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　　11月底，濟南東部一大型樓盤銷售人員小劉在為剛剛簽訂購房協議的客戶辦理貸款手續時，卻意外的遭到了合作銀行的拒絕。小劉被告知，除公積金貸款外，無論是首套房還是二套房，銀行一律停止貸款。

　　不僅僅是這一家樓盤有此遭遇，從11月28日到30日，濟南幾乎所有開發商都被各大銀行拒之門外。

　　眼下，濟南樓市正是最火爆的時節。新建住宅價格已超過青島，成為山東房價最高的城市，房價漲幅一度位列全國前三，大批住宅小區開盤當日基本售罄。

　　可是，11月28日駐濟各大銀行卻突然集體下發通知，即日起至本月30日，各分支機構除公積金貸款外全面暫停房貸業務。有的銀行在通知中措辭如：擅自放貸將追究責任。突如其來的變故讓濟南銀行與地產商們措手不及。

　　由于此前國內從未或基本未對首套房進行停貸，這被業界人士稱之為全國最“嚴”的房貸限制。可是，讓包括小劉在內的眾多一線樓盤銷售人員費解的是，為何銀行要對首套房停貸，為何這一政策僅有三天的時效，限貸政策會否重挫樓市？

　　臨界點

　　“濟南所有銀行被迫停貸三天，是地區房價上漲過快與中央政府重拳調控相作用下的結果。”一位駐濟銀行的管理人士如是說道。

　　從2016年初，一直不溫不火的濟南房價在東部新城投建、“地王”涌現、地鐵開工、萬達600億建文旅城等多重因素的帶動下開始一路飆升。

　　在連漲7個月后，2016年7月份濟南新建住宅均價從8491元/㎡猛增到9178元/㎡，首次超過青島，一躍成為山東省房價最高的城市。

　　小劉在濟南有著七八年的房地產從業經歷，在她印象中濟南房價從未像2016年漲勢如此兇猛，濟南樓市也從未出現如此罕見的火爆場面。“苦熬了多年的市場蕭條，濟南房價終于在今年等來了一輪空前的大行情。”

　　有媒體曝出，濟南東部景和山莊樓盤價格在2016年7月僅有9500元/㎡，可到了8月底竟飆升至1.6萬元/㎡，一套130平方米的房子一個多月就要飆升80多萬元。部分東部樓盤每平米價格兩三個月瘋漲四五千元。

　　到了9月份，濟南樓市更如脫韁了的野馬，新建住宅價格指數環比漲幅竟達到5.2%，在70個大中城市中位居第四，領漲全國。

　　小劉清楚的記得，十一黃金周期間，前來咨詢、買房的人擠滿了售樓大廳，公司員工天天加班到深夜。10月上半月，濟南新建商品住宅環比上漲幅度更進一步、達到了全國第三，10月二手房（住宅）掛牌均價1.4102萬元/㎡，與9月相比每平上漲1212元，漲幅為9.4%。

　　在房價越漲越買的心理刺激下，不斷有地產商樓盤開盤當日即遭瘋搶的消息傳出。9月17日位于濟南東部的“魯能泰山七號”開盤，1224套房子在兩個半小時內被蜂擁而至的購房者一搶而光，平均一分鐘成交8套房，當日銷售額達11.06億元。

　　火爆的樓市也激發出開發商拿地的熱情，催生出新的“地王”。濟南東部的唐冶新城片區地塊三宗土地競拍輪次竟高達936輪，創下濟南土地拍賣輪次紀錄，價格最終落定為25.46億，溢價率290%。

　　濟南等城市的樓市反常現象受到了國家多個部委的關注。眼看著調控樓市的一個個政策未能完全奏效、房價仍是節節攀升，11月住建部在北京召開了全國部分城市房地產宏觀調控工作部署會，干脆明確要求北京、上海、廣州、深圳、天津、濟南等16個重點城市要把房價穩定在現有水平上。

　　與此同時，央行也針對重點監控城市緊急出臺了限貸政策。此前有媒體報道，監管部門要求在發放個人住房按揭貸款的量上，要求做到月度增量環比下降。也就是說，11月較10月的住房貸款增量要低于10月較9月的增量，以此類推。

　　不過，對于此次各大銀行一律停貸三天，中國人民銀行濟南分行沒有給出任何解釋。

　　但一位駐濟銀行的管理人士卻坦言，這正是上漲過快地方樓市被中央急踩剎車的結果。這位業內人士解釋道，國家新一輪的限貸政策其中規定，各銀行房貸每月環比增量和同比增量兩個指標必須下降，可是通知到濟南各大銀行的時間卻已是11月下旬。

　　原本，濟南各大銀行撥發房貸熱情高漲，可突如其來的限制政策使得各大銀行措手不及。眼看著就到了限貸標準的臨界點，甚至個別銀行已有超出現象。上述銀行管理人士透露道，為了避免越過限貸調控的紅線，濟南各大銀行才被迫緊急停貸三天，即使對首套房也一律停辦貸款業務。

