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華為最近所獲東莞土地，位于東莞松山湖南部濱湖區(qū)環(huán)湖路北側(cè)，為純住宅用地，占地面積91828.5平方米，計(jì)容樓面地價(jià)2865元/平方米，溢價(jià)率57%。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)查閱工商資料發(fā)現(xiàn)，綠苑實(shí)業(yè)公司是一家2015年6月8日成立的新公司，注冊(cè)資本金為3億元，屬于華為投資控股有限公司，法定代表人為任樹錄，是任正非的弟弟，曾任華為副總裁。綠苑實(shí)業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍包括“實(shí)業(yè)投資、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)租賃”等。
業(yè)內(nèi)猜測(cè)，綠苑實(shí)業(yè)注冊(cè)資本金達(dá)3億元，華為或借此進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，以進(jìn)一步管理和處置手上的土地資源。
華為方面并未向本報(bào)證實(shí)上述說法。
東莞房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告知，該公司的成立可能是為了處理與華為松山湖總部相關(guān)的一些物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，并不是普遍意義上的地產(chǎn)類業(yè)務(wù)。但隨著東莞終端總部基地的建設(shè)，華為的地產(chǎn)圖譜也逐步由深圳向北轉(zhuǎn)移。
東莞樣本
近幾年，由于在東莞建設(shè)終端總部基地，華為在東莞土地市場(chǎng)上十分活躍，一度引起華為是否要撤離深圳、遷都東莞的猜測(cè)。不僅因?yàn)闁|莞和深圳毗鄰，更重要的是，松山湖總部基地的定位更貼合華為發(fā)展的需求。
2009年，東莞市政府就提出將在項(xiàng)目建設(shè)、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、交通和后勤等方面全力支持華為公司在東莞發(fā)展。
2012年，東莞市政府在松山湖核心區(qū)南部環(huán)湖路以北，劃分出1900畝環(huán)湖生態(tài)建設(shè)用地指標(biāo)，用于深圳華為技術(shù)有限公司終端總部的建設(shè)，松山湖為此騰出了約606畝的生態(tài)保護(hù)用地。
東莞也一直致力于將松山湖區(qū)域打造為高端電子信息產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)三大產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，完全契合了華為的屬性。
2012年，華為透露要在松山湖投入百億元，打造一個(gè)終端總部項(xiàng)目，主要發(fā)展與手機(jī)等所有終端關(guān)聯(lián)的研發(fā)、銷售和增值業(yè)務(wù)。此后東莞市規(guī)劃局網(wǎng)站也公布了華為終端總部的設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目用地整體共統(tǒng)籌安排1900畝土地，分4個(gè)地塊分期進(jìn)行建設(shè)，首期先建設(shè)1000畝。
此后于2012年9月和2013年1月，華為分別斬獲了2宗地塊，均為華為終端總部項(xiàng)目用地，兩地塊總面積約60.34公頃，即約1000畝，也就是說，華為松山湖終端總部用地的首期1000畝土地，已全部被華為收入囊中。
這兩幅土地的總價(jià)為8.06億元，按土地面積計(jì)算，拿地成本分別為354元/平方米和515.8元/平方米。
2012年，華為供應(yīng)鏈部門大部分已經(jīng)遷到東莞。“傳聞公司已經(jīng)制訂了具體規(guī)則，會(huì)按照業(yè)務(wù)分屬漸進(jìn)式搬遷，終端研發(fā)等部門可能也會(huì)陸續(xù)搬離深圳，但華為的一級(jí)部門就不一定會(huì)搬走，特別是跟深圳政府合作關(guān)系多的部門。”華為內(nèi)部員工說。
今年9月，華為再次在東莞松山湖拿地。
據(jù)了解，松山湖原則上不再供應(yīng)商品房用地，本次地塊以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的方式出讓，項(xiàng)目建成后限定最高銷售房?jī)r(jià)格不高于8500元/平方米(帶裝修)。
