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        備受關(guān)注的公募REITs迎來上市一周年，首批公募REITs的不少戰(zhàn)略配售限購(gòu)份額進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)流通。

        過去一年，公募REITs大受歡迎，個(gè)人和機(jī)構(gòu)瘋搶REITs新基金，REITs二級(jí)市場(chǎng)份額價(jià)格長(zhǎng)時(shí)間處于溢價(jià)交易狀態(tài)。目前，首批公募REITs已經(jīng)解禁，當(dāng)下的二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，對(duì)于投資者來說，機(jī)構(gòu)則大多建議避免追漲殺跌，關(guān)注內(nèi)在價(jià)值，長(zhǎng)期投資。

        解禁表現(xiàn)平穩(wěn)

        首批9只公募REITs上市滿一周年，市場(chǎng)擔(dān)憂的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格劇烈波動(dòng)并沒有出現(xiàn)。

        據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，解禁3日(6月21日-23日)，首批公募REITs二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，漲跌均在1%左右。

        僅有富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT連續(xù)3天二級(jí)市場(chǎng)跌幅超過1%之外，漲幅超過1%的僅有6月21日紅土鹽田港REIT上漲1.00%，6月23日，中金普洛斯REIT上漲1.28%。

        以6月21日解禁首日為例，首批9只公募REITs，4只收漲，5只收跌，漲跌均在1%左右。

        數(shù)據(jù)顯示，漲幅最大的紅土鹽田港REIT上漲1.00%;跌幅最大的富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT，下跌1.37%。

        此外，平安廣州廣河REIT、中金普洛斯REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、中航首鋼綠能REIT微漲;浙商滬杭甬REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江光大REIT微跌。

        從換手率來看，當(dāng)天平均換手率為1.67%，最高值為華安張江光大REIT4.73%。

        總體來看，6月21日解禁首日，戰(zhàn)配解禁對(duì)市場(chǎng)影響較小，換手率0.90%，平均漲跌幅-0.12%。

        “從場(chǎng)內(nèi)表現(xiàn)來看，份額解禁對(duì)公募REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格造成了一定的沖擊，但并未表現(xiàn)出前期市場(chǎng)擔(dān)憂的那種劇烈波動(dòng)，這或許是因?yàn)槌钟泄糝EITs的機(jī)構(gòu)較多，作為優(yōu)秀的可配置資產(chǎn)，機(jī)構(gòu)并不會(huì)輕易放棄份額。”對(duì)此，天相投顧相關(guān)人士接受采訪時(shí)表示。

        平安基金表示，“公募REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格受市場(chǎng)情緒等因素影響會(huì)出現(xiàn)一定波動(dòng)。本次解禁釋放的份額將在一定程度上促進(jìn)REITs在二級(jí)市場(chǎng)的交易活躍度和市場(chǎng)流動(dòng)性。同時(shí)，流通份額的增加可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)情緒造成影響，進(jìn)而造成二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的短期波動(dòng)。”

        市場(chǎng)人士認(rèn)為，此次解禁帶來流通份額的大幅增加，以及交易活躍度的提升。

        根據(jù)近期發(fā)布的限售解禁公告，首批9只公募REITs解禁份額共計(jì)約21.71億份，占9只公募REITs總規(guī)模(64億份)的33.92%，且超過此前流通盤規(guī)模(20.74億份，占比32.4%)。本次解禁將會(huì)提升流通份額至9只產(chǎn)品全部份額的66.33%。

        以博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT為例，原始權(quán)益人招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司持有2.88億份，占全部基金份額(9億份)的32%。其中，1.8億份自上市之日起限售60個(gè)月;1.08億份自上市之日起限售36個(gè)月。本次戰(zhàn)略配售份額上市流通前，可在二級(jí)市場(chǎng)直接交易的博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT流通份額為3.15億份，占該基金全部基金份額的35%;在本次戰(zhàn)略配售份額解禁后，可流通份額合計(jì)為6.12億份，占該基金全部基金份額的68%。

        在博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT解禁限售份額中，企業(yè)型投資公司占比約39.4%，同時(shí)基金/證券公司資管計(jì)劃合計(jì)占比近30%。

        簡(jiǎn)單來說，前者以長(zhǎng)期投資為主，屬于配置型機(jī)構(gòu)，后者在解禁后兌現(xiàn)收益的動(dòng)機(jī)相對(duì)較強(qiáng)。

        可交易份額將在此次解禁后大大增加。解除限售的公告顯示，9只基金解禁前可流通的市場(chǎng)份額占比平均為33.16%，解禁后可流通的市場(chǎng)份額占比平均為63.01%，平均值增加90%。

        從解禁前后持有人的變化情況來看，根據(jù)中信證券測(cè)算，解禁前首批9只REITs的持有人以機(jī)構(gòu)為主，解禁后，機(jī)構(gòu)投資者占比將進(jìn)一步提高，攤薄個(gè)人投資者比例，市場(chǎng)將更加趨于理性。

