今年初，華潤(rùn)集團(tuán)將所持15.31%萬(wàn)科股份全數(shù)轉(zhuǎn)讓給深鐵集團(tuán)，徹底退出了萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)。
實(shí)際上，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上華潤(rùn)始終有自己的平臺(tái)——華潤(rùn)置地，而在清盤萬(wàn)科后，華潤(rùn)也將整合所有資源，全力支持華潤(rùn)置地。
這是兩會(huì)期間華潤(rùn)集團(tuán)董事長(zhǎng)傅育寧向外界傳遞的信息。而在3月22日的華潤(rùn)置地業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層再次強(qiáng)調(diào)了這一點(diǎn)。
作為住宅與商業(yè)并重的中國(guó)開發(fā)商，華潤(rùn)置地的規(guī)模擴(kuò)張似乎落后于其他千億房企，但其強(qiáng)大的盈利能力依然引人注目，去年公司銷售1080億，核心股東應(yīng)占溢利約145億元人民幣，毛利率按年提升2.6個(gè)百分點(diǎn)達(dá)33.7%。
與規(guī)模擴(kuò)張相比，華潤(rùn)置地顯然對(duì)盈利能力的提升、風(fēng)險(xiǎn)控制更看重。
未來，借著母公司華潤(rùn)集團(tuán)有增無(wú)減的支持，加之公司內(nèi)生性的增長(zhǎng)，華潤(rùn)置地將繼續(xù)在規(guī)模上保持“不掉隊(duì)”，在商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)、利潤(rùn)增長(zhǎng)上領(lǐng)先同業(yè)。
規(guī)模化思考
華潤(rùn)置地33.7%的毛利率，在香港上市的開發(fā)商中名列前茅。但同比26.9%的銷售增長(zhǎng)率，在業(yè)內(nèi)并不算快。在2016年，華潤(rùn)置地銷售首次達(dá)到了千億，這比萬(wàn)科、恒大晚了幾年，增速也落后于碧桂園、融創(chuàng)等后起之秀。
華潤(rùn)置地高級(jí)副總裁兼首席財(cái)務(wù)官俞建透露，今年公司的銷售目標(biāo)為1200億，預(yù)期有10%左右的增長(zhǎng)。
相較于許多房企2017年20%以上的增長(zhǎng)目標(biāo)，華潤(rùn)置地仍顯得有些保守。
對(duì)此，華潤(rùn)置地執(zhí)行董事、董事會(huì)副主席唐勇表示，公司也留意到有些同行規(guī)模增長(zhǎng)比較快，但是從公開的數(shù)據(jù)看不到他們的權(quán)益，現(xiàn)在看到是相對(duì)規(guī)模，并不是絕對(duì)規(guī)模。
唐勇稱，華潤(rùn)也一直慎重考慮規(guī)模的問題，過去的發(fā)展比較穩(wěn)健，更多精力投入在投資物業(yè)上，今后也不會(huì)為了追求高速增長(zhǎng)而放棄股東利益。
并且，在行業(yè)天花板出現(xiàn)以及政策嚴(yán)控的背景下，追求規(guī)模快速擴(kuò)張的發(fā)展模式或?qū)㈦y以為繼。
“若要追求短期1到2年快速增長(zhǎng)并不難，但這種‘沖刺’不可持續(xù)。規(guī)模意味著行業(yè)地位，這很重要，但只有保證一定的毛利水平和投資紀(jì)律，才是有質(zhì)量的增長(zhǎng)。”唐勇稱。
華潤(rùn)置地的做法是，在規(guī)模增長(zhǎng)方面，公司會(huì)綜合考慮毛利率、負(fù)債比率、激勵(lì)機(jī)制和未來風(fēng)險(xiǎn)等因素，以做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。但公司更關(guān)注中長(zhǎng)期股東的回報(bào)，預(yù)期未來2-3年毛利率仍然有提升的空間。
實(shí)際上，在盈利能力提升與風(fēng)險(xiǎn)控制方面，華潤(rùn)置地具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)。
2006年-2016年，除2012年毛利潤(rùn)率為28%以外，華潤(rùn)置地其他年份的毛利潤(rùn)率均保持在30%以上；凈利潤(rùn)率亦維持較高水平，屬行業(yè)前列。
2016年，公司扣除投資物業(yè)評(píng)估增值后的核心股東應(yīng)占溢利錄得162.7億港元，同比增長(zhǎng)13.9%；綜合毛利率為33.7%，按年提升2.6個(gè)百分點(diǎn)。
其中，開發(fā)物業(yè)的毛利潤(rùn)率由2015年的30%提升至32.3%；投資物業(yè)(包括酒店經(jīng)營(yíng))毛利潤(rùn)率由2015年的59.6%升至60.6%。
華潤(rùn)置地的費(fèi)用控制和融資成本遠(yuǎn)低于同業(yè)。據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)，2014年至2016年公司三費(fèi)費(fèi)用率均保持在7%，其中財(cái)務(wù)費(fèi)用率在2016年已降至0.18%；去年年底的加權(quán)平均融資成本僅約為4.23%。
