去年7月，南京被列入保險(xiǎn)版以房養(yǎng)老第二批試點(diǎn)城市，不少市民很關(guān)心相關(guān)保險(xiǎn)產(chǎn)品的落地時(shí)間。4月23日，記者從幸福人壽江蘇分公司獲悉，該公司推出的國(guó)內(nèi)首款保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品——“幸福房來(lái)保”，繼在北京、上海、廣州和武漢推出后，近日在南京開(kāi)展試點(diǎn)，60至85周歲擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人均可辦理。
進(jìn)展
保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”
遲到了幾個(gè)月
2014年6月23日，保監(jiān)會(huì)公布《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，北京、上海、廣州、武漢成為首批保險(xiǎn)版以房養(yǎng)老試點(diǎn)城市。
所謂保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”，全稱叫老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，又稱“倒按揭”。就是擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，然后按月領(lǐng)取一定數(shù)額的養(yǎng)老金，其間老人仍然可以住在這里，仍然擁有對(duì)房屋的占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，直至身故；而在老年人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。
2015年3月，保監(jiān)會(huì)批復(fù)了國(guó)內(nèi)首款以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品幸福人壽“幸福房來(lái)寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)A款”的條款和費(fèi)率，首批試點(diǎn)城市也陸續(xù)嘗鮮。
去年7月15日，保監(jiān)會(huì)發(fā)布消息，擴(kuò)大保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)范圍,南京列入第二批試點(diǎn)城市。去年10月，南京相關(guān)部門(mén)與3家保險(xiǎn)公司聯(lián)合召開(kāi)工作推進(jìn)會(huì)，提出將試點(diǎn)保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”。
原本預(yù)計(jì)最快2016年底落地的首款保險(xiǎn)產(chǎn)品，直到最近才正式面向南京的老年人。記者從幸福人壽江蘇分公司獲悉，該公司推出的國(guó)內(nèi)首款保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品——“幸福房來(lái)保”，繼在北京、上海、廣州和武漢推出后，最近在南京開(kāi)展試點(diǎn)。
保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”四大焦點(diǎn)
焦點(diǎn)
怎么申請(qǐng)投保？
記者了解到，該產(chǎn)品對(duì)投保人（被保險(xiǎn)人）的年齡限制在60周歲至85周歲，老年人將房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司后，可繼續(xù)住在原有房屋中選擇“居家養(yǎng)老”，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老保險(xiǎn)金直至身故。幸福人壽江蘇分公司的工作人員告訴記者，目前，南京已有老人打電話咨詢這款以房養(yǎng)老的保險(xiǎn)產(chǎn)品。
想要投保這款產(chǎn)品，需要如下流程：首先，老人與保險(xiǎn)公司雙方達(dá)成初步參與計(jì)劃，保險(xiǎn)公司和老人商量選擇并對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估產(chǎn)品測(cè)算，由此測(cè)算出老人每月領(lǐng)取的養(yǎng)老金；接著，雙方達(dá)成共識(shí)，保險(xiǎn)公司做盡職調(diào)查；猶豫期后，保險(xiǎn)合同正式生效老人開(kāi)始領(lǐng)取養(yǎng)老金，直至去世；去世后，保險(xiǎn)公司和繼承人對(duì)房產(chǎn)處置。
