面對(duì)長(zhǎng)租公寓這片萬(wàn)億“藍(lán)海”，從去年開(kāi)始，萬(wàn)科、龍湖、陽(yáng)光城、綠城、保利等一批房企紛紛以不同形式涉足。對(duì)房企而言，將長(zhǎng)租公寓作為創(chuàng)新業(yè)務(wù)大力發(fā)展，不僅是進(jìn)入樓市下半場(chǎng)之后轉(zhuǎn)型的迫切需要，更是出于打通上下游資源、增加客戶(hù)黏性、獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，甚至實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)作的戰(zhàn)略考量。
不過(guò)，也有一部分房企對(duì)長(zhǎng)租公 寓市場(chǎng)心存疑慮。新城控股副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，不論是聯(lián)合辦公還是長(zhǎng)租公 寓，市場(chǎng)空間都非常有限，這對(duì)于必須上規(guī)模才能賺錢(qián)的產(chǎn)品類(lèi)型來(lái)說(shuō)，是個(gè)致命的掣肘。“如果房企紛紛往里面擠，投入大量人力物力做這個(gè)，我認(rèn)為并不劃算。”
距離地鐵站一公里左右，鄰居是一群25至40歲之間的年輕人，房間簡(jiǎn)單舒適、裝配齊備，公用客廳的角落里幾個(gè)年輕“創(chuàng)客”在討論P(yáng)PT，書(shū)吧一角有人頭戴耳機(jī)沉浸在自己的世界，自動(dòng)販賣(mài)機(jī)隨處可見(jiàn)，健身房里24小時(shí)有人揮汗如雨，你還可以隨時(shí)走到前臺(tái)要一杯熱咖啡……在上海萬(wàn)科位于張江國(guó)創(chuàng)中心的泊寓項(xiàng)目里，這是每天的生活場(chǎng)景。
從去年開(kāi)始，長(zhǎng)租公 寓市場(chǎng)加速興起。瞄準(zhǔn)長(zhǎng)租公 寓這一片萬(wàn)億“藍(lán)海”，萬(wàn)科、龍湖、陽(yáng)光城、綠城、保利等一批房企紛紛以不同形式涉足。對(duì)房企而言，將長(zhǎng)租公 寓作為創(chuàng)新業(yè)務(wù)大力發(fā)展，不僅是進(jìn)入樓市下半場(chǎng)之后轉(zhuǎn)型的迫切需要，更是出于打通上下游資源、增加客戶(hù)黏性、獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，甚至實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)作的戰(zhàn)略考量。可以預(yù)見(jiàn)的是，借力政策推動(dòng)，誰(shuí)能快速?gòu)?fù)制、擴(kuò)大規(guī)模、占領(lǐng)市場(chǎng)，或許誰(shuí)就能在房地產(chǎn)市場(chǎng)的“白銀時(shí)代”多一項(xiàng)制勝的籌碼。
年輕人構(gòu)成租客主體
萬(wàn)科和龍湖地產(chǎn)的長(zhǎng)租公 寓品牌泊寓、冠寓，都將租客的主體定位于85后、90后年輕人。
小安，一個(gè)90后創(chuàng)客，去年與好友從浙江寧波來(lái)到上海開(kāi)創(chuàng)自己的“小”事業(yè)。小安的新公司是為新游戲提供角色形象創(chuàng)意的，目前就小安和他朋友兩個(gè)人。于是，他們租住在上海張江國(guó)創(chuàng)中心的萬(wàn)科泊寓里，一套65平方米的房源，月租金4990元。
“這里很適合我們。搞我們這行的都很宅，不需要居住在市中心CBD，只要緊鄰地鐵線(xiàn)，出行方便就行。最重要的是，這里是年輕人的聚居地，可以認(rèn)識(shí)不同行業(yè)的同齡人，大家很聊得來(lái)，我們不僅可以收獲靈感，甚至有什么新創(chuàng)意馬上就可以在鄰居間做"內(nèi)測(cè)"。”在張江泊寓的公共客廳，記者見(jiàn)到了正抱著電腦做設(shè)計(jì)的小安。一臺(tái)電腦，高速網(wǎng)絡(luò)，就可以滿(mǎn)足小安的工作需要。對(duì)于這樣的居住環(huán)境，小安是喜歡的。