而松山湖目前作為東莞較為熱門的購(gòu)房區(qū)域，房?jī)r(jià)保持著上漲的態(tài)勢(shì)，8成以上樓盤均價(jià)在10000-15000元/平方米之間。
業(yè)內(nèi)因此猜測(cè)，項(xiàng)目建成后將賣給華為內(nèi)部員工。
東莞市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這一地塊是用以建設(shè)人才房，作為松山湖園區(qū)產(chǎn)業(yè)配套，建成后的銷售對(duì)象由松山湖管委會(huì)統(tǒng)籌安排，并非像現(xiàn)在所傳的針對(duì)華為員工內(nèi)部售賣。
松山湖管委會(huì)解釋，這是松山湖全面推進(jìn)人才公寓建設(shè)的舉措之一，重點(diǎn)實(shí)施人才安居工程，目前已經(jīng)有松濤公寓、松錦園、綠荷居新興園、蘭馨園、青竹園和科苑公寓等項(xiàng)目為園區(qū)的企業(yè)人才提供住房。
據(jù)悉，華為松山湖地塊開發(fā)建設(shè)期為3年，項(xiàng)目在2016年10月7日前開工，在2019年10月7日前竣工。
百萬土儲(chǔ)
“華為對(duì)土地的獲取和使用叫基建工程，我們的可建設(shè)用地都是工業(yè)或研發(fā)用地，不能用于商品房開發(fā)買賣。”華為新聞發(fā)言人Joy Tan說。
雖然一如既往地堅(jiān)持不搞地產(chǎn)開發(fā)的策略，但因其發(fā)展需要，華為仍不可避免地頻繁與土地市場(chǎng)發(fā)生關(guān)系。
華為披露的材料顯示，截至2013年底，華為共實(shí)際支出31.33億元，用于土地使用權(quán)的購(gòu)買，并建設(shè)了11個(gè)城市的主要基地，以及其他零星的土地資產(chǎn)，這11個(gè)城市包括：深圳、上海、杭州、廊坊、南京、東莞、北京、成都、西安、武漢和蘇州。
截至今年3月底，華為累計(jì)獲得的土地面積約為714.2萬平方米，規(guī)模相當(dāng)于一個(gè)全國(guó)性的中小型開發(fā)商。其中，東莞基地成為華為全球最大的基地(土地面積200.1萬平方米)，甚至超過了華為在深圳的基地面積(土地面積160.2萬平方米)。
成全企劃董事長(zhǎng)全忠認(rèn)為，華為作為科技產(chǎn)業(yè)巨頭，落戶當(dāng)?shù)睾竽芴嵘齾^(qū)域稅收、就業(yè)等紅利，受到當(dāng)?shù)卣畾g迎，地價(jià)上較為便宜。
“深圳福田CBD的土地招標(biāo)也有限定條件，蓋成辦公大樓后，必須把公司總部(或者區(qū)域總部)遷移到中標(biāo)地塊，辦公樓20年內(nèi)不能出售轉(zhuǎn)讓等等。平安、移動(dòng)都拿過這種土地。地方政府為了發(fā)展的需要，往往在招商引資中都給予了各種優(yōu)惠政策。”全忠說。
公開資料顯示，1995年至2008年間，華為共在大本營(yíng)深圳獲得了總面積160.2萬平方米的總部用地，為此一共支付了6.01億元的土地款，按土地面積計(jì)算，單價(jià)僅為375元/平方米。其中最貴的一幅地塊在2008年獲得，共計(jì)11.2萬平方米，均價(jià)也只有919.6元/平方米。
2002年，華為在上海一次性獲得了面積為27.5萬平方米的土地，總價(jià)1.29億元，均價(jià)為469.1元/平方米。
在北京，華為花費(fèi)了最高的購(gòu)地費(fèi)用，分三次獲得了45.1萬平方米的地皮，最后一次2012年僅僅拿到了1萬平方米，總地價(jià)為8.76億元，均價(jià)為1942元/平方米。
位于北京上地的華為大廈，是華為為數(shù)不多的收購(gòu)項(xiàng)目，該樓建筑面積3萬平方米。
2012年，華為投資200億元與深圳政府合建了位于坂田核心區(qū)的華為科技城。該項(xiàng)目為舊城改造性質(zhì)，最初的定位是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)功能的城市復(fù)合型片區(qū)，預(yù)計(jì)規(guī)劃面積為5平方公里，后在2010年改為22平方公里。
華為科技城的“地主”包括萬科、保利、華潤(rùn)、佳兆業(yè)、香港新鴻基等開發(fā)商，華為并未參與實(shí)質(zhì)開發(fā)，華為科技城中屬于華為的僅有坂田總部基地，占地1.3平方公里。（余舒虹）來源經(jīng)濟(jì)觀察報(bào))
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