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        新浪財經訊 7月8日，上海世茂股份有限公司發布公告稱，聘任吳凌華擔任公司總裁，任期自2020年7月8日起至本屆董事會任期結束日止，并提名吳凌華為公司第八屆董事會董事候選人。

        吳凌華為華潤集團“老員工”，于2000年加入華潤，先后擔任過深圳華潤中心總經理、華潤置地南寧有限公司副總經理等職務。其在商業地產運營方面擁有豐富的經驗。2016年1月，吳凌華加盟世茂股份，擔任副總裁兼商投總裁。

        距離2009年世茂股份注入商業地產已有10余年，公司目前的商業地產主要以銷售收入為主，由純住宅項目和商住綜合體項目貢獻的住宅銷售收入占比超6成。如今隨著世茂房地產更名為世茂集團及世茂股份任命商業老兵為新任總裁，世茂頗有內部整合優化、進一步提質增效之意，這也意味著世茂股份商業屬性會進一步強化，但目前來看，公司的商業地產收入并不穩定，2019年毛利率也發生了較大幅度下滑，由此造成公司的盈利不穩定，2019年扣非凈利下滑了近9%。

《不競爭協議》未有效約束世茂兩兄弟的競爭行為

        2009年，世茂集團實際控制人許榮茂通過定向增發將商業地產業務注入世茂股份。并且為了解決同業競爭問題，許榮茂與世茂股份及世茂房地產三方簽訂了《不競爭協議》及補充協議，明確了兩家兄弟公司各自的經營范圍：世茂股份在中國境內專業從事商業地產的投資、開發和經營(包括但不限于銷售、租賃、物業管理等)業務;世茂房地產則在中國境內主要專業從事住宅和酒店的投資、開發和經營業務;對于不可分割的地塊，將由公司與世茂房地產成立項目公司，并由世茂股份絕對控股。

        如今世茂股份簡介為“世茂股份是集綜合商業地產開發、銷售、運營等多個業務板塊于一體的綜合地產上市公司”。

        可雖有不競爭協議在先，世茂股份對外也以商業地產綜合開發運營商自詡，但如今10余年過去，世茂股份卻仍然 “表里不一”，住宅地產對世茂股份依然發揮著舉足輕重的作用，撐起了業績的“半邊天”。

        分業務來看，世茂股份現有住宅銷售、商業地產銷售、房地產租賃、電影院業務、酒店服務、物業管理及其他等幾項業務，其中前兩者是主要營收來源，二者合計占比超90%。而住宅銷售業務是最高的，2017年-2019年占比分別達到84.91%、61.42%和63.49%。

        資料顯示，世茂股份近年來開發的項目中，商業住宅綜合體項目居多，純商業項目較少，并且還有一些純住宅項目。2019年，公司在建及擬建的項目中，純住宅項目有4個，純商業項目19個，還有21個商業住宅綜合項目。如果說商業住宅綜合項目可以劃歸為不可分割地塊，那么純住宅項目便無疑超出了當初的《不競爭協議》中給世茂股份劃定的經營范圍。

        不過值得注意的是，2019年世茂股份的四個純住宅項目系此前年度的存量項目，2019年公司新獲項目均為商住綜合或純商業性質。未來世茂股份或會加速回歸商業地產運營商定位。

商業地產發展不穩定、毛利率一般

        數據顯示，世茂股份近年來的商業地產銷售收入表現非常不穩定，2017年同比大幅下滑了66.4%，而2018年的同比三倍增長則與2017年的基數較低有很大關系，2019年的增速即回落至-3.13%。

        同時，租賃收入雖然近年來持續增長，但增速也忽高忽低，2019年僅5.47%，較上一年度放緩約15個百分點。目前租賃收入占比依然較小，增速未明顯穩定放大的情況下，即使租賃收入毛利率為80%以上的超高水平，對公司的整體盈利也助益有限。并且租賃方式雖然長期來看資金可實現資金相對穩定回流，但回籠資金較慢，對于處于全國化擴張期的公司來說，一定時間內仍將以出售為主。

        商業地產銷售收入表現不穩定之余，其盈利能力也不算優秀。2019年，世茂股份的住宅銷售和商業地產銷售毛利率分別為33.6%、27.38%，分別較2018年下滑了8.28、16.06個百分點，商業地產銷售下滑幅度要更大。

        并且世茂股份的項目以商業住宅綜合體為主，即住宅銷售收入大多來源于此，而且這類項目的住宅溢價與相應的商業地產價值密不可分，無論是住宅的銷售收入不穩定還是毛利率下滑，根源或許還是在于商業地產經營不佳。

        此外，與國內商業地產運營商代表大連萬達及大悅城對比來看，二者2019年的毛利率分別為63.06%、41.20%，并且近幾年才開始積極向商業地產轉型的華潤置地近年來的毛利率也維持在30%以上，2019年為37.91%，遠超世茂股份27.38%的商業地產銷售毛利率及35.01%的綜合毛利率。

        雖然自2009年世茂股份注入商業地產重組已過去10余年，但公司的業績依然沒有實現穩定正增長。2019年，世茂股份的扣非歸母凈利潤為18.36億元，較上一年度同比下滑8.91%，并且這不是近年第一次下滑。而今年一季度因疫情等因素影響，公司扣非歸母凈利更是同比大幅下滑了19.61%，僅2億元多。

        2020年6月，世茂集團在聯交所買賣的中文股份簡稱由“世茂房地產”更改為“世茂集團”。7月，世茂股份任命商業地產運營“老兵”吳凌華為新總裁。未來世茂股份或有意加速回歸商業屬性。但顯然，世茂股份目前商業地產的發展仍然差點意思，需進一步提升其商業運營能力及質量，從中獲得更高的住宅、物業銷售溢價及租賃收入。

《電鰻快報》