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 銷售額成謎

        撰文 | 喬芊

        實(shí)地地產(chǎn)是一家總部位于廣州的中小房企，實(shí)際控制人、董事長(zhǎng)為“地產(chǎn)二代”張量，即富力地產(chǎn)(2777.HK)聯(lián)席董事長(zhǎng)張力之子。5月20日，實(shí)地地產(chǎn)向港交所遞交招股書(shū)，農(nóng)銀國(guó)際擔(dān)任獨(dú)家保薦人。這意味著張量的資本版圖即將再次擴(kuò)容。

        張量出生于1981年，曾留學(xué)加拿大，2003年回國(guó)創(chuàng)業(yè)，目前為香港永久居民。他近兩年聲名漸起，和王健林之子王思聰、潘石屹之子潘瑞、王志才之子王爍等人有“新京城四少”之稱。張公子效仿王思聰，沒(méi)去富力接班，而是自己折騰地產(chǎn)、娛樂(lè)、投資等產(chǎn)業(yè)。

        招股書(shū)顯示，張量通過(guò)Oriental Gian擁有實(shí)地地產(chǎn)100%權(quán)益(妻子龍茜擁有100%配偶權(quán)益)。除此之外，張量還是多家香港上市公司的實(shí)際控制人，包括傳遞娛樂(lè)(1326. HK)、腦洞科技(2203.HK，已收購(gòu)張量名下的智能家居網(wǎng)絡(luò)公司廣州織網(wǎng))以及接手自父親張力的力量能源(1277.HK)，上述三家上市公司分別從事娛樂(lè)、半導(dǎo)體、礦業(yè)，張量分別持股74.14%、74.96%、62.96%。

        此外，張量還擁有風(fēng)險(xiǎn)投資公司黑洞投資、實(shí)地物業(yè)以及智能家具公司廣州三拾七度、智能機(jī)器人(12.800,-0.28,-2.14%)公司廣州哈奇等。

        創(chuàng)業(yè)初期，張量的生意主要是承“父蔭”接富力的裝修、機(jī)電安裝等項(xiàng)目，核心公司是2003年成立的廣州恒量機(jī)電工程公司(現(xiàn)名廣州鉅融機(jī)電工程公司，由實(shí)地地產(chǎn)通過(guò)全資子公司實(shí)地趨勢(shì)持有，也是實(shí)地地產(chǎn)國(guó)內(nèi)各主體的頂層公司之一)。

        實(shí)地地產(chǎn)成立于2006年，最早由張量和母親廖東芬各持有80%、20%股權(quán)，開(kāi)發(fā)的第一個(gè)樓盤(pán)是廣東中山璟湖城樓盤(pán)。但此后基本沉寂，直到2013年后又連續(xù)開(kāi)發(fā)貴州遵義薔薇國(guó)際、江蘇無(wú)錫玫瑰莊園、廣州常春藤等項(xiàng)目，逐漸加速。

        上述項(xiàng)目也支撐了最近三年實(shí)地地產(chǎn)的業(yè)績(jī)。2017-2019年，實(shí)地地產(chǎn)的營(yíng)收分別為38.7億、63.72億、83.24億元，凈利分別為3.27億、8.46億、7.56億元。招股書(shū)顯示，遵義、無(wú)錫及廣州項(xiàng)目幾乎貢獻(xiàn)2018年全部銷售收入，貢獻(xiàn)了87%的2019年收入。2019年，廣州常春藤等項(xiàng)目占物業(yè)銷售收益比約50%。

        2015年起，實(shí)地大手筆出手拿地、全國(guó)擴(kuò)張，一度躋身房企百?gòu)?qiáng)，并喊出千億目標(biāo)。但實(shí)地的銷售額卻在2016年突破百億、2017年突破兩百億后，突然變得神秘。

        實(shí)地招股書(shū)中沒(méi)有披露具體銷售額數(shù)據(jù)，第三方數(shù)據(jù)則多有不一。克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年，實(shí)地地產(chǎn)的銷售額分別為201.1億、158億、119.6億，行業(yè)排名也從89名下滑至153名。

        另?yè)?jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)披露，過(guò)去三年，實(shí)地的合約負(fù)債(即實(shí)地的物業(yè)預(yù)售金額)分別為135.36億元、183.7億元及204.51億元。觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的銷售榜單數(shù)據(jù)稱，2018年實(shí)地銷售額為275.2億元、2019年銷售額為300.4億元，排名房企90位。即使采信這一數(shù)據(jù)，實(shí)地過(guò)去三年的增長(zhǎng)幅度也遠(yuǎn)未達(dá)到預(yù)期。

        但實(shí)地的負(fù)債卻已高企。招股書(shū)顯示，2017年、2018年及2019年末，實(shí)地的未償付借款余額分別為119.83億元、117.71億元、126.56億元，凈資產(chǎn)負(fù)債比率分別為38.09、5.33、2.25倍，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。

        值得注意的是，實(shí)地的借款成本逐年升高，2017-2019年分別為驚人的12.8億、17.08億、21.73億元，甚至超過(guò)三年銷售毛利之和。實(shí)地將這些利息大多數(shù)進(jìn)行資本化，三年合計(jì)47.77億元，導(dǎo)致呈現(xiàn)在利潤(rùn)報(bào)表中的財(cái)務(wù)成本表面看上去較低。

        截至2019年末，實(shí)地地產(chǎn)手頭現(xiàn)金約20億元，現(xiàn)金短債比1.75。截至2020年3月底，負(fù)債總額約130億元、其中短期借款約43億元，償付壓力較大。

        目前，主打“智慧人居”概念的實(shí)地已布局全國(guó)25個(gè)核心城市、擁有37個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積1430萬(wàn)平方米(含土儲(chǔ)1016萬(wàn)平方米)，住宅產(chǎn)品分為花冠、花蕊、花瓣三個(gè)系列，分別對(duì)應(yīng)高、中、低端市場(chǎng)。

        實(shí)地地產(chǎn)近幾年頻繁引入明星職業(yè)經(jīng)理人。2017年曾挖來(lái)前百度高管李明遠(yuǎn)出任實(shí)地地產(chǎn)總裁，探索智慧小區(qū)模式。但李明遠(yuǎn)重點(diǎn)負(fù)責(zé)的智能家居業(yè)務(wù)并未有亮眼表現(xiàn)，任職一年半后就掛冠而去。此后，前金輝地產(chǎn)總裁馬立強(qiáng)一度以副董事長(zhǎng)之職負(fù)責(zé)實(shí)地地產(chǎn)日常工作，直到去年11月，張量引入前碧桂園區(qū)域高管劉森峰出任實(shí)地地產(chǎn)總裁。

        此外，實(shí)地地產(chǎn)還引入了多位前泰禾高管，現(xiàn)任CFO李斌即為前泰禾集團(tuán)(4.260,-0.25,-5.54%)CFO、副總裁李朝陽(yáng)曾擔(dān)任泰禾集團(tuán)總裁助理。

        去年以來(lái)，多家中小房企急于赴港上市，打通融資渠道，但成敗皆有。張量的實(shí)地能否最終如愿呢?

《電鰻快報(bào)》