科的“興奮點(diǎn)”？這仍是個問題。
6月30日，對于此前551億收購的廣信資產(chǎn)包事宜，萬科在公告中稱，將與競拍前已有聯(lián)合投資承諾之合作方落實(shí)共同開發(fā)事宜，并根據(jù)董事會授權(quán)與其他意向合作方協(xié)商共同合作開發(fā)。
7月3日，標(biāo)普全球評級宣布，萬科收購?fù)恋刭Y產(chǎn)包會增加財務(wù)壓力，但鑒于其合同銷售強(qiáng)勁和擬收購資產(chǎn)的質(zhì)量較高，對其企業(yè)信用評級和展望未受此舉影響。
激進(jìn)收購換來“興奮點(diǎn)”
標(biāo)普分析稱，萬科收購對價約等于公司2017年全年合同銷售預(yù)期4500億元的12%，約為2016年末總資產(chǎn)的6.6%。萬科今年土地收購和新投資支出在合同銷售總額中所占比例將升至45%，2016年這一比例約為35%。
“在股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定的情況下，萬科投資規(guī)模和多元化進(jìn)度可能將提升。2016年萬科收購印力集團(tuán)。2017年，萬科與招商銀行合作成立平臺，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資。萬科已對商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理、物流和服務(wù)業(yè)務(wù)進(jìn)行一定投資，但截至目前這些業(yè)務(wù)的利潤貢獻(xiàn)有限。”標(biāo)普報告中指出。
標(biāo)普預(yù)計，隨著萬科實(shí)施擴(kuò)張和多元化計劃，財務(wù)杠桿可能將加劇。萬科未來12個月內(nèi)債務(wù)對息稅及折舊攤銷前利潤比率將為3.0倍，高于2016年的2.6倍。但萬科強(qiáng)勁的銷售增長、收入和利潤率上升應(yīng)抵消日益激進(jìn)收購帶來的影響。
對于萬科而言，將廣信資產(chǎn)包收入囊中，將進(jìn)一步鞏固其在廣州市場的地位。在一線城市招拍掛市場拿地越來越艱難的形勢下，萬科通過并購方式“曲線救國”，可以實(shí)現(xiàn)未來幾年有充足的貨量儲備。
而對于經(jīng)歷近兩年深陷股權(quán)紛爭，業(yè)績受牽連的萬科而言，更是需要借助新的“興奮點(diǎn)”繼續(xù)奪回已經(jīng)丟失的“地產(chǎn)一哥”地位。
數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)2728億元銷售額，低于碧桂園2848億元。就廣州市場而言，上半年，萬科在廣州的銷售金額為68.95億元，位列第三位，低于碧桂園和保利地產(chǎn)。
資產(chǎn)消化面臨長周期挑戰(zhàn)
據(jù)了解，萬科收購標(biāo)的主要包括三部分：
第一部分為廣東國際信托投資公司（“廣國投”）持有的對廣東省信托房產(chǎn)開發(fā)公司（“廣信房產(chǎn)”）的三項(xiàng)權(quán)益：對廣信房產(chǎn)的100%投資權(quán)益；對廣信房產(chǎn)的債權(quán)及相應(yīng)利息；受讓的大廈實(shí)業(yè)公司對廣信房產(chǎn)的債權(quán)及相應(yīng)利息。
第二部分為破產(chǎn)清算組接受廣東國際租賃公司破產(chǎn)清算小組、廣信企業(yè)發(fā)展公司破產(chǎn)清 算組和廣東國際信托投資公司深圳公司破產(chǎn)清算組委托，在本次拍賣中一并出售該三家破產(chǎn) 公司清算組分別持有的對廣信房產(chǎn)的債權(quán)。
第三部分為廣國投持有的對廣東國際信托投資公司廣州房地產(chǎn)分公司的100%投資權(quán)益。 交易標(biāo)的的核心資產(chǎn)為位于廣州市核心區(qū)域16宗可開發(fā)土地，土地的剩余權(quán)益可開發(fā)計容積率建筑面積約預(yù)計為211萬平方米（以最終的規(guī)劃為準(zhǔn)）。其中，主要位于荔灣區(qū)、越秀區(qū)。
據(jù)和訊房產(chǎn)了解，荔灣區(qū)、越秀區(qū)兩個區(qū)域?qū)購V州市中心區(qū)域，周邊基礎(chǔ)設(shè)施及配套完善，寸土寸金，近兩年極少拍地。今年上半年，這兩個區(qū)域的商住商服用地顯示為“零供應(yīng)”。標(biāo)普指出，“萬科交易標(biāo)的成本約為2.6萬元/平方米，低于附近在售項(xiàng)目4萬-5萬元/平方米銷售價格。這些資產(chǎn)的利潤率相對較好。”
不過，也有業(yè)內(nèi)人士指出，廣信旗下資產(chǎn)閑置近20年，后續(xù)債權(quán)債務(wù)、法律糾紛問題極為復(fù)雜。此前已有大量廣州房企想盤活這些地，但都沒有結(jié)果。萬科后續(xù)要處理和盤活這些資產(chǎn)需要投入大量時間和資金。
標(biāo)普分析報告稱，萬科收購的這批資產(chǎn)消化期可能較長，這與萬科的資產(chǎn)快速周轉(zhuǎn)模式相悖。另外，該資產(chǎn)包還包括債務(wù)，但目前并未詳細(xì)披露這方面信息。
值得關(guān)注的是，萬科除了與競拍前已有聯(lián)合投資承諾的合作方聯(lián)合開發(fā)外，還將引入其他地產(chǎn)商聯(lián)手開發(fā)。但究竟如何引進(jìn)外部地產(chǎn)商？又將如何合作？仍是謎團(tuán)。
6月30日，萬科2016年股東大會上，郁亮表示，與深鐵合作后，結(jié)合點(diǎn)是軌道+物業(yè)，萬科將如虎添翼。
沒有金剛鉆，不攬瓷器活。這個被稱為“史詩級別”的交易，對于經(jīng)歷過股權(quán)爭奪戰(zhàn)的萬科而言，究竟是可以“一戰(zhàn)成名”，還是一塊“燙手山芋”，還要拭目以待。
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