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  合生創展北京半月豪擲179億拿地 昔日“地產航母”為何突然轉性?

        沉寂了十幾的合生創展突然發力，這是要奮起直追重回輝煌嗎

        出品 |每日財報

        作者 |何洛

        5月11日，沉寂了十幾年的合生創展，以非凡的姿態重新亮相北京土拍市場。當天，合生創展以72.2億元的總價競得北京豐臺區分鐘寺地塊，樓面價高達6.7萬元/平米。

        合生創展一擲千金的熱度還沒有消退，5月19日，公司再次107.4億元購得北京市兩宗土地。

        這不僅創造了豐臺區乃至北京南城新的地王紀錄，同時對于合生創展自身也是一個劃時代的創舉。合生創展此次斥巨資買下北京地皮，有人戲稱合生創展這是“野心不足蛇吞象”，也有人調侃“老虎要發威了”，引發了市場的多方猜測。

        借新還舊 負債不斷攀升

        根據2019年財報顯示，合生創展的銷售及預售合約出售的物業總額212.58億元，同比增長41.96%，創下合生創展歷史最好成績，且首次沖破200億元的大關;交付建筑面積合共730，282平方米，同比增長56.50%;全年實現營業收入186.01億港元，同比增長39.92%;歸屬股東凈利潤為94.86億港元，同比增長64.25%。

        但《每日財報》注意到，在業績高走之際，合生創展的負債也開始高走，2019年全年負債總額1290.88億港元，同比增長34%，資產負債率約63.25%，同比增長4.55個百分點。其中有約633.90億港元的借貸總額，主要包括銀行及財務機構借貸、商業抵押擔保證券、優先票據等。

        另外，在償債能力方面，截至2019年12月31日，合生創展的流動比率為1.98，較2018年同期的2.15下降0.17倍。根據據業績報告顯示，截至2019年12月31日，合生創展一年內需要償還的貸款約160.73億港元。

        而合生創展手持的現金及短期銀行存款(包括已抵押的銀行存款)約141.02億港元，完全不足以覆蓋一年內需要償還的貸款金額。

        如此一來，合生創展也只能大量的借新還舊。數據顯示，其2019年的借貸總額增加了13%至515億元，2019年合生創展的借貸成本已從2018年的34.26億元增加到了43.26億元，增幅26.27%。

        增長失速 土儲規模欠佳

        2009年，可以說是合生創展的發展高光時期，銷售額達到近150億元，此后便一蹶不振。

        《每日財報》通過梳理發現，從2010年至2017年，合生創展銷售額分別為144億元、76億元、116億元、113億元、53.12億元、99.87億元、80.89億元、92.28億元，銷售規模不斷下滑，增長失速，并且自2014年起合生創展就跌出了房企百強，發展態勢不容樂觀。

        除此之外，合生創展一直被行業看好的資產運營效率也呈下滑的趨勢。數據顯示，截至2016年至2019年底，合生創展的流動比率分別為2.44、2.17、2.15及1.98;速動比率分別為0.54、0.51、0.59及0.63。

        過往10年，合生創展銷售規模停滯不前甚至整體下滑，其土地儲備也呈現同樣趨勢。2011年至2018年，大多數房企重金拿地增加土地儲備，合生創展的土地規模卻是逐年減少。

        一直到了2019年末，合生創展的土儲才再度超過3000萬平米，比2018年的2922萬平方米僅上漲不到200萬平方米，同比僅增加6.5%。在機構拿地金額排名榜，合生創展僅排在第99位。

        值得注意的是，合生創展目前在廣州有多個項目的開發周期超過10年，仍有大量土地處于待開發狀態。其中，廣州TIT合生科貿園項目自2012年收購以來尚未開始動工，廣州TIT國際產業園項目也已招商六年。

        停滯十年 恐難重回輝煌

        早在2004年，合生創展成為首個突破百億元銷售額內地房企，破內地房企銷售記錄。當時，中國恒大、萬科、碧桂園等都難望其項背。但此后近十年銷售額增長緩慢，合生創展竟用了16年才突破第二個百億。

        2008年，是改變合生創展命運的一年，彼時朱孟依受某經濟案牽連“消失”9個月，合生創展遭遇銀行停貸等。波折過后，合生創展也逐漸在房地產市場沉寂，2014年，百強榜單中也再無合生創展集團。

        2018年合生創展集團才重回增長的軌道。當年實現銷售額149.75億元，同比增速62.3%;2019年實現212.58億元，同比增速42.0%。過去一年，合生創展更是一改往日低調、保守的風格，頻繁出現在土地公開市場和并購等領域。

        沉寂了十幾的合生創展突然發力，這是要奮起直追重回輝煌嗎?不過，合生創展錯過了黃金發展期，如今隨著行業整體增速放緩，市場整體去化率不及預期，房企的目標完成率已呈逐年降低趨勢的大環境來說，合生創展恐難再回巔峰。

        目前合生創展的銷售規模距離回歸頭部房企還有很大距離。2019年千億房企數量已經達到36家，百強房企的門檻達到200億元。曾經風光無限的合生創展與同為華南五虎的的恒大和碧桂園早已不可同日而語，被甩出地產第一梯隊，只能站在百強的尾巴上。

        但是這個昔日“地產航母”合生創展，如今以72億北京南城新地王身份高調發力，又是否將給市場帶來耳目一新的面貌，《每日財報》將拭目以待。

《電鰻快報》