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        1、統計數據顯示，百強房企銷售額自去年9月以來同比跌幅持續維持在-30%到-40%之間，進入2022年后更加不堪，1、2、3月同比跌幅已分別達到-41%、-47%和-53%;累計來看，今年1季度百強房企銷售金額同比下降47%。排名前50的民營房企有六成以上出現嚴重現金流緊張，甚至公開市場債務違約(比如恒大事件等)。是什么原因造成了地產行業近20年來最差時刻的到來?政策?還是疫情?抑或還有別的因素?

        本質在于高杠桿、高負債經營模式;直接原因在于政策收緊;也包括購房意愿下滑、疫情擾動等。

        高杠桿經營模式和政策收緊：地產形勢惡化的最本質原因在于高杠桿經營模式而非政策收緊。2021年下半年地產監管趨嚴，高杠桿經營房企融資快速惡化，同時中資美元債集中到期引發一輪違約潮，致地市成交遇冷，第二批集中供地流拍率達41.3%。9月政策開啟糾偏，“四限”類政策邊際放松，但房企融資方面紓困程度有限。今年開春后，疫情沖擊需求、融資困境待解，疊加3、4月美元債償債高峰，房企拿地偏謹慎、投資開發仍低迷，地產全鏈條下行、造就近20年來最差時刻。

        購房意愿下滑：購房償貸要求有穩定的現金流，疫情后居民收入增速放緩，2021年人均可支配收入兩年復合增速6.9%，低于疫情前水平。疫情進入第三年仍維持動態清零政策，居民購房熱情和收入預期持續下滑。此外，2021年上半年樓市過熱透支了相當一部分未來需求，下半年民營房企違約潮則進一步制約購房和期房交付信心。

        疫情擾動：3月疫情快速蔓延呈點多、面廣、頻發特征，動態清零政策下防控措施持續升級，進一步拖累消費和服務業活動。疫情擴散一方面降低了居民消費欲望、被動提高預防性儲蓄比例以避險，另一方面縮小了居民生活和消費半徑、導致部分消費需求無法被滿足。地產作為消費的重要分項，高度依賴線下實地場景。以地鐵客運量作為居民生活和消費半徑的衡量指標，該指標領先30城商品房成交面積約3周，預計此輪疫情對3月和二季度地產銷售的影響較為嚴重。

        2、是什么原因促使這些城市了出臺穩樓市政策?上述措施能否救樓市于危難之際?而穩增長和“房住不炒”，是真的只能二選一，抑或可以共存?

        1-2月經濟數據顯示房地產基本面仍偏弱，面臨需求、融資、投資下滑的三重壓力。目前情況，穩增長仍離不開房地產，“因城施策”放松調控旨在“房住不炒”的基調上實現穩地產。具體看：

        1)體量上，房地產是我國國民經濟支柱產業，直接影響了其上下游行業的運行情況;

        2)投資方面，2021年房地產開發投資額占固定資產投資額28%，去年下半年增速快速下滑，可能對GDP增速構成拖累;

        3)土地出讓金是地方財政重要來源，房企受限于資金鏈、拿地積極性不足，土地出讓金下滑會加大地方財政壓力;

        4)穩地產的背后是穩就業，穩就業應是底線。

        目前多地放松力度不足以拉動地產回暖，同時政策具體執行效果如何、能否向高能級城市擴散、能否有效轉化為實際需求均有待驗證。

        具體看：1)融資端，資金壓力緩解效果仍不明顯。后續還需關注國務院金融委要求“化解房地產行業風險”，金融穩定保障基金的推進落實情況;2)需求端，放松城市主要為三四線城市和少數二線城市，地區購買力偏弱不足以拉動整體需求，同時大部分熱點城市二手房貸款限價政策未松綁，僅降低房貸利率對二手房的提振作用有限。同時，3月29日國常會表示“經濟下行壓力進一步增大”、“咬定目標不放松”，穩地產可能可能有進一步的加碼空間。

        穩增長和“房住不炒”并不矛盾。政府堅持“房住不炒”、維護房地產市場穩定的決心和定力不變，在此基調上穩增長具有兩個發展層次。1)短期來看，需求端，穩增長要充分釋放合理的住房需求。受此前政策收緊影響而未被滿足的購房剛需，我國人均住房面積偏小潛存的置換需求，逾3億“新市民”的租住需求等等，可在需求端政策加碼的過程中逐漸得到釋放;供給端，前期出險房企和困難房企資金鏈緊張問題沒有明顯緩解，需盡快研究落實紓困措施和重組方案，消除供給端風險，從而提振購房積極性和期房交付信心。2)穩增長的長期目標在于構建房地產新發展模式、促進行業健康平穩運行，包括大力支持租賃住房的發展，建立完善“租購并舉”長效機制，推進發展保障性住房和租賃配套等內容。

        3、近期地產板塊喜迎小陽春，部分個股漲幅可觀。站在當前的時點，地產股真的有投資價值嗎?兼談未來一段時間地產板塊的投資策略。

        本輪地產回暖偏快、結構性較強，地產短期或有回調，至地產基本面實質性改善前仍可持有;復盤歷史三輪周期來看，地產同樣具備投資價值。

        當下，地產行情折射出的市場預期較高，短期調整不改長期向好態勢。開春至3月中旬，中央和多地出臺寬松政策，因城施策空間不斷打開，包括下調利率和首付比例、優化房企并購融資、放松貸款集中度管理、鼓勵新市民購房等;3月16日國務院金融委和五部門聯合發聲，強調穩地產、穩預期，側重于化解房地產行業風險，市場反應熱烈。

        未來，兩要素支撐地產股繼續走強。1)從政策端來看，目前多地放松舉措還不足以提振地產需求，且尚未向高能級城市擴散，執行情況和實際刺激效果仍待觀察，地產政策有進一步寬松的空間;2)歷史復盤給出積極信號，地產三輪周期分別為2008年9月至2009年12月、2011年8月至2013年1月、2014年4月至2016年9月，超額收益方面，三輪寬松周期地產平均跑贏大盤46.2%，本輪行情從2月以來的地產超額收益為18.4%，未來仍可能有上漲空間。

《電鰻快報》