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        北京商報(bào)

        沒有挨過寒冬，必定迎不來春夏。

        然而，之于樓市，之于當(dāng)下的北京市場(chǎng)，這樣的周期要更久，久得有些看不到未來。

        有人說，站在未來，今年可能是最好的一年。或許這不是壞事，冰封的市場(chǎng)教會(huì)了我們?nèi)绾巫霎a(chǎn)品，如何做營(yíng)銷，如何活下去。我們?cè)?019年，看到了“神戶型”、“增量加裝”、“區(qū)域凝聚”，看到了行業(yè)的努力，看到了探索中的未來。于是，在2019年的最后一個(gè)月，北京商報(bào)新北京樓市周刊推出年終特別策劃《拾問 2019》，我們一起復(fù)盤一起走過的2019。

        近期，“北京房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入最長(zhǎng)下滑周期”成為熱詞。北京商報(bào)記者從多家機(jī)構(gòu)獲得的數(shù)據(jù)顯示，隨著庫存攀升、杠桿下降，11月北京新房成交均價(jià)由1月的58902元/平方米回落至52675元/平方米，二手房方面更是出現(xiàn)了連續(xù)四個(gè)月的下滑，創(chuàng)造了“最長(zhǎng)下滑周期”;另一方面，來自多家貸款機(jī)構(gòu)的消息均證實(shí)，對(duì)房?jī)r(jià)有相當(dāng)指導(dǎo)作用的“二手房評(píng)估價(jià)”已經(jīng)基本下探到與房?jī)r(jià)持平或9.5折，而在本輪調(diào)控初期，這一數(shù)據(jù)曾經(jīng)下探到8折，換句話說，從這一指標(biāo)看，北京市場(chǎng)的水分已經(jīng)擠掉15%左右，購(gòu)房者不禁要問：市場(chǎng)的底部到來了嗎?

        積壓的庫存

        臨近年末，北京各房企為了沖刺業(yè)績(jī)紛紛加快推盤節(jié)奏，然而具體成交量卻未能達(dá)預(yù)期。北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月單月北京新房新增供應(yīng)量增至7144套，環(huán)比增加58%，但成交量?jī)H為2875套，遠(yuǎn)低于10月的3281套，環(huán)比下降12.37%，同比微降1.13%，環(huán)比同比雙雙下滑。成交均價(jià)也由今年1月的58902元/平方米回落至52675元/平方米。

        據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，截至12月8日，今年北京合計(jì)新房供應(yīng)44110套，成交量為33880套，超過了前兩年的數(shù)據(jù)。但因?yàn)楣?yīng)量太多，所以庫存持續(xù)積壓，當(dāng)下北京新建住宅的上市庫存量高達(dá)77336套，這可以說是最近八年的最高紀(jì)錄。

        張大偉進(jìn)一步表示，限競(jìng)房已成為北京市場(chǎng)的庫存主力，特別是最近兩年，北京入市的限價(jià)房合計(jì)高達(dá)5.68萬套、真實(shí)網(wǎng)簽成交2.37萬套，庫存積壓了3.3萬套，相當(dāng)于北京全市新房供應(yīng)量的43%。目前北京合計(jì)已經(jīng)供應(yīng)了105宗限競(jìng)房住宅地塊，已經(jīng)入市供應(yīng)的商品房住宅面積為666.54萬平米(其中大約有100萬平方米的配套部分)。也就是說，已經(jīng)入市的限競(jìng)房住宅土地，合計(jì)大約有400萬平方米左右，大約還有3.5萬-4萬套的潛在供應(yīng)量。疊加真實(shí)的未預(yù)訂的2.7萬套庫存，限競(jìng)房這個(gè)品類，還有大約6.5萬套的總供應(yīng)量。

