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    　隨著各個(gè)公司的年報(bào)陸續(xù)披露，對(duì)于去年的內(nèi)房企財(cái)報(bào)來(lái)說(shuō)，“增收不增利”成為了業(yè)內(nèi)最大的共同點(diǎn)。而利潤(rùn)增長(zhǎng)不及營(yíng)收增速的情況，主要原因包括以下方面：

　　（1）因銷售均價(jià)增速不及土地成本增速、單位面積建安成增加，本導(dǎo)致的毛利率下滑；

　　（2）因財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用快速增長(zhǎng)導(dǎo)致的三費(fèi)率增長(zhǎng)過快；

　?。?）因部分項(xiàng)目盈利前景堪憂導(dǎo)致的存貨減值的情況；

　　（4）因部分物業(yè)公允價(jià)值減少，導(dǎo)致的公允價(jià)值減少計(jì)入當(dāng)期虧損的情況；

　?。?）因少數(shù)股東損益占比提升，導(dǎo)致歸母股東損益增長(zhǎng)不及營(yíng)收增速的情況。

　　盡管各家的具體原因不盡相同，但以上五點(diǎn)原因均因宏觀、行業(yè)大形勢(shì)的變化而產(chǎn)生的。在面對(duì)城鎮(zhèn)人均居住面積超40平米“供大于求”的大背景下，疊加近兩年經(jīng)濟(jì)承壓、疫情反復(fù)打擊購(gòu)房需求，而土地價(jià)格因“兩集中”等原因而繼續(xù)提升，預(yù)計(jì)在短期內(nèi)，房企增收不增利的局面仍難有根本改觀。

　　鑒于此，大眼樓管特推出系列研究，抽絲剝繭分析各房企“增收不增利”的內(nèi)在原因，供投資人及各房企找到問題癥結(jié)，以便優(yōu)化和提質(zhì)增效。

中梁控股毛利率首次降至20%以下

　　2021年，中梁控股實(shí)現(xiàn)收入約761億元，同比上升15%，但同期錄得年內(nèi)利潤(rùn)僅約47.56億元，同比下降了27.57%，歸母凈利潤(rùn)亦同比下滑了27.8%至27.03億元。出現(xiàn)了明顯增收不增利的情況。

　　從賬面上看，中梁控股“增收不增利”的主要原因是利潤(rùn)率出現(xiàn)大滑坡。全年毛利率由上一年的21%降至17.12%，首次降至20%以下，凈利潤(rùn)率由上一年的9.95%降至6.24%。在利潤(rùn)率下滑的情況下，公司攤薄ROE也降至22.6%的近年新低水平。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，大眼樓管整理）

借款利息高比例資本化 結(jié)轉(zhuǎn)拉低毛利率

　　2019年，中梁控股的權(quán)益銷售均價(jià)為10300元/平米，新增土地成本為4607元/平米。而到2021年的銷售均價(jià)僅為12000元/平米，較2020年的12500元/平米有所下滑，2年間增長(zhǎng)了16.5%，而拿地均價(jià)增長(zhǎng)至2020年的5260元/平米，同比增長(zhǎng)14%。

　　賬面上看，中梁控股的項(xiàng)目土地成本和售價(jià)均呈現(xiàn)出比例接近的增長(zhǎng)。毛利率下滑的主要原因之一是財(cái)務(wù)成本的快速增長(zhǎng)。2019年中梁控股賬面金融負(fù)債利息開支達(dá)到45.22億元，同比2018年的30.27億元增長(zhǎng)了49.4%，但其中的40.55億元全部在當(dāng)期資本化了，資本化率為89.7%。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，大眼樓管整理）

　　當(dāng)期融資成本的資本化相當(dāng)于滯后化，這就成了掣肘后期利潤(rùn)率的主要原因之一。此外，由于房地產(chǎn)開發(fā)、結(jié)轉(zhuǎn)模式的緣故，2021年融資利息增長(zhǎng)、高比例資本化的事實(shí)將也大概率將繼續(xù)體現(xiàn)在中梁控股未來(lái)幾年的財(cái)報(bào)中。因此，中梁控股的利潤(rùn)率下滑趨勢(shì)或仍未結(jié)束。

　　此外，隨著物價(jià)及人力成本的提升，各房企的單位建筑面積的建設(shè)安裝成本或也將明顯提高，這也將導(dǎo)致項(xiàng)目利潤(rùn)率的下滑。

費(fèi)用快速增長(zhǎng) 銷售卻不及預(yù)期

　　年報(bào)顯示，中梁控股的銷售費(fèi)用達(dá)到28.94億元，同比增長(zhǎng)28.4%，高于同期營(yíng)收增速15%，也高于同期的合約銷售增速。在去年銷售遇冷的情況下，中梁的大手筆花銷并沒能換來(lái)符合預(yù)期的銷售業(yè)績(jī)。

　　此外，中梁控股全年的行政開支達(dá)到35.34億元，同比增長(zhǎng)24%，管理費(fèi)用率呈現(xiàn)出上升態(tài)勢(shì)，這在去年全行業(yè)遇冷的大環(huán)境下，顯得“粗放”。

《電鰻快報(bào)》