（原標(biāo)題：如何實(shí)現(xiàn)真正的房價(jià)調(diào)控？）
近日公布的《政府工作報(bào)告》提出了要“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場分類調(diào)控”，“房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地”。去年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對此有著更詳細(xì)的闡述，例如“提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效土地”、“加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制”等。《政府工作報(bào)告》和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都強(qiáng)調(diào)了“供需結(jié)合、因城施策”的調(diào)控方針。
長期以來，不論是在房價(jià)過高的時(shí)期,還是在房地產(chǎn)低迷的時(shí)期,我們往往都采用需求調(diào)控，也就是通過抑制或促進(jìn)需求來進(jìn)行調(diào)控，結(jié)果是一、二線城市房價(jià)似乎越調(diào)控越高。單一的需求調(diào)控只能使今天的需求變成明天的需求，是一種指標(biāo)不治本的手段。需求調(diào)控是短期、具體的，可以立竿見影,但并不能改變公眾對房價(jià)上漲的預(yù)期，甚至有可能強(qiáng)化上漲預(yù)期。供給調(diào)控更側(cè)重于中長期，且有助于穩(wěn)定公眾預(yù)期。但是，近年來，在供給層面，國有建設(shè)用地供應(yīng)面積呈逐年下降趨勢，其中房地產(chǎn)用地面積下降更多。2013-2015年，房地產(chǎn)用地占供地面積的比例分別為27.4%、24.8%和22.5%。2016年，房地產(chǎn)用地占供地面積的比例為20.8%。在最近一輪房價(jià)快速上漲的16個(gè)熱點(diǎn)城市中，住宅用地供應(yīng)量減少的現(xiàn)象非常突出，如廈門同比減少50%，上海減少48%，廣州減少42%，北京減少31%。
房地產(chǎn)調(diào)控問題很復(fù)雜，但主要還是房價(jià)和房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系這兩個(gè)方面。一方面，要防止房價(jià)過快上漲，另一方面，要將房地產(chǎn)對我國經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率保持在一定水平。無論是抑制房價(jià)泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)，還是保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的目標(biāo)，都與供給密切相關(guān)，尤其是一、二線城市的土地供給要增加。
第一，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控目標(biāo)需要增加熱點(diǎn)城市供給。
《政府工作報(bào)告》和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神都清晰地釋放了重視供給端調(diào)控的信號。中央層面的政策是正確的、清晰的、一貫的。不少城市貫徹了這一思路，如安徽今年對省內(nèi)庫存壓力大的三、四線城市減少以致暫停住宅用地的供應(yīng)，而對房價(jià)較高的城市，則加大土地供給。
但個(gè)別城市近期調(diào)控舉措?yún)s令人不解。比如今年北京商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)260公頃，較2016年的850公頃下降七成。這一商品房供地規(guī)模為五年來最低，2012-2016年北京商品房供地計(jì)劃平均也都超過850公頃，2014年則是1000公頃。現(xiàn)在如此大幅度地減少土地供應(yīng)，如何抑制房價(jià)上漲？其他有的城市也存在類似現(xiàn)象。
即使出于控制城市規(guī)模、促進(jìn)區(qū)域協(xié)同發(fā)展的目的，也不應(yīng)通過減少土地供應(yīng)來實(shí)現(xiàn)，因?yàn)檫@樣做幾乎必然導(dǎo)致房價(jià)的上漲，反而進(jìn)一步加劇了區(qū)域分化和貧富差距，也會(huì)提高城市發(fā)展的成本。在沒有合理的其他措施配合的情況下，可能較難實(shí)現(xiàn)其初衷，值得政策制定者關(guān)注。
還有一個(gè)問題就是工業(yè)用地和住宅用地的比例。在GDP考核壓力下，地方政府傾向于多發(fā)展工業(yè)投資。北京、廣州和深圳三個(gè)城市的工業(yè)用地占比分別達(dá)到22%、32%和36%，而紐約只有3.9%，東京只有5.1%。紐約居住用地占比則為44%，東京更是高達(dá)73%，而我國的北京、廣州和深圳這一比例分別僅為28%、29%和26%。住宅用地比例過低是我國一、二線城市房價(jià)過高的重要原因之一。
