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    原標(biāo)題：萬科步入“郁時代”三年 業(yè)績增速開始放緩

        自三年前萬科步入“郁時代”以來，管理層風(fēng)起云涌，董事會成員幾乎煥然一新，王海武、韓慧華、李嵬等“少壯派”陸續(xù)登臺，出臺“大江大海”計劃，以業(yè)績論英雄，2020年初共有14個區(qū)域高層出現(xiàn)職位調(diào)動。

        近三年來，“郁氏班子”在“活下去”及“現(xiàn)金為王”觀念下交出了怎樣一份成績單?

        大規(guī)模人事變動

        “郁時代”開啟后，截至目前，董事會成員除郁亮外全都是2017年6月后上任的“新將”，管理層3/4的人員發(fā)生變動，其中財務(wù)負(fù)責(zé)人一年內(nèi)更換兩次。

        4月7日，萬科懸空逾半月的首席運營官一職，終于完成從60后到75后的交棒。57歲的張旭轉(zhuǎn)身物流板塊，由42歲的原萬科中西部區(qū)域首席執(zhí)行官王海武接任。與此同時，萬科中西部區(qū)域首席執(zhí)行官由41歲的原杭州萬科總經(jīng)理李嵬接任。

        這是萬科今年繼寶萬之爭中表現(xiàn)優(yōu)異的女將韓慧華上任公司執(zhí)行副總裁、財務(wù)負(fù)責(zé)人，補缺王文金后第二大人事變動。如今由“王石時代”更替到“郁時代”后，萬科總部高管層曾經(jīng)的“舊人”僅留下一個，僅余執(zhí)董職務(wù)，負(fù)責(zé)“牽頭集團總部管理中心”。

        萬科將上述人事變動歸結(jié)為“大江大海”計劃的進一步深化。以內(nèi)部競聘為核心的“大江大海”計劃，是萬科在2018年下半年組織重建時的產(chǎn)物。2018年9月，萬科總部重建，原有的12個部門全部撤銷，建立三大中心：事業(yè)發(fā)展中心、管理中心、支持中心;取消部門分管領(lǐng)導(dǎo)和部門經(jīng)理，設(shè)置了集團合伙人、中心合伙人、執(zhí)行合伙人以及普通合伙人四個層級。

        現(xiàn)任萬科董事會成員均將在2020年內(nèi)任期結(jié)束，2019年自肖民辭任之后，萬科董事會始終以10人維持平衡局面。近日隨著韓慧華、王海武、李嵬等人的升遷或調(diào)任，業(yè)內(nèi)猜測，萬科選擇在近兩月內(nèi)對管理層進行換血，可能是為將韓慧華、王海武等“少壯派高管”送入董事會埋下伏筆。

        2019年萬科出臺“大江大海”計劃，2019年至2020年初共有14個區(qū)域高層出現(xiàn)職位調(diào)動，其中有三位城市總因2019年城市銷售排名或市占率顯著下滑被免職。在萬科發(fā)展史上，雖然也曾經(jīng)發(fā)生過類似的跨區(qū)域調(diào)動，比如2000年的“二林事件”，2010年的“180計劃”等，但類似這樣大規(guī)模、深層次的人事調(diào)整和動蕩，尚屬首次。在地產(chǎn)界，包括碧桂園等多家企業(yè)，雖然也設(shè)置了諸如輪崗之類制度，但更多是為了強化高管對企業(yè)內(nèi)各條線業(yè)務(wù)的熟悉程度。對比之下，凸顯了萬科“大江大海”計劃的非比尋常。

        事實上，大規(guī)模人事流動和調(diào)配的必要性和合理性有待驗證。因為通常一個城市總被更換了，下面的人事往往也會經(jīng)歷一輪洗牌，這必將對這個城市公司的運營產(chǎn)生短期影響和波動。業(yè)內(nèi)預(yù)計，接下來，萬科的人事變動仍將持續(xù)。

        萬科中層骨干的調(diào)整后，2月受疫情影響，銷售面積及合約銷售金額同比出現(xiàn)大幅度下降，3月份房地產(chǎn)行業(yè)銷售形勢回暖，恒大合約銷售額620.8億元同比增加13.10%，碧桂園合約銷售額達(dá)470.4億元同比增長約4.23%，而萬科合約銷售額549.4億元同比縮水4.24%。

        “郁時代初期”成績單

        2017年6月萬科步入“郁時代”近三年來，人事動蕩下，給投資者帶來了怎樣一份成績單呢?