小安告訴記者，事實(shí)上他家境殷實(shí)，在寧波當(dāng)?shù)刈錾獾母改冈谒麃?lái)上海之初就提出過(guò)要為兒子買(mǎi)套房。“對(duì)于我們90后來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房才有家的觀(guān)念已經(jīng)不那么重了，租住在這里比買(mǎi)一套房關(guān)上門(mén)誰(shuí)也不認(rèn)識(shí)誰(shuí)，居住體驗(yàn)要好得多。更何況，對(duì)我們創(chuàng)客來(lái)說(shuō)，變化隨時(shí)發(fā)生，也許明天就有一個(gè)更好的機(jī)會(huì)在北京、深圳或其他任何一個(gè)地方等我呢。”
像小安這樣的85后、90后構(gòu)成了長(zhǎng)租公 寓目前的承租主體。張江國(guó)創(chuàng)中心萬(wàn)科泊寓的店長(zhǎng)張泱告訴記者，這家泊寓從去年四季度開(kāi)業(yè)以來(lái)，出租率最高可達(dá)到90%。他們會(huì)對(duì)租客進(jìn)行篩選，年齡一般在24至40歲之間，可單身可已婚，但不可帶孩子。工作背景和收入情況也會(huì)進(jìn)行篩選，一般以張江園區(qū)內(nèi)高科技企業(yè)員工居多，大多收入不菲，受教育程度良好，這在一定程度是保證了泊寓的租客素質(zhì)。
較之萬(wàn)科泊寓，龍湖地產(chǎn)首個(gè)長(zhǎng)租公 寓試水項(xiàng)目則偏向于高端路線(xiàn)。3月15日，龍湖地產(chǎn)旗下長(zhǎng)租公 寓品牌——冠寓在重慶正式面世，共提供180套租賃房源。重慶龍湖地產(chǎn)創(chuàng)新業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴記者，自2月開(kāi)始蓄客至今，不到兩個(gè)月時(shí)間其出租率已達(dá)到95%，市場(chǎng)反響超出預(yù)期。租客主體是85后、90后年輕人，主要分為三類(lèi)需求：一類(lèi)是外地來(lái)渝工作、創(chuàng)業(yè)的年輕人，暫時(shí)不打算買(mǎi)房的；一類(lèi)是準(zhǔn)備買(mǎi)房或已買(mǎi)房但還沒(méi)交房的，租房作為臨時(shí)過(guò)渡的；還有一類(lèi)是企事業(yè)單位批量租賃解決員工住宿問(wèn)題的。
意在備戰(zhàn)樓市下半場(chǎng)
進(jìn)入樓市發(fā)展的下半場(chǎng)，長(zhǎng)租公 寓成為不少房企2017年重點(diǎn)發(fā)展的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，并紛紛提出動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)間的擴(kuò)張目標(biāo)。
在進(jìn)入樓市發(fā)展的下半場(chǎng)后，房企的傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式在高地價(jià)面前越來(lái)越難以為繼。搶占長(zhǎng)租公 寓市場(chǎng)，打造自身長(zhǎng)租公 寓品牌，一方面可以為未來(lái)進(jìn)行品牌輸出打好基礎(chǔ)，另一方面能夠?yàn)榉科髱?lái)穩(wěn)定的租金收入，而這筆可觀(guān)的現(xiàn)金流較易實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，便于企業(yè)資本運(yùn)作。
此外，由于目前上海等地要求所有招拍掛的出讓土地必須有15%以上面積由開(kāi)發(fā)商自持，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商擁有大量自持物業(yè)，而長(zhǎng)租公 寓品牌的培養(yǎng)，成為這部分自持物業(yè)很重要的去化出路。
