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        來(lái)源：中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)

        三顧茅廬，是勇氣，更是執(zhí)念。

        5月最后一天，大唐集團(tuán)控股有限公司(下稱(chēng)”大唐地產(chǎn)“)選擇三戰(zhàn)港交所，再次向港交所遞交招股書(shū)，工銀國(guó)際仍為獨(dú)家保薦人，最新數(shù)據(jù)和相關(guān)事項(xiàng)得到進(jìn)一步披露。

        而在兩天前的5月29日，大唐地產(chǎn)的“前招股書(shū)”剛剛失效。半年間，大唐地產(chǎn)因快速擴(kuò)張導(dǎo)致的債務(wù)高企并未有所緩解。相反，其財(cái)務(wù)杠桿仍然居高不下。

        2019年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)未達(dá)標(biāo) 三年1000億目標(biāo)承壓

        未來(lái)幾年，規(guī)模擴(kuò)張將是大唐地產(chǎn)的主旋律。

        2019年，大唐地產(chǎn)再次將2018年提出的“3年沖刺500億”目標(biāo)升級(jí)為“今年500億，3年1000億+，進(jìn)入全國(guó)房企50強(qiáng)”。

        招股書(shū)中，大唐地產(chǎn)并未明確近年來(lái)的銷(xiāo)售額。關(guān)于2019年的銷(xiāo)售額，在億翰智庫(kù)榜單中，大唐地產(chǎn)全年銷(xiāo)售310.0億元，排名86位;觀點(diǎn)研究院的數(shù)據(jù)略高，365.7億元的合約銷(xiāo)售，排名79位;克而瑞的榜單中，大唐地產(chǎn)全口徑銷(xiāo)售金額為339.5億元，排名第81;中指研究院的排名大唐地產(chǎn)也在81位，銷(xiāo)售金額為331.5億元。綜合幾大榜單數(shù)據(jù)，大唐地產(chǎn)2019年銷(xiāo)售金額維持在300億元的規(guī)模，房企排名80位左右。

        以?xún)|翰智庫(kù)的數(shù)據(jù)為例，2018年大唐地產(chǎn)銷(xiāo)售金額達(dá)到474.0億元，房企排名62位。2019年的銷(xiāo)售額降幅高達(dá)34.6%，排名倒退24位。從2018年逼近500億，降至2019年的300億，銷(xiāo)售規(guī)模的下降顯然是大唐地產(chǎn)不愿看到的。而2019年不止沒(méi)有完成500億的目標(biāo)，且與其千億目標(biāo)漸行漸遠(yuǎn)。

        來(lái)源：億翰智庫(kù)

        根據(jù)大唐地產(chǎn)遞交的最新版招股書(shū)，2017年、2018年及2019年，大唐地產(chǎn)收入分別為40.19億元、54.95億元及81.08億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為42.0%。同期凈利潤(rùn)分別為4.13億元、5.88億元及6.27億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為23.2%。

        來(lái)源：大唐地產(chǎn)招股書(shū)

        值得注意的是，2019年大唐地產(chǎn)銷(xiāo)售成本達(dá)到59.23億元，同比大增49.19%，而同期收益增幅47.53%。在銷(xiāo)售成本中，大唐地產(chǎn)銷(xiāo)售及營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)支由2018年的2.64億元大增68.4%至2019年的4.44億元。

        大唐地產(chǎn)2019年的銷(xiāo)售成本增幅超過(guò)收益增幅，也導(dǎo)致大唐地產(chǎn)的毛利率由2018年的27.8%下降至2019年的27.0%。大唐地產(chǎn)方面表示，主要由于2018年若干高毛利的商業(yè)物業(yè)交付導(dǎo)致2019年交付的商業(yè)物業(yè)毛利率較2018年有所下跌。

        瘋狂補(bǔ)倉(cāng)致財(cái)務(wù)杠桿高企 短債缺口增加償債壓力

        為擴(kuò)大規(guī)模，大唐地產(chǎn)開(kāi)始攻城略地，幾近瘋狂。

        上一次赴港IPO前夕，僅是2019年7月至11月，大唐地產(chǎn)就新獲16幅地塊。其中，通過(guò)招拍掛流程獲得14幅地塊(總地盤(pán)面積為81.89萬(wàn)平米)，累計(jì)耗資40.20億元。而在2019上半年，大唐地產(chǎn)的現(xiàn)金及其等價(jià)物只有19.42億元。

        截至2020年2月29日，大唐地產(chǎn)應(yīng)占土地儲(chǔ)備總量為889.72萬(wàn)平方米，涉及82個(gè)物業(yè)項(xiàng)目。

        此次再戰(zhàn)港交所，大唐地產(chǎn)則在前三個(gè)月瘋狂拿地，通過(guò)招拍掛流程斥資4.33億元獲得廣西柳州、江蘇海門(mén)兩塊地塊，斬獲總地盤(pán)面積8.11萬(wàn)平方米;另外通過(guò)收購(gòu)其他公司權(quán)益獲得五幅地塊，該等地塊位于浙江臺(tái)州、福建漳州及福清以及廣西貴港，累計(jì)耗資33.44億元并獲物業(yè)面積30.77萬(wàn)平方米。

        規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，也在無(wú)形中加大大唐地產(chǎn)的后期開(kāi)發(fā)成本。對(duì)截至2020年2月29日由附屬公司開(kāi)發(fā)的所有項(xiàng)目而言，截至2019年12 月31日物業(yè)項(xiàng)目的未來(lái)開(kāi)發(fā)成本總額為164.0億元，其中72.6 億元預(yù)期于2020年產(chǎn)生，而剩余部分預(yù)期將于2021年及其后產(chǎn)生。