焦點(diǎn)
房屋抵押后的月養(yǎng)老金怎么核算？
投保人與保險(xiǎn)公司簽訂合同時(shí)，雙方將確定基本養(yǎng)老保險(xiǎn)金額，綜合考慮房屋折舊、預(yù)期增值、預(yù)期的老年人平均生存年限等因素，金額一經(jīng)確定，不能變更。當(dāng)然，投保人每月拿到的養(yǎng)老金要在基本養(yǎng)老金額當(dāng)中扣除必要的費(fèi)用，如部分房屋評(píng)估費(fèi)、律師費(fèi)、保單管理費(fèi)等。
由于房屋價(jià)值的評(píng)估直接影響到了養(yǎng)老保險(xiǎn)金額的多少，這個(gè)由誰(shuí)來(lái)決定？條款顯示，保險(xiǎn)公司將和老人共同選擇和委托一家具備國(guó)家一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋評(píng)估。
該產(chǎn)品設(shè)計(jì)了兩種方案，供投保人選擇其一。方案一不承擔(dān)投保人身故給付責(zé)任，也不退還延期年金所產(chǎn)生的現(xiàn)金價(jià)值。方案二為保險(xiǎn)公司承擔(dān)延期年金的身故給付責(zé)任，或在退保時(shí)退還現(xiàn)金價(jià)值。
以65周歲男性，房產(chǎn)有效保險(xiǎn)價(jià)值500萬(wàn)為例。若方案一，根據(jù)測(cè)算出來(lái)的每月領(lǐng)取養(yǎng)老金為15155元，但在扣除延期年金和保單管理費(fèi)后，老人每月實(shí)際可領(lǐng)到的養(yǎng)老金為13522元，直至去世。延期年金每年繳費(fèi)金額為18595元（賬面累積，無(wú)需現(xiàn)金），繳費(fèi)年數(shù)20年。
若選擇方案二，月度可領(lǐng)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)金7960元，直至去世。延期年金每年繳費(fèi)金額為51560元（賬面累積，無(wú)需現(xiàn)金），繳費(fèi)年數(shù)20年。
養(yǎng)老金給付日為主險(xiǎn)合同生效之日起第45日，首次給付日支付第一個(gè)月、第二個(gè)月的養(yǎng)老保險(xiǎn)金。
記者注意到，方案一所需要繳納的延期年金保費(fèi)較少，每月可領(lǐng)取的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)金額較高。方案二則正好相反。
那么方案一和方案二的區(qū)別在哪里？南京一保險(xiǎn)行業(yè)專家表示，兩個(gè)方案的區(qū)別在于身故和退保的情況下還能否拿到錢(qián)。“為了應(yīng)對(duì)長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)，這款產(chǎn)品要求投保人買(mǎi)一份繳費(fèi)20年的延期年金（注：無(wú)需以現(xiàn)金形式繳納，在養(yǎng)老費(fèi)用賬戶中進(jìn)行積累計(jì)算，待到老人身故后再以房產(chǎn)處置所得資金來(lái)做結(jié)算），等于在房產(chǎn)反向抵押的基礎(chǔ)上疊加了一份年金險(xiǎn)。延期年金是指保險(xiǎn)合同成立后，經(jīng)過(guò)一定時(shí)期或被保險(xiǎn)人達(dá)到一定年齡后保險(xiǎn)人才開(kāi)始給付年金的保險(xiǎn)。這就像在工作期間購(gòu)買(mǎi)延期年金，以滿足退休后的生活費(fèi)用需要。”
焦點(diǎn)
房屋升值的部分怎么算？
除了房屋價(jià)格的評(píng)估，很多老年人對(duì)房屋的所有權(quán)以及房子升值部分的收益存在疑慮。
對(duì)此，幸福人壽告訴記者，投保該產(chǎn)品，房子的所有權(quán)還是歸老人，老年人只簽訂抵押登記合同，且必須指定繼承人并進(jìn)行公證，繼承人可以為子女、親友、原單位等。老人在生存期間繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處分權(quán)直至去世。老人百年之后，其繼承人享有優(yōu)先贖回權(quán)，可以選擇償還保險(xiǎn)公司相關(guān)費(fèi)用贖回房屋；如繼承人不選擇贖回，則保險(xiǎn)公司對(duì)房產(chǎn)再進(jìn)行處置，處置所得優(yōu)先償還保險(xiǎn)公司相關(guān)費(fèi)用，如有剩余歸屬繼承人。
