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        REITs上市一周年，今日首批9只公募REITs迎來了限售解禁。6月21日開盤，9只REITs產品價格在開盤后出現短暫下跌后逐步企穩。截止解禁首日收盤，4只REITs收漲，5只下跌，漲跌幅在-1.4%至1%之間，表現較為平穩。如何看待REITs這波解禁及今后的投資價值?

        前期市場對于REITs首次解禁的悲觀預期主要由于限售份額解禁帶來的流通盤規模增加，加上前期公募REITs產品受到熱捧，二級市場溢價較高，造成部分投資者因止盈和凈值管理需要進行拋售。

        具體來看，首先，首批解禁規模占首批9單項目總規模的32%，占首批項目流通盤規模的108%，也就是說，供給增加致使二級市場價格承壓。

        其次，部分戰配限售投資者可能在解禁后出于止盈、凈值管理等目的選擇減持，前期盈利更高以及相對估值更高的項目二級市場波動更大。

        第三，此前公募REITs呈現高溢價，一定程度上偏離了實際價值。目前，我國公募REITs市場發展時間較短，在多數機構投資者持倉下，流通盤的占比不高，較少的流動性就導致公募REITs的二級市場定價并不充分，在少量資金推動下，交易價格并不能真實反應價值的增加。戰略投資者份額解禁后，流通份額中機構投資者占比提高將使得價格波動趨于理性。流通份額的增加也將降低短期資金對于價格的影響。同時，部分個人投資者對于REITs的投資邏輯尚不清晰，存在部分不理性追漲的情況。此外，REITs換手率明顯高于海外REITs，可能有兩個原因：一是我國REITs供給尚稀缺且流通盤少;二是做市商機制。高換手率也在一定程度上支撐了價格的上漲。

        解禁首日整體成交量和換手率平穩，當日REITs市場總成交量整體與近3個月的日均成交量基本持平，并未出現顯著放量，可見首日減持壓力較低，戰略投資者普遍處于觀望狀態，解禁帶來的拋壓對其價格影響較為有限。從中長期來看，短期波動不改變REITs長期投資價值，伴隨著REITs市場擴容和解禁影響的消化，REITs市場表現有望向好。

        此次限售份額解禁后的價格波動，提醒著投資者正確看待公募REITs的投資價值。解禁后流通盤雖然增加了，但實則解禁后目前REITs總流通市值仍然不大。而隨著市場逐步消化減持動作，使得REITs產品的二級市場價格回歸理性。從根本上看，REITs產品的定價核心在于底層資產的中長期價值，投資者可以通過公募REITs用小資金參與大型基建項目，分享國家經濟高質量發展的紅利。

        底層資產價值如何衡量?這就要回到公募REITs底層標的是什么，REITs主要投資于能產生穩定現金流的工業園區、高速公路以及污水處理廠等基礎設施項目，監管規定其年末分紅金額不得低于基金年度可供分配金額的90%。

        此外，公募REITs作為風險收益特征介于股票、債券之間的新品類資產，是資產配置、組合管理的重要資產。比如在今年權益市場相對不好的年份，REITs產品展現出了和股票、債券不一樣的收益特性，底層資產支撐其內在價值使其具備一定的抗跌性。這類資產，是平滑組合波動較好的選擇之一。

        在價格短期波動的表象下，實則公募REITs的限售份額解禁帶來了良好的流動性，機構投資者的占比也會有所提升，二級市場的交易價格也將更趨向于“價值回歸”。REITs上市一周年，各產品的運營數據和二級市場均表現相對穩健，使得REITs始終保持一定的市場熱度和影響力。受益于配套制度規則逐步完善優化，未來將迎來國內公募REITs市場擴容，底層資產類型日漸豐富，不斷促進REITs行業良性發展。投資者應在審慎的基礎上，從長期資產配置的角度，考慮自身資金期限，風險收益要求等因素，理性的對公募REITs進行投資。

《電鰻快報》