基于此，長(zhǎng)租公 寓成為不少房企2017年重點(diǎn)發(fā)展的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，并紛紛提出動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)間的擴(kuò)張目標(biāo)。
萬(wàn)科董秘朱旭在3月7日的電話(huà)會(huì)議上表示，長(zhǎng)租公 寓將會(huì)是萬(wàn)科今年發(fā)展的重要方向，將在核心城市展開(kāi)布局。截至2016年底，作為萬(wàn)科旗下長(zhǎng)租公 寓品牌，泊寓已在廣州、廈門(mén)、合肥、上海和重慶等城市落地了10余個(gè)項(xiàng)目，已出租公 寓達(dá)1.6萬(wàn)間，并計(jì)劃在2017年發(fā)展至15萬(wàn)間。
3月24日，在龍湖地產(chǎn)2017年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉透露，冠寓是龍湖的“主航道”業(yè)務(wù)，將集中公司的優(yōu)勢(shì)資源著力發(fā)展。成都、重慶是龍湖深耕已久的西南區(qū)域重點(diǎn)城市，已經(jīng)率先推出3個(gè)冠寓項(xiàng)目，布局了三條符合青年居住習(xí)慣的特色產(chǎn)品線(xiàn)，下一步在北京、上海也會(huì)大面積推廣。具體來(lái)看，冠寓將聚焦北上廣深四大一線(xiàn)城市，及重慶、成都、蘇州、杭州、南京、廈門(mén)等領(lǐng)先二線(xiàn)城市，目標(biāo)城市12個(gè)，力爭(zhēng)用三年時(shí)間，每年推出1萬(wàn)到1.5萬(wàn)間，第三年?duì)幦∵_(dá)到10億元以上的收入規(guī)模，躋身中國(guó)長(zhǎng)租公 寓市場(chǎng)前列。
從房源獲取上來(lái)看，房企涉足長(zhǎng)租公 寓有一個(gè)共同的特點(diǎn)，即以自持物業(yè)試水，但不拘泥于持有物業(yè)。據(jù)記者了解，上海萬(wàn)科目前開(kāi)業(yè)的泊寓項(xiàng)目均為自持物業(yè)，今年還將在上海增加50個(gè)泊寓項(xiàng)目，其中30個(gè)年內(nèi)開(kāi)業(yè)，如此快速的布點(diǎn)擴(kuò)張，自持物業(yè)顯然滿(mǎn)足不了房源需求，以十年或更長(zhǎng)租約租下整棟物業(yè)，并經(jīng)過(guò)改造輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，今后將作為萬(wàn)科泊寓房源的主要來(lái)源方式。龍湖方面則表示，在房源拓展方式上，冠寓不拘泥于自有物業(yè)，起步階段將以輕資產(chǎn)模式為主，會(huì)租賃其他物業(yè)；中長(zhǎng)期看，會(huì)逐步輕重資產(chǎn)并舉，最終資產(chǎn)輕重比為2:8。
記者通過(guò)調(diào)查梳理發(fā)現(xiàn)，目前房企投身長(zhǎng)租公 寓的方式主要分為兩類(lèi)：一類(lèi)是房企主導(dǎo)，作為長(zhǎng)租公 寓的運(yùn)營(yíng)方，且一般會(huì)有一個(gè)統(tǒng)一的品牌，如萬(wàn)科的泊寓、龍湖的冠寓等。這種模式是出于戰(zhàn)略性布局考慮，拓展新業(yè)務(wù)領(lǐng)域，打造自有長(zhǎng)租公 寓品牌，獲取新的盈利點(diǎn)，并且通過(guò)與地產(chǎn)主業(yè)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)的協(xié)同（如客戶(hù)資源共享等），可實(shí)現(xiàn)相互促進(jìn)發(fā)展；另一類(lèi)是托管合作，指房企與專(zhuān)業(yè)公 寓運(yùn)營(yíng)商合作，房企負(fù)責(zé)組織房源供應(yīng)，由第三方公 寓運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行公 寓的運(yùn)營(yíng)。這種模式的目的是促進(jìn)新房項(xiàng)目的銷(xiāo)售去化，以及盤(pán)活二手房源，提升利用效率，完善社區(qū)增值服務(wù)。
