中介一手托兩家，買(mǎi)房者議價(jià)空間小；門(mén)店迅速擴(kuò)張，新手業(yè)務(wù)生疏致交易卡殼
北京高價(jià)二手房中介費(fèi)讓購(gòu)房者“肉疼”
在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，牽動(dòng)人們神經(jīng)的一個(gè)話題就是中介費(fèi)。
在房?jī)r(jià)高企的當(dāng)下，按總房款的一定比例收取的中介費(fèi)也不斷升高，購(gòu)房負(fù)擔(dān)隨之增加。盡管一些互聯(lián)網(wǎng)中介公司試圖以低中介費(fèi)顛覆傳統(tǒng)的中介收費(fèi)模式，但目前仍然收效甚微。
而在中介費(fèi)的定價(jià)機(jī)制背后，二手房交易市場(chǎng)存在的問(wèn)題、中介機(jī)制的弊端、中介人員的管理等問(wèn)題日漸浮出水面。
中介不肯降低中介費(fèi)
“買(mǎi)房”是張琬婷2016年的關(guān)鍵詞。
3月開(kāi)始看房，8月簽約成交。在位于北京市朝陽(yáng)區(qū)十里堡的一個(gè)小區(qū)里，27歲的張婉婷擁有了第一套屬于自己的房子。
在張婉婷的購(gòu)房成本中，除了首付款和銀行貸款，大頭的開(kāi)支還有稅費(fèi)和中介費(fèi)。由于是不滿5年的已購(gòu)公房，總價(jià)200多萬(wàn)元的房子，需要繳納1%的個(gè)稅和1%的契稅，大約4萬(wàn)元，而需要支付的中介費(fèi)高達(dá)5.8萬(wàn)元。
“中介費(fèi)其實(shí)有議價(jià)的空間，但是一般總價(jià)不高的房子，中介都不肯讓步。”張婉婷幾經(jīng)博弈，最終的中介費(fèi)只降低了0.1個(gè)百分點(diǎn)。這家中介公司通常按總房款的2.7%收取中介費(fèi)用，其中包括2.2%的中介費(fèi)和0.5%的保障服務(wù)費(fèi)。
簽約前，購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)豐富的朋友曾建議張婉婷，看到靠譜的房源后可以“跳單”到中介費(fèi)低的公司成交。但是，最后看中的房子是獨(dú)家房源，不僅沒(méi)有“跳單”的可能，也失去了談判的籌碼。
“中介一手托兩家，房源就是定價(jià)權(quán)。”張婉婷回憶說(shuō)，去年8月正是北京二手房市場(chǎng)成交量火爆的時(shí)段，在經(jīng)歷了幾次搶房大戰(zhàn)之后自己身心俱疲，只希望不菲的中介費(fèi)能帶來(lái)省心的服務(wù)。
然而，后期的中介服務(wù)卻沒(méi)少讓張婉婷“鬧心”。
因?yàn)橹薪榈氖韬觯姆孔舆^(guò)戶時(shí)間被拖后了約一個(gè)月。去年12月初，買(mǎi)賣(mài)雙方都到達(dá)過(guò)戶大廳后，中介才發(fā)現(xiàn)，張婉婷身份證與戶口卡上的居住地址不一致，無(wú)法辦理過(guò)戶。重新預(yù)約過(guò)戶時(shí)間，重新辦理身份證，直到12月底才最終完成過(guò)戶手續(xù)。
在張婉婷看來(lái)，中介服務(wù)行業(yè)從業(yè)者的素質(zhì)參差不齊，由于門(mén)店數(shù)量迅速擴(kuò)張，很多中介都是“新手”，培訓(xùn)幾個(gè)月就上崗。她的幾個(gè)同事也都遭遇過(guò)由于中介業(yè)務(wù)生疏，導(dǎo)致交易環(huán)節(jié)卡殼的“窘境”。
定價(jià)機(jī)制惹爭(zhēng)議
2016年，北京市二手房網(wǎng)簽總量達(dá)27.24萬(wàn)套。此前有媒體報(bào)道測(cè)算，如果以每套房?jī)r(jià)格500萬(wàn)元、總房款2.7%的比例計(jì)算，北京一年的房屋中介費(fèi)的體量約為367.74億元。
對(duì)于中介費(fèi)，張婉婷有幾個(gè)疑問(wèn)，為什么繳稅按照網(wǎng)簽價(jià)，但是中介費(fèi)的收取卻要按照成交價(jià)。中介在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中所付出的勞務(wù)成本并不與房?jī)r(jià)正相關(guān)，為什么要根據(jù)房?jī)r(jià)進(jìn)行比例提成。
那么，體量如此巨大的中介費(fèi)究竟是如何定價(jià)的呢？
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，兩年前，發(fā)改委有一個(gè)地方性規(guī)定。以北京為例，過(guò)去獨(dú)家房源的上限是2.2%，一些非獨(dú)家房源大概在1.8%~2%左右。近一兩年政策調(diào)整，現(xiàn)在只要明碼標(biāo)價(jià)，根據(jù)發(fā)改委的規(guī)定都是合理的。