招銀國(guó)際則將華潤(rùn)置地視為財(cái)務(wù)狀況最健康的開發(fā)商之一。其表示，公司凈財(cái)務(wù)杠桿率在2016年年底維持在約27.7%，盡管這一數(shù)字在201 年將逐漸升至31.4%，但其資產(chǎn)負(fù)債表仍處于健康水平。
從其債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，截至2016年12月31日，華潤(rùn)置地的有息負(fù)債中，人民幣負(fù)債占69%，港幣及美元負(fù)債占比31%；約15%的有息負(fù)債將于一年內(nèi)到期，而其余為長(zhǎng)期有息負(fù)債。
內(nèi)生性增長(zhǎng)
作為華潤(rùn)集團(tuán)的重要子公司，華潤(rùn)置地得到了較多來自母公司的支持。
唐勇表示，過去華潤(rùn)集團(tuán)通過孵化快速支持華潤(rùn)置地的增長(zhǎng)，接下來會(huì)繼續(xù)加大這方面的支持。
比如華潤(rùn)在深圳的多個(gè)舊改項(xiàng)目，就是由集團(tuán)先拿下，待條件成熟后注入華潤(rùn)置地。
申萬(wàn)宏源研報(bào)稱，華潤(rùn)置地從華潤(rùn)集團(tuán)手中接管的深圳大型綜合體項(xiàng)目深圳灣，令其在深圳的土儲(chǔ)再增長(zhǎng)兩成到120萬(wàn)方左右。
華潤(rùn)置地方面透露，最近公司在深圳落實(shí)的兩個(gè)城市更新項(xiàng)目，便為華潤(rùn)集團(tuán)其他的業(yè)務(wù)單元，華潤(rùn)集團(tuán)還將深圳一些商業(yè)或者物流用地，交給華潤(rùn)置地來進(jìn)行舊改。
除了項(xiàng)目支持外，華潤(rùn)集團(tuán)還給予華潤(rùn)置地以融資、產(chǎn)業(yè)協(xié)同的支持。華潤(rùn)集團(tuán)董事長(zhǎng)傅育寧早前曾表示，華潤(rùn)集團(tuán)未來將給華潤(rùn)置地更多金融資源的支持。
不過，唐勇也表示，集團(tuán)的注資是有限的，而且華潤(rùn)的總資產(chǎn)已超過4000億，單靠項(xiàng)目的注入很難帶動(dòng)增長(zhǎng)，更多應(yīng)靠華潤(rùn)置地本身的成長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)能力與效率的提升。
因此，華潤(rùn)2017年將繼續(xù)堅(jiān)持“銷售物業(yè)+投資物業(yè)+X”的商業(yè)模式，除了地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的穩(wěn)健擴(kuò)張，還要培養(yǎng)其它業(yè)務(wù)作為盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。
以購(gòu)物中心為代表的投資物業(yè)是華潤(rùn)置地重點(diǎn)發(fā)展的業(yè)務(wù)板塊。
截至去年末，華潤(rùn)置地的投資物業(yè)面積為555萬(wàn)平米，其中零售物業(yè)占比是58%，寫字樓及酒店各自占7%。投資物業(yè)評(píng)估值達(dá)到950億元，同比增長(zhǎng)6.2%；去年投資物業(yè)毛利率達(dá)60.6%，租金收入為72.5億元，按年增8.5%。
華潤(rùn)目前已開業(yè)的購(gòu)物中心有22個(gè)。隨著深圳萬(wàn)象天地、上海萬(wàn)象城等項(xiàng)目開業(yè)，預(yù)計(jì)2017至2018年公司將進(jìn)入新建購(gòu)物中心投入運(yùn)營(yíng)的高峰期。
俞建表示，隨著高端消費(fèi)和中產(chǎn)階級(jí)的興起，華潤(rùn)旗下購(gòu)物中心的零售額保持快速增長(zhǎng)，預(yù)期會(huì)帶動(dòng)租金收入持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。加之公司現(xiàn)金流穩(wěn)健，負(fù)債率較低，預(yù)期投資物業(yè)將繼續(xù)向好。
中金公司認(rèn)為，華潤(rùn)置地將實(shí)現(xiàn)跨越周期的高質(zhì)量增長(zhǎng)，其驅(qū)動(dòng)力包括開發(fā)物業(yè)項(xiàng)目所擁有的均衡且實(shí)惠的土地儲(chǔ)備，以及優(yōu)質(zhì)的投資物業(yè)組合、領(lǐng)先的運(yùn)營(yíng)能力。
唐勇表示，華潤(rùn)有自己獨(dú)特的商業(yè)模式、大量的投資物業(yè)和固定的租金收入。未來有信心公司還是能夠維持在行業(yè)的前列。
(原標(biāo)題：集團(tuán)“獨(dú)子” 華潤(rùn)置地銷售破千億 規(guī)模與利潤(rùn)并重)
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