克而瑞房地產(chǎn)研究中心研究員房玲認(rèn)為，房企進(jìn)軍長(zhǎng)租公 寓有其戰(zhàn)略考量。從短期來(lái)看，長(zhǎng)租公 寓租賃業(yè)務(wù)與房產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)可以產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)，共享客戶(hù)資源，進(jìn)行聯(lián)合營(yíng)銷(xiāo)，從而促進(jìn)銷(xiāo)售項(xiàng)目的去化。這點(diǎn)在青年長(zhǎng)租公 寓上表現(xiàn)得更為明顯，如重慶西九萬(wàn)科泊寓就是把公 寓優(yōu)先租給了重慶萬(wàn)科西九項(xiàng)目二期的潛在購(gòu)房者，且租金可用于購(gòu)買(mǎi)二期房子的抵用款。通過(guò)長(zhǎng)租公 寓，開(kāi)發(fā)商培養(yǎng)起一批未來(lái)的潛在購(gòu)房客戶(hù)——今天租泊寓的年輕人，也許若干年后就會(huì)成為萬(wàn)科業(yè)主。
此外，長(zhǎng)租公 寓還可以幫助房企獲取大量準(zhǔn)確性高的客戶(hù)信息，完善客戶(hù)大數(shù)據(jù)，這有利于打通房地產(chǎn)上下游資源，為開(kāi)發(fā)商贏(yíng)得更多在社區(qū)增值服務(wù)上賺錢(qián)的機(jī)會(huì)。
“企業(yè)并不是做慈善，房企大力發(fā)展長(zhǎng)租公 寓，一定是有利可圖，并且可以持續(xù)發(fā)展的。”上海萬(wàn)科長(zhǎng)租公 寓項(xiàng)目負(fù)責(zé)人丁潔告訴記者，長(zhǎng)租業(yè)務(wù)短期內(nèi)不賺錢(qián)，但長(zhǎng)期一定賺錢(qián)；小規(guī)模不一定賺錢(qián)，但形成規(guī)模后一定可以賺錢(qián)。
雖然沒(méi)有透露目前萬(wàn)科泊寓的具體利潤(rùn)率，但丁潔表示，經(jīng)過(guò)嚴(yán)密測(cè)算，在覆蓋掉所有成本后，目前泊寓還是盈利的。而邵明曉則在龍湖地產(chǎn)的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上明確表示，目前龍湖長(zhǎng)租公 寓的毛利率在35%左右，并不特別高，但公司判斷，通過(guò)后期精細(xì)化運(yùn)營(yíng)以及進(jìn)一步客戶(hù)細(xì)分，這個(gè)業(yè)務(wù)未來(lái)會(huì)是長(zhǎng)期可持續(xù)的業(yè)務(wù)板塊。
金融配套政策支持至關(guān)重要
上海等一線(xiàn)城市和一些長(zhǎng)租公 寓發(fā)展較好的熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，有關(guān)政府部門(mén)都在積極醞釀扶持長(zhǎng)租公 寓市場(chǎng)發(fā)展的配套政策。
對(duì)于長(zhǎng)租公 寓這個(gè)沉淀資金量大且回收時(shí)間長(zhǎng)的細(xì)分領(lǐng)域來(lái)說(shuō)，金融政策的支持很是關(guān)鍵。據(jù)記者了解，上海等一線(xiàn)城市和一些長(zhǎng)租公 寓發(fā)展較好的熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，有關(guān)政府部門(mén)都在積極醞釀扶持長(zhǎng)租公 寓市場(chǎng)發(fā)展的配套政策。