        試點(diǎn)一周年運(yùn)行平穩(wěn)

        6月23日，多位基金業(yè)內(nèi)人士向記者表示，從過去一年的運(yùn)作來看，雖然部分公募REITs項(xiàng)目營(yíng)收、利潤(rùn)等指標(biāo)有所下滑，但公募REITs整體運(yùn)行較為平穩(wěn)。從2021年年報(bào)來看，公募REITs可供分配金額整體好于預(yù)期。

        而從上市一周年的二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)來看，華安基金認(rèn)為，總體上，自上市以來，公募REITs場(chǎng)內(nèi)價(jià)格上漲明顯，且存在波動(dòng)較大的情況。

        華安基金解釋，背后有兩方面的原因：一是作為資產(chǎn)配置新選擇，公募REITs在國(guó)內(nèi)處于發(fā)展起步階段，投資者可選產(chǎn)品數(shù)量有限;二是公募REITs上市后，部分投資者也存在追漲殺跌的非理性投資行為，這一定程度上也加重了這類產(chǎn)品的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)。

        具體來看，在二級(jí)市場(chǎng)上，首批9只公募REITs上市一年，8只上漲，僅1只下跌。

        數(shù)據(jù)顯示，截至6月20日解禁前，上市一年以來漲幅最大的富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT上漲38.62%;唯一下跌的平安廣州廣河REIT，跌幅為3.08%。

        此外，上市一周年，紅土鹽田港REIT漲幅逾30%;中航首鋼綠能REIT、中金普洛斯REIT漲幅逾20%;東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、華安張江光大REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT漲幅逾10%;浙商滬杭甬REIT漲幅9%。

        平安廣州廣河REIT相對(duì)特殊，是上市一年唯一一只在二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格下跌的公募REITs。

        對(duì)此，天相投顧分析指出，“平安廣州廣河REIT屬于目前特許經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs，目前處于貼水狀態(tài)，可能是由于兩點(diǎn)原因：一是該產(chǎn)品流通份額占比近50%，屬于較高水平，而交易活躍度較高的證券場(chǎng)內(nèi)溢價(jià)程度通常較低;二是平安廣州廣河REIT投資于高速公路通行收費(fèi)的項(xiàng)目，而項(xiàng)目本身受到經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、防疫的影響較大，這也會(huì)反映在投資者的預(yù)期中。”

        事實(shí)上，不同類型的公募REITs在二級(jí)市場(chǎng)給予的估值不同，目前來看，產(chǎn)權(quán)類REITs市場(chǎng)給予更高的估值。

        天相投顧數(shù)據(jù)顯示，目前運(yùn)作滿半年的公募REITs中，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs在二級(jí)市場(chǎng)溢價(jià)率平均為16.1%，產(chǎn)權(quán)類REITs二級(jí)市場(chǎng)溢價(jià)率平均為28.8%。

        值得一提的是今年以來，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)有所加大。

        數(shù)據(jù)顯示，2022年1月以來，公募REITs市場(chǎng)交易量和價(jià)格漲幅呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，并在2月中旬達(dá)到歷史峰值。

        此后，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格和市場(chǎng)活躍度開始波動(dòng)式下降，目前已經(jīng)回落至年前水平。截至2022年6月21日，首批9只公募REITs平均溢價(jià)率(相對(duì)發(fā)行價(jià)漲跌幅)為21.21%。以博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT為例，溢價(jià)率從年內(nèi)高點(diǎn)58.87%回落至27.88%。

        從活躍度來看，2022年2月成交金額突破70億元，3月開始二級(jí)市場(chǎng)成交金額從61.96億元逐步下降至2022年6月的28.19億元，月均換手率也從3.49%降至1.53%。

        天相投顧基金評(píng)價(jià)中心解釋，從二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)來看，公募REITs去年年末至今年年初迎來一波上漲，上漲的原因主要可能有兩點(diǎn)：一是公募REITs資產(chǎn)整體具有一定的稀缺性，作為與股、債相關(guān)性均較低的資產(chǎn)，具有良好的配置價(jià)值;二是由于公募REITs場(chǎng)內(nèi)交易份額相對(duì)較少，存在場(chǎng)內(nèi)資金的追捧情況，這也抬高了交易價(jià)格。

        平安基金認(rèn)為，公募REITs收益來源主要是其底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流，產(chǎn)權(quán)類的項(xiàng)目還包括可能的資產(chǎn)增值收益。長(zhǎng)期來看，REITs的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格將會(huì)圍繞底層資產(chǎn)的估值波動(dòng)。

        嚴(yán)監(jiān)管保障REITs理性投資

        面對(duì)公募REITs解禁后可能出現(xiàn)的價(jià)格波動(dòng)，投資者該如何應(yīng)對(duì)?

