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?????新浪財經訊 3月3日，金科股份發布公告，擬對現有地產項目計提9.81億元的存貨跌價準備。這將導致公司2019年度凈利潤減少9.81億元，導致公司2019年度少數股東損益減少2541.57 萬元。

????????此次涉及減值的主要是9個項目，公司回復稱計提原因是“預計這些項目不好賣或者已經出現降價。”

????????從歷史來看，金科股份上一次大額計提存貨跌價準備是2014年到2016年，正好是經歷過一輪擴張后的去庫存階段——存貨處在高位，銷售均價與凈利率則出現停滯或降低。

????????從2017年起，金科股份又經歷了三年的大幅擴張，2019年營收與凈利潤均在大幅增長。在這個時候大額計提減值，是否在未雨綢繆?

????????項目不好賣或已經出現降價 9個項目計提減值9.81億

????????金科股份在公告中稱，按照國家“房住不炒”的基調，各地采取了“因城施策”、“一城 一策”的調控政策，公司在部分地區的部分項目受到地方限價等政策的影響。2019年，經過對現有房地產開發項目進行減值測試后，發現9個項目存在減值跡象，對這些項目計提存貨跌價準備9.81億元。

????????具體項目包括：重慶金科公園王府，安徽海昱東方、都薈大觀，四川 金科東方雅郡、雙楠天都、金科天宸、金科集美天宸，山東東方博翠，江西金科集美公館。分別計提存貨跌價準備：4653.24萬元、16410.97萬元、4817.80萬元、2995.18萬元、1275.78萬元、3643.90萬元、2780.58萬元、52128.25萬元、9442.38萬元。

????????計提方式是：對于期末已完工項目，以估計售價減去估計的銷售費用和相應稅費后的金額確定其可變現凈值;對于期末未完工項目，以估計售價減去至計劃完工后成本、估計的銷售費用和相應稅費后的金額確定其可變現凈值。

????????新浪財經致電金科股份投資者關系熱線，對方回復減值原因是，預計這些項目不好賣或者已經出現降價。

????????以計提金額最多的山東東方博翠項目為例，該項目位于濟南漢峪片區，于2019年3月開工，預計2021年10月竣工，總投資31.94億元，截至2019年上半年，存貨為22.57億元。

????????2017年8月，金科股份斥資28億元在漢峪片區拿下4宗地塊，其中位于旅游路以北、鳳凰路以西的一宗占地面積5.03萬平方米的A-4地塊，金科以17.4億元、配建儲備性安置房1.2萬平方米的代價競得，案名為金科東方博翠，樓面價14426元。

????????根據房天下網站數據，2019年4月該樓盤均價為27500元，目前則為24500元每平米，較高點已經下滑近11%。 按照24500元的售價來算，樓面價占售價的比重達到近60%。

????????東方博翠主打高端路線，目前濟南高新區和濟南市二手房均價分別為18324元和18971元，東方博翠售價明顯高于后者。按照公司規劃2021年10月才全部竣工，此時計提證明公司對于后續銷售不太樂觀。

????????金科股份在“未雨綢繆”?

????????從2014年起，金科股份幾乎每年都大額計提存貨跌價準備，2015年計提金額超過10億元。但是2017年與2018年存貨大幅增長，計提金額反而在下降，2018年僅計提0.86億元，2019年又開始大額計提，究竟代表著什么?

????????結合金科股份歷年銷售均價及毛利率來看，其大額計提存貨跌價準備的2014、2015、2016年正好是經歷過一輪擴張后的去庫存階段——存貨處在高位，銷售均價與凈利率則出現停滯或降低。

????????金科股份存貨的增長主要是土儲增加，以及新開工、在建和竣工面積擴大所致。從2011年到2014年，金科股份存貨經歷了一個大幅增長階段，從273.17億增長到622.63億元，隨后兩年存貨基本保持不變。從2017年開始，存貨再度大幅增長，2017年突破1000億， 2018年達到1608.35億元，截至2019年前三季度已經達到2026.74億元。

????????2013年金科股份銷售均價為7909元，其后三年連續下滑，到2016年下滑到6393元。期間毛利率也出現下滑，凈利率則變動不大，與此同時公司開始大額計提存貨跌價準備。從2017年起毛利率、凈利率與銷售均價均開始增長，計提的存貨跌價準備金額則持續下降。

????????事實上，2019年上半年無論是毛利率、凈利率還是銷售均價仍是增長的。銷售均價提高到了9702萬元，銷售毛利率與凈利率則分別超過30%與10%。

????????2019年全年實現營業收入677.73億元，凈利潤63.57億元，分別同比增長64.36%和58.11%。公司稱主要是“2019年交房規模及整體銷售毛利增加所致。”在這個時候，金科股份開始大額計提存貨跌價準備，是否在未雨綢繆?

《電鰻快報》