“中介費(fèi)定價(jià)是市場(chǎng)自主博弈的結(jié)果。”北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳志指出，但確實(shí)有中介機(jī)構(gòu)利用壟斷地位迫使市場(chǎng)接受定價(jià)的情況存在。
在張大偉看來(lái)，從絕對(duì)值比例看，對(duì)比其他國(guó)家，比如發(fā)達(dá)國(guó)家或一些東南亞國(guó)家，我國(guó)中介費(fèi)的比例并不算高。美國(guó)在5%~6%，東南亞一些國(guó)家在3%~5%之間。
“中介費(fèi)讓買(mǎi)房人覺(jué)得‘肉疼’，某種程度上與我國(guó)的中介機(jī)制有關(guān)。”北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池解釋說(shuō)，發(fā)達(dá)國(guó)家是單邊代理制，買(mǎi)賣(mài)雙方都有自己的中介，但國(guó)內(nèi)是雙邊代理制，中介一手托兩家。國(guó)外中介費(fèi)一般由買(mǎi)賣(mài)雙方共擔(dān)，但國(guó)內(nèi)的稅費(fèi)、中介費(fèi)，全由買(mǎi)方承擔(dān)。
在陳志看來(lái)，中介費(fèi)的定價(jià)機(jī)制背后，更應(yīng)關(guān)注的是目前二手房交易市場(chǎng)存在的問(wèn)題。比如交易的安全性、交易環(huán)節(jié)的設(shè)置、信息的雙向透明、獨(dú)家代理的問(wèn)題，是不是應(yīng)該把各類服務(wù)進(jìn)行拆分，避免中介壟斷。另一個(gè)需要關(guān)注的問(wèn)題則是如何規(guī)范中介人員的行為、提升服務(wù)質(zhì)量。趙秀池建議，通過(guò)信用體系的建設(shè)，采取黑名單等措施對(duì)中介行業(yè)進(jìn)行規(guī)范。
低價(jià)中介仍難顛覆行業(yè)生態(tài)
在“互聯(lián)網(wǎng)+”風(fēng)口下，新興的互聯(lián)網(wǎng)中介公司應(yīng)運(yùn)而生。它們以低中介費(fèi)為突破口，利用低廉的傭金殺入二手房市場(chǎng)。這些以顛覆者形象出現(xiàn)的互聯(lián)網(wǎng)中介一度被認(rèn)為可以倒逼傳統(tǒng)中介下調(diào)中介費(fèi)用。
但是，就目前的市場(chǎng)成交情況而言，互聯(lián)網(wǎng)中介不僅對(duì)傳統(tǒng)中介市場(chǎng)構(gòu)成的沖擊十分有限，其自身的盈利問(wèn)題也仍是困局。
趙秀池分析說(shuō)，由于房屋交易金額較大，短期內(nèi)消費(fèi)者很難轉(zhuǎn)變觀念，完全脫離實(shí)體門(mén)店，依賴“直買(mǎi)直賣(mài)”平臺(tái)。
同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)中介無(wú)門(mén)店的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式,雖然可以降低門(mén)店租金等運(yùn)營(yíng)成本,但是為快速占有一定的市場(chǎng)份額，互聯(lián)網(wǎng)公司前期往往都會(huì)“燒錢(qián)”進(jìn)行推廣，營(yíng)銷成本較高，而后期能否實(shí)現(xiàn)盈利仍需要時(shí)間檢驗(yàn)。
陳志認(rèn)為，買(mǎi)房是低頻交易，成交需要在價(jià)格波動(dòng)的過(guò)程中尋找合適時(shí)機(jī)。傳統(tǒng)中介的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于獲取房源的能力，快速對(duì)接客戶的能力，快速成交的能力，而這些都與中介公司背后的投入有關(guān)。
在陳志看來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)中介能否對(duì)中介行業(yè)業(yè)態(tài)產(chǎn)生影響的關(guān)鍵在于能不能提供與傳統(tǒng)中介同等的服務(wù)，能不能快速達(dá)成交易。互聯(lián)網(wǎng)中介的生存還是要回歸到中介服務(wù)的本質(zhì)上。“如果服務(wù)同質(zhì)，消費(fèi)者自然會(huì)選擇價(jià)低者。通過(guò)市場(chǎng)重新調(diào)整，就會(huì)體現(xiàn)在中介費(fèi)價(jià)格上。”
趙秀池強(qiáng)調(diào)，充分而合理的競(jìng)爭(zhēng)是確保市場(chǎng)健康發(fā)展的前提。只有在二手房中介市場(chǎng)形成充分的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)消費(fèi)者才是有利的。
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