        短期來看，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)交易活躍度增加，但未來溢價(jià)空間或減少。

        博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理王翹楚提醒投資人，“隨著公募REITs市場(chǎng)的擴(kuò)容，未來相關(guān)產(chǎn)品的稀缺性會(huì)下降，資金給予此類產(chǎn)品的溢價(jià)空間或?qū)p少。”

        天相投顧基金評(píng)價(jià)中心指出，從市場(chǎng)角度來看，解禁意味著可交易份額的增加，這有利于二級(jí)市場(chǎng)對(duì)REITs的充分定價(jià)，同時(shí)有利于提高流動(dòng)性并降低價(jià)格波動(dòng)。

        華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)投資部行政負(fù)責(zé)人莫一帆認(rèn)為，解禁并不影響底層資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值。解禁后，REITs流通市值增加，短期內(nèi)二級(jí)市場(chǎng)交易活躍度可能會(huì)增加，投資人群體進(jìn)一步多元化，亦可能會(huì)促使二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格向產(chǎn)品內(nèi)在價(jià)值理性回歸。

        21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪的多家機(jī)構(gòu)大多建議，避免追漲殺跌，關(guān)注內(nèi)在價(jià)值，長(zhǎng)期投資。

        王翹楚指出，從首批REITs項(xiàng)目上市以來，整體流動(dòng)性較好，與債市和股市的相關(guān)性較低，建議投資人應(yīng)秉持長(zhǎng)期價(jià)值投資理念投資公募REITs。

        “作為投資者，應(yīng)該充分了解公募REITs的風(fēng)險(xiǎn)收益特征：REITs作為底層是實(shí)體項(xiàng)目的投資基金，不宜過度進(jìn)行資金炒作，而是應(yīng)該將其視為重要的資產(chǎn)配置工具。”天相投顧認(rèn)為。

        平安基金建議投資者更多關(guān)注公募REITs的內(nèi)在價(jià)值，即考慮公募REITs底層資產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況、關(guān)注管理人的管理經(jīng)驗(yàn)、評(píng)估外部運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)資質(zhì)等。基于公募REITs的長(zhǎng)期投資價(jià)值，理性評(píng)估自身的風(fēng)險(xiǎn)收益偏好后進(jìn)行相關(guān)的投資決策。

        華安基金同樣提醒投資者密切關(guān)注基金管理人在限售解除前披露的解除限售安排公告，了解相關(guān)戰(zhàn)略投資者解限份額、流通安排等情況，同時(shí)科學(xué)理性看待公募REITs短期價(jià)格波動(dòng)，切勿跟風(fēng)炒作，避免高溢價(jià)買入相關(guān)REITs份額造成投資損失;另一方面，也建議投資者明確自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力和產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)收益特征，注重公募REITs內(nèi)在投資價(jià)值，基于理性分析判斷，合理評(píng)估REITs投資價(jià)值，并樹立理性投資理念，關(guān)注這類產(chǎn)品的長(zhǎng)期投資價(jià)值。

        也有業(yè)內(nèi)人士建議投資人不要追高的同時(shí)，抓住機(jī)會(huì)“逢低布局”。

        莫一帆表示，解禁后前期獲利較為豐厚的短線投資人可能會(huì)選擇獲利了結(jié)，對(duì)REITs產(chǎn)品二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格有所沖擊;但如向下波動(dòng)幅度大，對(duì)長(zhǎng)線投資人也將是較好的布局機(jī)會(huì)。因此，二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)需要綜合投資人和資金對(duì)長(zhǎng)短期價(jià)值的博弈結(jié)果來判斷。

        “避免追漲殺跌。如果二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)比較大的回撤，可能是逢低布局的好機(jī)會(huì);如果漲幅已經(jīng)較高的部分產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)一步上漲，顯著超出其內(nèi)在價(jià)值，短期內(nèi)不建議追高。整體看來公募REITs的投資還是要結(jié)合底層資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值、隱含的長(zhǎng)期投資回報(bào)率、二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性，以及投資人自身的投資回報(bào)要求，進(jìn)行綜合考慮和投資判斷。”莫一帆表示。

        值得注意的是，交易所也出臺(tái)了相關(guān)配套措施，保障公募REITs理性投資。

        有基金公司介紹，目前，監(jiān)管對(duì)累計(jì)漲跌幅過大、連續(xù)多日漲跌幅過大等情形，要求采取REITs次一交易日開盤停牌一小時(shí)或一天的冷卻機(jī)制。同時(shí)，監(jiān)管部門也明確表示已對(duì)部分波動(dòng)較大的REITs品種依規(guī)加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)加劇價(jià)格波動(dòng)、影響市場(chǎng)交易秩序的異常交易行為依規(guī)從嚴(yán)采取一系列監(jiān)管措施。

《電鰻快報(bào)》