        “郁時代”的萬科已形成房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、長租公寓以及冰雪度假六大板塊;運營能力方面：房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)土儲數(shù)量增加，但低于行業(yè)平均水平，拿地較為謹(jǐn)慎;存貨周轉(zhuǎn)率下降。盈利能力方面：銷售面積增速與地產(chǎn)行業(yè)勢態(tài)相符，但2017年后銷售面積增速明顯低于保利地產(chǎn)(15.760, 0.46, 3.01%);毛利率水平一直較為突出，高于行業(yè)均值;物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率逐年下降;人均創(chuàng)收及人均創(chuàng)利能力卻逐年下降。股東投資回報方面：派息率下降。

        2017年來，開發(fā)主業(yè)上歷經(jīng)2年取得了廣信房產(chǎn)100%股權(quán)及債權(quán)，物流倉儲服務(wù)業(yè)務(wù)參股普洛斯、收購天津電子商務(wù)、天津中央廚房、天津冷鏈倉儲等，完成44個城市的覆蓋。

        萬科2017 -2019年拿地829塊、約6682萬平方米，重點區(qū)域為江蘇，2014 -2016年共拿地362塊、2625萬平方米，重點區(qū)域為浙江與廣東，“郁時代”初期萬科加大了土儲量。萬科2019買地支出為年內(nèi)合約銷售的35%，低于行業(yè)平均水平的50%，國際評級機構(gòu)瑞信稱，萬科土地儲備僅可供未來約2.8年使用，較同行的平均水平短約4年。

        萬科2017-2019年存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)高于2016年、2015年，平均超3年，高于同行碧桂園(平均2年)，且2019年萬科的存貨與碧桂園金額相當(dāng)，分別為8970.2億元、8678.62億元，萬科的存貨中已完工開發(fā)產(chǎn)品(現(xiàn)房)金額660.3億元，遠(yuǎn)高于碧桂園457.81億元。

        萬科2017-2019年期間(不含2017年)與2014-2016年期間相比每年銷售面積增速較小，與地產(chǎn)行業(yè)銷售面積增速勢態(tài)相符，但萬科2017年后銷售面積增速明顯低于保利地產(chǎn)。

        銷售均價上看，萬科在頭部房企中最具優(yōu)勢，2019年銷售均價達(dá)1.53萬元/平米，高于碧桂園、恒大，亦高于一二線占比同樣很高的融創(chuàng)，華泰證券(18.220, 0.21, 1.17%)認(rèn)為核心在于萬科在標(biāo)準(zhǔn)化制造、物業(yè)服務(wù)等加持之下具備品牌溢價。 萬科的毛利率水平一直較為突出，這在快周轉(zhuǎn)企業(yè)里面愈加難能可貴。 2019 年前三季度，萬科毛利率為 36%，分別高出頭部7家房企和全部 77 家房企均值7.3和4個百分點。

        萬科2017-2019年收入結(jié)構(gòu)中，物業(yè)管理業(yè)務(wù)占比高于2014-2016年，分別為2.93%、3.29%、3.45%，體現(xiàn)了萬科“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”戰(zhàn)略定位，近三年來萬科物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率逐年下降，從18.72%降至18.57%，且低于2015年、2016年。

        萬科2017-2019年公司員工人數(shù)逐年增加，從約8萬人增至約13萬人。人均創(chuàng)收及人均創(chuàng)利能力卻逐年下降，分別從312.58萬元、36.1萬元降至279.76萬元、29.56萬元。相較于2014-2016年的表現(xiàn)略微遜色。

        2017-2019年萬科派息率下降，從35.43%降至30.38%，且低于2015年的43.87%、2016年的41.48%，而董監(jiān)高成員中大部分薪酬年增長率大于10%。

        伴隨著深鐵入主，王石卸任，郁亮登臺，萬科正在進行著一輪人事變革，業(yè)績增速放緩，未來萬科在群英薈萃的地產(chǎn)行業(yè)能占據(jù)怎樣的地位，只能留給時間去回答。

        (原標(biāo)題：萬科步入“郁時代”三年 業(yè)績增速開始放緩)

《電鰻快報》