3月6日晚間，招商蛇口海外上市平臺招商局置地發布公告稱，旗下非全資附屬南京招商招盛房地產有限公司（簡稱“南京招商”），與重慶瀚置、句容金匯訂立合作框架協議，據此三方將成立一家合營公司，以專門從事開發此前成功投得的南京2016G98土地。
據《證券日報》記者了解，上述地塊為南京市秦淮區中華門外中山南路以西土地，為商住辦混合用地及二類居住用地，是招商局置地于今年2月15日南京開年首拍地塊之一，并且是由搖號角出買家，招商局置地以總價98.1億元人民幣摘得，為南京總價地王。
值得關注的是，拿地僅20天后，這塊地王即被分解，“招商系”背后的同盟軍也因此浮出水面。據上述公告顯示，碧桂園、香港置地參與該地塊開發。
對此，有消息人士向《證券日報》記者表示，招商局置地是招商蛇口的海外平臺公司，規模較小，可能吃不下如此大體量的項目，引入合作者是很常規的策略，不排除未來有長期合作的可能性。
“同盟軍”浮出水面
值得關注的是，對于上述98億元規模的地王地塊，三家合作者持股比例幾乎持平。
據招商局置地披露，于注冊成立程序完成后，南京招商、重慶瀚置、句容金匯在合營公司的資本權益將透過資本注資，分別調整為34%、33%、33%的比例。于3月14日前，各方須向合營公司作出初步注資。據此，南京招商將向合營公司授出金額為19億元免息股東貸款。
據查詢，重慶瀚置是受香港置地的間接控制公司，屬于招商局置地的關聯人士；句容金匯則是南京市高淳區碧桂園房地產開發有限公司全資持有公司。也就是說，“招商系”對于該大標的地塊選擇的合作者是此前有所聯系的香港置地和碧桂園。
上述消息人士向《證券日報》記者透露，上述地塊為商住屬性，而香港置地和碧桂園剛好是對商業和住宅各有優勢的企業。更重要的是，將來其合作可能是長期性的，包括未來在拿地或者拿地后也有可能小股操盤，協同開發，降低風險。
招商局置地在公告中也提及，訂約方各自將受惠于是項合作，以發揮所長、捉緊市場機遇、提升其于中國房地產市場的投資組合，從而改善資本效益及績效，并降低投資風險。
另有媒體報道稱，上述三家企業的交集，早在過去多年間已有跡可循。其中香港置地首次進入重慶市場時，首個項目“長嘉匯”便是與招商地產合作；2013年11月份，雙方聯合以40.1億元競得重慶渝北兩宗宅地。而去年9月23日，碧桂園董事局主席楊國強曾攜總裁莫斌、副總裁程光煜等一眾高管前往深圳拜訪招商局董事長李建紅，當時楊國強便表示“非常期待與招商局合作”。
而關于對該地塊的投資及資金分配方面，招商局置地披露，南京中華門G98地塊應付總額約為103.1億元，包括土地代價98.1億元及履約按金5億元，將由訂約各方在合營公司的持股比例撥付。
高總價地王分解開發
事實上，對于一家房企來說，大體量地王項目往往難以“獨吞”而成功。以南京此前的256億元巨無霸地王為例，最終結局是，中冶置業因資金鏈始終無法解壓等原因，導致1號地分多塊轉讓，2號地遭政府收回，3號地自己開發。
有業內人士向《證券日報》記者表示，除了資金成本過高，回籠資金較慢外，高總價地王通常都是多業態組合的地塊，不但體量大，而且業態復雜，多數都是涉及重大規劃綜合體項目，包括商業、寫作樓、住宅，甚至包括教育、醫療等等多種資源的匯聚，這往往不是一家企業來做也能夠全部做到最優開發的，因此，無論是從資金壓力、開發風險等方面看，合作開發都是更為穩妥的戰略。
《證券日報》記者也注意到，招商局置地于2013年由招商蛇口（原名招商地產）通過反向收購的方式在香港上市，持股比例為74.35%。母公司大力支持公司的發展，注入了南京、廣州、佛山和重慶四個城市的房地產項目。
興業證券高級分析師魯衡軍稱，招商局置地上市后并沒有激進的擴張，除了在現有城市擴大土地儲備，僅進入西安和句容兩個新城市，目前公司總的土地儲備可供未來3年-4年發展，并可保持10%-20%的增長。
據記者了解，招商局置地2016年合約銷售額達到160億元，公司市值目前約60億元，對于一個僅土地成本就高達上百億元的項目，確實難以“獨吞”。
對此，上海易居研究院研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，南京市場對于拿地資金的審核較嚴，由一家房企搶先占一個拿地的“坑”，后續可以通過股權分散等方式來實現拿地權益的分配。另外，嚴躍進預計，今年整個資金面會略從緊，所以房企在這方面學會不斷降低資金成本。
同時，聯合開發，企業不必將資金大規模沉淀在一個城市的一個項目中，有利于對其他城市項目的投資和開發，助益現金回流，保證企業資金血脈暢通。
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