        截至2019年末，大唐地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈額僅有22.14億元，而同期其需要一年以?xún)?nèi)償還的借款達(dá)到23.01億元，現(xiàn)金短債比0.96，短期債務(wù)償還存在一定的壓力。值得注意的是，截至2020年2月29日，大唐地產(chǎn)需要一至兩年內(nèi)償還的借款高達(dá)31.51億元，償債壓力陡增。

        來(lái)源：大唐地產(chǎn)招股書(shū)

        為此，大唐地產(chǎn)表示，公司擬主要透過(guò)預(yù)售物業(yè)項(xiàng)目所得現(xiàn)金流量、銀行貸款及其他借款，以及資本市場(chǎng)籌集的資金為旗下物業(yè)項(xiàng)目提供資金。然而，由于銀行及其他借款增加導(dǎo)致的銀行服務(wù)費(fèi)用及相關(guān)開(kāi)支增加，2019年大唐地產(chǎn)的融資成本由2018年的0.39億萬(wàn)元增加24.9%至0.49億元。

        此外，2017年-2019年大唐地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率也一直居高不下，分別達(dá)到97.55%，95.49%，91.67%，遠(yuǎn)高于行業(yè)80%安全紅線。

        來(lái)源：大唐地產(chǎn)招股書(shū)

        凈負(fù)債比率方面，大唐地產(chǎn)2017年的數(shù)據(jù)曾高達(dá)1087.9%。近兩年由于大唐地產(chǎn)權(quán)益總額的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)高于負(fù)債總額增長(zhǎng)速度，其凈負(fù)債比率下降至2018年的408.8%，進(jìn)而下降至2019年末的119.2%。招股書(shū)顯示，2019年末大唐地產(chǎn)的權(quán)益總額達(dá)到30.84億元，相較2018年的14.05億增長(zhǎng)119.5%，而2018年權(quán)益總額相較2017年亦是117.16%的增幅。

        來(lái)源：大唐地產(chǎn)招股書(shū)

        大唐地產(chǎn)在招股書(shū)中也表示，凈負(fù)債比率降低主要由于保留盈利于2017年至2019年持續(xù)增加及本公司股東注資于2019年增加所致。

        至于資金用途，大唐地產(chǎn)招股書(shū)顯示，其募資主要為滿足現(xiàn)有項(xiàng)目資金需要。例如，支付旗下2020年下半年5個(gè)項(xiàng)目的建筑成本;償還3筆即將到期的銀行借款。其中，一筆借款按固定利率10%計(jì)息，于2020年11月到期;一筆按固定年利率8.50%計(jì)息，將于2021年8月到期;一筆按固定年利率7.13%計(jì)息，將于2022年4月到期。此外，剩余募資用于一般業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)。

        可見(jiàn)，急于擴(kuò)張的大唐地產(chǎn)患上了資金饑渴癥，需拓寬融資渠道。

        兩次沖擊IPO失利 上市路可謂一波三折

        談及大唐地產(chǎn)的IPO之路，坎坷中略顯悲壯。

        2008年，大唐地產(chǎn)創(chuàng)始人余英儀辭世。彼時(shí)，據(jù)媒體報(bào)道，大唐地產(chǎn)已擬定于2009年在香港掛牌，上市工作已在籌備中，但因創(chuàng)始人的變故而擱淺。同年，在金融危機(jī)席卷之下，如無(wú)數(shù)房企一樣，大唐地產(chǎn)更陷入風(fēng)雨飄搖的境地。

        2009年，重創(chuàng)不振的大唐地產(chǎn)接受了福信的并購(gòu)，成為了福信集團(tuán)旗下的子公司。根據(jù)招股書(shū)顯示，從大唐地產(chǎn)的股權(quán)結(jié)構(gòu)來(lái)看，兩者之間是關(guān)聯(lián)公司，福信集團(tuán)并購(gòu)大唐地產(chǎn)將地產(chǎn)業(yè)務(wù)全部注入大唐地產(chǎn)避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。福信集團(tuán)對(duì)于大唐地產(chǎn)來(lái)講，更像是一個(gè)巨大的金融后盾。

        而后，大唐地產(chǎn)經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的調(diào)整期，直到承建商身份慢慢消除，完全變成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

        從2009年起，大唐地產(chǎn)開(kāi)始了外拓的步伐，首站選址廣西南寧鳳嶺，并以此為突破口在廣西區(qū)域迅速擴(kuò)張。2011年，大唐地產(chǎn)由廈門(mén)擴(kuò)展至漳州;2015年進(jìn)入天津，2017年進(jìn)入長(zhǎng)沙。

        而2019年11月份遞交招股書(shū)，則是大唐地產(chǎn)沉浮十年后第一次鼓起勇氣。

        然而，這份招股書(shū)在半年后失效，大唐地產(chǎn)上市再次敗北。如果說(shuō)，十年前的內(nèi)外交困讓大唐地產(chǎn)風(fēng)雨飄搖，十年后房地產(chǎn)早已進(jìn)入白銀時(shí)代，大唐地產(chǎn)規(guī)模雖有所增長(zhǎng)，不過(guò)仍在百?gòu)?qiáng)房企尾部艱難前行，加之本身實(shí)力不佳，敗北仿佛早已注定。

        其實(shí)，大唐地產(chǎn)此番IPO受挫，只是中小房企上市難的一個(gè)縮影。資料顯示，就在今年4月份，三巽控股、港龍地產(chǎn)的招股書(shū)相繼失效。而在更早之前，奧山控股、海倫堡兩次折戟，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際則四次敗北。

        “前招股書(shū)”的遺留問(wèn)題，“后招股書(shū)”依然存在，大唐地產(chǎn)能否成功登陸資本市場(chǎng)需拭目以待?

《電鰻快報(bào)》