　　這一急踩剎車的方式也造就出業界人士口中的“最嚴的房貸”。

　　閘門驟緊

　　悄然來臨的限貸政策，使得各大銀行原本如火如荼的個人購房貸款業務驟然降溫。濟南某銀行信貸部經理介紹道，人行的政策突如下發，沒有緩沖期。濟南各家銀行不得不緊急應對，顯得十分被動。

　　按照房貸月度增量環比下降的要求，關鍵要看各家銀行今年10月份房貸規模比9月份增加了多少。這位經理表示，有的銀行10月環比增加數億元，自是相對從容，今后逐月遞減仍有相當空間；有的銀行在樓市“金九銀十”行情下，9月份房貸業務較多，10月增量反而較少，今后業務開展難免就會陷入被動；還有的銀行10月份環比增加量是負數，未來房貸規模則勢必減少。

　　對于部分銀行來說，另一硬性指標要求——貸款增量同比下降或許顯得更為苛刻。因為2015年濟南樓市整體低迷，房價、交易量并無明顯的上漲，貸款需求也沒有大幅度的增加。

　　如今，在全國經濟蕭條、市場低迷下，各大銀行的業績也出現了大幅下滑，個人房貸成為各家銀行挽救頹勢的“救命稻草”。

　　截至10月31日，21家上市銀行的三季報已披露完畢，營收普遍下滑成了銀行新的苦惱。前三季度，工行營業收入5177.74億元，同比下降1.31%，農行、中行、建行的營業收入同比下滑達到4%至5%。找尋新的利潤增長點成為擺在各行面前的一大課題。

　　值得一提的是，央行數據顯示，前三季度銀行的個人住房貸款激增3.63萬億元，同比多增1.8萬億元，新增房貸占新增貸款總量近一半。

　　可突如其來的限貸政策，使得那根“救命稻草”出現了松動的跡象。上述濟南某銀行經理坦言，在貸款增量逐月下降的硬性要求下，許多銀行的房貸的增長勢頭勢必受到遏制，甚至未來會出現絕對量下降的現象。由于這一限貸政策沒有期限，預計2017年各大銀行很可能會被倒逼轉型，調整信貸業務結構。

　　金融政策突變，除了讓各大銀行措手不及，對房地產開發商來說也是首當其沖。駐濟一家全國性地產公司相關人員告訴《經濟觀察報》，各銀行集體停貸只有短短三天，本身并未對購房者產生實際影響，只是暫緩時日而已。但他擔憂道，以前各銀行均敞開口子給予貸款，未來貸款閘口的緊縮或將對公司下一步樓盤銷售產生不利影響。

　　2016年11月29日，山東銀監局也發布聲明，為配合國家對房地產調控的統一部署，自11月開始對轄區部分銀行業金融機構房地產相關業務進行專項檢查，重點查處違法違規行為。

　　盡管新一輪限貸政策只是要求貸款增量同比和環比逐月遞減，只有部分銀行房貸絕對量會出現下降，但濟南市激增的樓盤數量卻難免引發“僧多粥少”的現象。

　　據濟南建設部門數據發布平臺統計，截至2016年7月3日，納入該平臺統計的314家開發企業，在售的項目達到387處。而在去年8月份，該平臺納入統計的212家房企只有187處在售項目。今年比2015年足足翻了一倍還多。

　　一邊是激增的樓盤，一邊卻是日益緊縮的房貸額度。“如果限貸政策持續下去，各大地產商勢必會展開一場爭搶銀行房貸額度的大戰。”上述駐濟地產公司相關人士認為，2016年10月份，濟南二手房均價已高達14102元/㎡，市區一套住房動輒就要佰萬元以上。房價漲得越快，購房者貸款的數目就越多，沒有銀行的信貸支持，地產商寸步難行。

　　不過，據11月份莫尼塔月度調研顯示，政策再度加碼下的地產市場，出現失真的“量跌價穩”。從銀行調研看，居民貸款明顯下滑，企業貸款繼續走強。受原材料價格上漲，需求較穩，以及限產等因素影響，鋼鐵、水泥價格12月份價格有所支撐。目前大量“雙十一”訂單還未滿足，隨著“雙十二”和春節臨近，不少商家有囤貨需求。

　　山東社會科學院經濟研究所所長張衛國剛剛參加了銀行與山東省住建廳組織的一個研討會。他指出，今年城市房價瘋漲是在一線城市高杠桿傳遞效應下，在地方政府稅收、還債等需求的助推中才出現的，銀行資金大量流向了房貸，造成了實體經濟“缺血”。張衛國認為，此次通過信貸手段進行調控十分必要，而且還應繼續加大力度，這樣既可以促使資金重新向實體經濟回流，也能避免引發系統性金融風險。