以上海為例，近期上海市金融辦召集會(huì)議，邀請(qǐng)上海萬(wàn)科、青客、魔方三家公司座談，了解目前長(zhǎng)租公 寓領(lǐng)域龍頭企業(yè)融資等情況，證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)、住建委相關(guān)政府部門(mén)人員亦到場(chǎng)列席。記者了解到，盡管目前萬(wàn)科、龍湖等開(kāi)發(fā)商主要是利用自有資金做長(zhǎng)租公 寓，尚未對(duì)外融資，但相關(guān)房企均向記者表示，Reits、租約證券化等未來(lái)必將成為長(zhǎng)租公 寓融資的主要渠道，亟待政策給予扶持。相關(guān)政府部門(mén)對(duì)此表示，將上報(bào)企業(yè)需求，積極醞釀出臺(tái)輔助政策為企業(yè)助力。
在近期舉行的2017年第一屆地新引力創(chuàng)新峰會(huì)上，易居企業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁張燕表示，從投融資角度來(lái)看，2016年長(zhǎng)租公 寓領(lǐng)域的投融資活動(dòng)表現(xiàn)出兩個(gè)顯著特征：一是資金明顯偏向模式成熟的龍頭企業(yè)；二是投資方式開(kāi)始從前期的股權(quán)投資轉(zhuǎn)向金融創(chuàng)新類(lèi)的產(chǎn)品。如魔方公 寓把全國(guó)3500多家公 寓租金和物業(yè)費(fèi)打包，以租約證券化的方式在2016年獲得了首單ABS（資產(chǎn)證券化），總募資額達(dá)到3.5億元。隨著大量空間類(lèi)企業(yè)興起，魔方金服這種提供金融服務(wù)的通道和產(chǎn)品的公司應(yīng)運(yùn)而生，2016年有近百家公 寓運(yùn)營(yíng)商借助魔方金服實(shí)現(xiàn)了租約證券化。
此外，一些租金補(bǔ)貼政策也是推動(dòng)長(zhǎng)租公 寓發(fā)展的催化劑。據(jù)記者了解，在上海張江、陸家嘴、安亭等產(chǎn)業(yè)園區(qū)或金融貿(mào)易區(qū)，年輕人才的租賃需求特別旺盛。為了吸引并留住人才，園區(qū)內(nèi)有一些政府主導(dǎo)的人才公 寓，園區(qū)管委會(huì)還會(huì)給租住在人才公 寓的園區(qū)內(nèi)企業(yè)員工提供一部分租金補(bǔ)貼。“這個(gè)租金補(bǔ)貼政策能不能對(duì)一些企業(yè)主導(dǎo)的長(zhǎng)租公 寓放開(kāi)？比如說(shuō)租住在張江國(guó)創(chuàng)泊寓內(nèi)的園區(qū)員工也能享受到管委會(huì)的租金補(bǔ)貼。”丁潔呼吁。
不過(guò)，也有一部分房企對(duì)長(zhǎng)租公 寓市場(chǎng)心存疑慮。新城控股副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，不論是聯(lián)合辦公還是長(zhǎng)租公 寓，市場(chǎng)空間都非常有限。“它們只能存在于一線(xiàn)和部分經(jīng)濟(jì)活躍、流動(dòng)人口較大的熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，這對(duì)于必須上了規(guī)模才能賺錢(qián)的產(chǎn)品類(lèi)型來(lái)說(shuō)，是個(gè)致命的掣肘。市場(chǎng)空間有限，如果房企紛紛往里面擠，投入大量人力物力做這個(gè)，我認(rèn)為并不劃算。”
確實(shí)，這是房企在做大規(guī)模時(shí)必須面對(duì)的一大難題。“對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，目前最大的難點(diǎn)并不是資金，而是在快速擴(kuò)張的戰(zhàn)略要求下，要找到足夠適合的房源不容易。”丁潔告訴記者，萬(wàn)科泊寓的選址必須緊鄰地鐵，這是硬性條件，今年上海50個(gè)新增項(xiàng)目意味著他們或許得看500個(gè)以上項(xiàng)目。
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