2016-08-31 10:54 | 來源:未知 | 作者:未知 | [房地產] 字號變大| 字號變小
2016年樓市的爆發性開局，究其原因，貨幣流動性持續寬松影響下帶來的低廉融資成本給予了地產行業支撐
導讀
同花順(68.180, -0.01, -0.01%)數據顯示，截至8月29日，2016年房地產業發債889只，發債總額逼近8000億元，已經大幅超過去年全年6751.73億元發債總額。
8月29日，招商蛇口(16.520, 0.26, 1.60%)和華僑城聯合體以310億元的總價拍得深圳新會展中心(一期)配套商業用地，總建筑面積154.33萬平方米。
該總價已超過此前廣州亞運村地塊255億的全國總價紀錄。而就在不久前的8月17日，位于上海靜安(原閘北)中興社區的一幅住宅地塊，經過400多輪競價，被融信中國以110.1億拍下。可售樓板價達到14.3萬/平方米，業內預估保本價15萬，創下中國土地成交史上最貴單價紀錄。
2016年樓市的爆發性開局，究其原因，貨幣流動性持續寬松影響下帶來的低廉融資成本給予了地產行業支撐。
半年發債8千億額度已超去年全年
各地地價屢破紀錄，已經成為2016年以來，房地產市場一大現象。
中原地產研究中心統計數據顯示，8月份以來，全國主要城市再現多宗地王，單宗地塊成交額在10億以上的有28宗，超過5億的有65宗，在這65宗高價地中，合計有22宗溢價率超過了100%，而如果計算溢價率50%以上，則多達28宗。
然而，21世紀經濟報道通過多個渠道摸底這些高價“拿地”的房地產企業，發現一些出手闊綽的房地產企業背后則現債臺高筑。
同花順數據顯示，截至8月29日，2016年房地產業發債889只，發債總額逼近8000億元，已經大幅超過去年全年6751.73億元發債總額。
如有信達地產(5.560, 0.09, 1.65%)(2015年以來，信達地產制造了7宗地王)，上半年公司涉及發債融資60億元，其中私募債融資30元，票面利率5.56%。8月22日，信達地產再次表示，為拓寬公司融資渠道、優化融資結構，公司擬面向合格投資者非公開發行公司債券。本次發行的公司債券規模總額為不超過人民幣110億元(含110億元)，債券期限不超過3年(含3年)。由于債權融資劇增，信達地產資產負債率已達85.6%，同比增加了2.36個百分點。
融信中國的發債情況也如出一轍，去年12月14日，發行12億元的第一批公開公司債券，今年1月19日，又發行了總額13億元的第二批公開公司債券。據21世紀經濟報道記者不完全統計，去年底以來，融信中國的債券融資規模已超過百億。同時，融信中國的半年報顯示，雖然資產負債率比上年同期大幅下降，但是仍然高達89.83%。
同花順數據顯示，截至8月29日，已發布中報的房企達101家，其營業收入總額5228億元，同比上年同期增長37%。但資產負債率也是居高不下，高達65.68%，負債總額高達3.74萬億元。
中債資信的一名分析師對21世紀經濟報道記者表示，房地產行業為政策敏感性行業，受國家宏觀調控政策影響大。一方面，包括除一線城市外大多數城市的限購取消、降低首付比及放開二孩等一系列的調控政策直接刺激了房地產行業銷售端的回暖，進而傳導至投資端。
另一方面，直接融資對房企政策的開閘更是為投資端直接加速推動回暖。寬松的貨幣環境降低房企融資成本，根據貸款基準利率來看，房企通過銀行貸款融資成本已達到2004年以來最低水平，而通過公開債務融資成本則較貸款融資成本更低，低廉的融資成本推升了房企融資積極性，進而促進房企融資進行投資。
銀行獲貸規模同比增158%
在發債規模狂飆的同時，銀行貸款規模也大幅增加。
2016年上半年，已公布年報的101家上市房企的銀行貸款規模較去年同期大幅增長158%，除一月份小幅低于去年同期外，其余月份較去年均有較大增幅。
廣東省內一家中型房地產開發企業的董事長在接受21世紀經濟報道記者采訪時也直言不諱，去年下半年房地產行業又開始大熱，銀行“嗅”到了其中的機會，今年給公司的授信額度又提高了一個臺階。“一些中小企業貸不到錢，但是房地產行業卻是多到不知道怎么花，拿地自然就成了不二選擇。”
“現在實體經濟仍然偏弱，房地產行業一枝獨秀，很多資金都愿意流入房地產行業，形成馬太效應，錢越多越去拿地，地價也越高，形成相互刺激。”克爾瑞研究總監薛建雄對21世紀經濟報道記者表示。
信達地產的半年報也顯示了銀行對于地產企業的偏好。
8月23日，信達地產公布的半年報顯示，截至今年6月底，公司合并口徑下的授信總額為478.57億元，而按照信達地產最新的收盤價計算，公司的總市值還不到85億元，授信額度幾乎是公司6倍。目前信達地產已消耗授信接近300億元，可使用余額182.64億元。
對此，廣發證券(16.790, -0.04, -0.24%)房地產行業研究小組首席分析師樂加棟對記者表示，商品房成交市場持續活躍，開發商在重點區域補庫存意愿較強，配合資金成本端處于歷史低位的狀況，房企對于融資需求逐步走強。
同時，上半年貨幣政策持續寬松，而整個市場缺乏可投的優質資產，導致大規模的低成本資金借道資產管理公司、基金公司等進入房地產市場，使房地產行業成為吸收流動性的重要載體。
不過地產行業不斷加杠桿，業界人士認為已現危機。中原地產首席分析師張大偉表示：“對一二線城市來說，未來一年房價不漲超過50%，拿了高價地的企業都將面臨入市難題，巨大的成本壓力將風險擴大。”
而深圳的一家基金公司的高管8月28日接受21世紀經濟報道記者采訪時表示：“按照目前這個房價，北上廣深的房價總值，可買下整個美國。出現泡沫已經是不爭的事實，既然是泡沫，就會破裂。”
房地產龍頭企業，也注意到了這個問題，萬科半年報中也指出，主要城市新房銷售面積大幅上升，而供應增長有限，商品住房庫存量快速下降。但此前土地供應較多、人口增長較慢甚至負增長的城市，庫存壓力仍然較大。
而信達地產似乎也出現入不敷出的苗頭。其半年報顯示，信達地產1到6月份實現營業收入約30.7億元，同比增幅41.8%。上市公司股東應占凈利1.3億元，同比下滑44.66%。不過若扣除非經常性損益，信達地產凈利虧損逾7000萬元，同比下滑131%。
(編輯：李伊琳，郵箱，liyil@@21jingji.com)
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