第二，需警惕供給不足導(dǎo)致房地產(chǎn)投資出現(xiàn)較大下滑的風(fēng)險(xiǎn)。
與抑制資產(chǎn)泡沫同樣重要的一個(gè)政策目標(biāo)，是處理好房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系，將房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率保持在合理的水平。美國房地產(chǎn)行業(yè)增加值占了GDP的12%，德國為10.9%，英國為13.0%，而我國目前為7.8%，所以我國房地產(chǎn)行業(yè)還有較大的發(fā)展空間，更何況我們?nèi)匀惶幵诔擎?zhèn)化的進(jìn)程當(dāng)中。從這一點(diǎn)出發(fā)，也不應(yīng)大幅減少土地供應(yīng)，更要防止房地產(chǎn)投資增速下滑。實(shí)際上，大家對今年經(jīng)濟(jì)增長最擔(dān)心的就是房地產(chǎn)投資增速下降。房地產(chǎn)投資下降過多也不符合城鎮(zhèn)化、改善居民生活、擴(kuò)大內(nèi)需的方向。
當(dāng)然，我本人對今年房地產(chǎn)投資仍然持謹(jǐn)慎偏樂觀的態(tài)度。一是去庫存效果明顯，會(huì)催生房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)庫存需求。去年12月，商品房待售面積同比增速為-3.2%，較2015年同期（15.6%）低18.8個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅待售面積自2016年8月以來負(fù)增長。二是去年房地產(chǎn)投資增速整體處于歷史較低水平，較2013-2015年平均投資增速低4個(gè)百分點(diǎn)以上。三是樓市調(diào)控并未扭轉(zhuǎn)購房預(yù)期。據(jù)某指數(shù)研究院問卷調(diào)查的結(jié)果，調(diào)控措施出臺(tái)后，近50%的購房者選擇繼續(xù)觀望，待市場調(diào)整穩(wěn)定后再考慮入市；還有近30%本來沒有購房計(jì)劃的居民反而開始考慮購房；只有13.2%的人因政策調(diào)控放棄了購房計(jì)劃。四是政府在此次房地產(chǎn)調(diào)控中已經(jīng)開始關(guān)注供給端的問題，因而供給增加的可能性較大。
第三，目前需關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表健康與否，也會(huì)影響到調(diào)控能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。當(dāng)前全方位的、自上而下的大力度調(diào)控，比如限購，甚至價(jià)格管制，可能對房地產(chǎn)企業(yè)造成較大壓力，需要關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。
首先，房地產(chǎn)行業(yè)本身具有資本密集型和勞動(dòng)密集型的雙重屬性，而當(dāng)前勞動(dòng)力成本和資金成本都在上行。加之房地產(chǎn)企業(yè)面臨信貸收縮的約束，其融資成本可能進(jìn)一步提高。其次，地價(jià)節(jié)節(jié)攀升也對房地產(chǎn)企業(yè)造成了較大的壓力。再者，價(jià)格管制可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)惜售，使房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流承壓，加劇企業(yè)層面風(fēng)險(xiǎn)的積聚。值得注意的是，雖然房價(jià)逐年上漲，房企的銷售額也屢破新高，但房企的銷售凈利率卻在逐年下降，從2011年的16.1%下降到2015年的10.0%，累計(jì)下降6.1個(gè)百分點(diǎn)。2016年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)凈利率進(jìn)一步下降到8.5%。當(dāng)然，由于2016年全年房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況較好，風(fēng)險(xiǎn)在財(cái)務(wù)層面還沒有體現(xiàn)，但不排除未來面臨較大財(cái)務(wù)壓力的可能。尤其是中小房企，可能面臨較大壓力。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的兼并似乎也在加快 ，可能形成行業(yè)壟斷，不利于房地產(chǎn)業(yè)的長期健康發(fā)展。
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