仍以上述案例測(cè)算：如果老人選擇方案一，84歲去世，其已經(jīng)領(lǐng)取該保險(xiǎn)發(fā)放的養(yǎng)老金20年，合計(jì)324.53萬(wàn)元，但這部分養(yǎng)老金計(jì)息后就價(jià)值721.26萬(wàn)元。而此前老人的房屋評(píng)估價(jià)值為500萬(wàn)元，若繼承人想贖回房子就要給保險(xiǎn)公司721.26萬(wàn)元，選擇不贖回的話，則全由保險(xiǎn)公司處置，由于已經(jīng)超過(guò)500萬(wàn)，繼承人無(wú)剩余金額可領(lǐng)。
如果選擇了方案二，同樣84歲去世，合計(jì)領(lǐng)取191.04萬(wàn)元，但這部分養(yǎng)老金計(jì)息后同樣價(jià)值721.26萬(wàn)元。若繼承人想贖回房子就要給保險(xiǎn)公司721.26萬(wàn)元，選擇不贖回的話，也無(wú)剩余金額可領(lǐng)。
記者從測(cè)算表中發(fā)現(xiàn)，在上述案例中，無(wú)論選擇方案一還是方案二，如果老人79歲去世，其領(lǐng)取養(yǎng)老金已經(jīng)15年時(shí)，這部分養(yǎng)老金計(jì)息后的價(jià)值為463.5259萬(wàn)元，再往后，老人去世后需要償還給保險(xiǎn)公司的費(fèi)用就會(huì)超過(guò)房屋有效保險(xiǎn)價(jià)值，超過(guò)的部分老年人指定的繼承人無(wú)須追加，但優(yōu)先償還保險(xiǎn)公司后，繼承人也沒(méi)有剩余的錢(qián)可領(lǐng)取。實(shí)際上，在這15年中，兩種不同方案下，老人共計(jì)領(lǐng)取到的養(yǎng)老金分別為243.3975萬(wàn)元和143.28萬(wàn)元。
焦點(diǎn)
猶豫期過(guò)了還能退保嗎？
值得一提的是，這款產(chǎn)品特地設(shè)了30天猶豫期，相比普通保險(xiǎn)產(chǎn)品15天的猶豫期明顯延長(zhǎng)，這也是為了給老人更多時(shí)間考慮清楚。
如果超過(guò)猶豫期又想反悔，可以退保嗎？據(jù)介紹，客戶可隨時(shí)退保贖回房屋，終止保險(xiǎn)合同，但要承擔(dān)一定退保手續(xù)費(fèi)和其他各類(lèi)費(fèi)用和損失賠償，退保手續(xù)費(fèi)為退保之前累積計(jì)息的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用的一定比例，第一年至第五年分別為10%、8%、5%、3%和1%，第六年及以后年度退保，不再收取退保手續(xù)費(fèi)。如果在一定期限內(nèi)老年人無(wú)法償還，保險(xiǎn)公司將對(duì)抵押房屋行使處分權(quán)，即出售（變賣(mài)）抵押房屋。
記者了解到，該款產(chǎn)品中，保險(xiǎn)公司的盈利模式主要是通過(guò)5.5%的利率差賺錢(qián)，以及老人身故后房產(chǎn)的處置。
延伸
到去年底，全國(guó)有52戶70人投保
據(jù)幸福人壽介紹，截至2016年底，共52戶70人投保，涉及抵押房產(chǎn)價(jià)值超過(guò)1.47億元，發(fā)放養(yǎng)老金413萬(wàn)元，老人平均月領(lǐng)養(yǎng)老金9623.9元；月領(lǐng)最高的是上海的一位老人，每月可領(lǐng)取20494元。
南京一位保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，幸福人壽的這款產(chǎn)品設(shè)計(jì)很復(fù)雜，業(yè)內(nèi)人士看著都吃力，一定程度上也影響了該款保險(xiǎn)的銷(xiāo)量。
南京市民政局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品推出前，房子只能供老人自住，無(wú)法變成老人的養(yǎng)老收入，而出租、出售房產(chǎn)，又不能實(shí)現(xiàn)老人居家養(yǎng)老的愿望。如何能把家庭主要財(cái)富房產(chǎn)變成活錢(qián)，既可保證老人居家養(yǎng)老，又能增加老人的養(yǎng)老收入，以房養(yǎng)老是實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)目標(biāo)的重要途徑之一。從試點(diǎn)城市來(lái)看，選擇“以房養(yǎng)老”的老人大多是鰥寡孤獨(dú)老人、失獨(dú)老人以及擁有兩套以上房產(chǎn)的老人。
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