        新房市場(chǎng)面臨“高庫存”風(fēng)險(xiǎn)，二手房市場(chǎng)也不容樂觀。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年7-10月，北京二手住宅成交均價(jià)連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)下滑。這是2018年以來，北京二手房?jī)r(jià)經(jīng)歷的最長(zhǎng)下滑周期。

        成交量方面，據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京二手房成交量自今年3月出現(xiàn)了一波小高潮后，成交量持續(xù)走低，10月達(dá)到最低點(diǎn)，僅成交8844套。11月北京二手房市場(chǎng)成交量環(huán)比明顯回升，但全年熱度仍處于下行狀態(tài)，與2018年全年15.34萬套成交量相比，今年前11個(gè)月僅達(dá)到約13萬套。一個(gè)月的時(shí)間，2.34萬套的成交量“溝壑”難以填平。

        焦慮的市場(chǎng)

        事實(shí)上，隨著樓市調(diào)控政策不斷升級(jí)，北京樓市漸入“買方市場(chǎng)”，各大開發(fā)商紛紛開展搶收行動(dòng)，打折促銷不斷。

        在東部，今年3月開盤的通州首開·香溪郡，近日因?yàn)椴糠衷谑鄯吭聪抡{(diào)價(jià)格而引發(fā)前期購(gòu)房者的投訴。據(jù)購(gòu)房者反映，同樣面積的90平方米小三居在售賣之初定價(jià)為4.2萬-4.5萬元，總價(jià)約400萬元左右，而在搶收期間，該項(xiàng)目推出了有團(tuán)購(gòu)等優(yōu)惠的特價(jià)房，單價(jià)最低約在3.8萬元/平方米左右，相當(dāng)于給出了60萬元的折扣。

        對(duì)于同面積段房源的價(jià)格差異，首開·香溪郡項(xiàng)目銷售人員回應(yīng)北京商報(bào)記者時(shí)給出了“房源價(jià)格變動(dòng)基于市場(chǎng)”的回答，可見市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的殘酷。

        在城市的西南部，位于房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)的限競(jìng)房項(xiàng)目——旭輝城，同樣采取了大幅讓利的措施來吸引客群。據(jù)北京商報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，最高限價(jià)為38994元/平方米的旭輝城，在售房源售價(jià)已調(diào)整至3.3萬-3.6萬元/平方米，據(jù)當(dāng)?shù)囟嗉仪郎套C實(shí)，這一項(xiàng)目年內(nèi)最低價(jià)出現(xiàn)在“十一”前后，當(dāng)時(shí)的特價(jià)房曾經(jīng)下探到2.9萬元/平方米。

        在北部片區(qū)，12月初剛剛開盤的華潤(rùn)橡樹瓏灣項(xiàng)目，也企圖以“保本”銷售在競(jìng)爭(zhēng)白熱化的市場(chǎng)中脫穎而出，該項(xiàng)目開盤便以3.3萬-3.6萬元/平方米的銷售均價(jià)引發(fā)市場(chǎng)熱議。與限定均價(jià)43467元/平方米相比，該項(xiàng)目直降近1萬元。以其主力戶型90平方米小三居測(cè)算，該項(xiàng)目?jī)?yōu)惠近90萬元。

        合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析稱，當(dāng)下北京樓市略顯低迷，去化難導(dǎo)致各房企紛紛開展打折促銷活動(dòng)。目前北京市場(chǎng)以“小戶型、低總價(jià)”的限競(jìng)房為主，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，開發(fā)商不能在產(chǎn)品上“做加法”調(diào)動(dòng)購(gòu)房者的積極性，就只能在價(jià)格上“做減法”以此實(shí)現(xiàn)快速去化的目的，以價(jià)換量或是房企最無奈的選擇。

        新房市場(chǎng)打折促銷“火熱”，北京二手房市場(chǎng)因交易成本高企，更是不斷下行。近日西城區(qū)某大戶型房，掛牌總價(jià)為2400萬元，但由于賣家急需現(xiàn)金流，最終該套房子以2100萬元的總價(jià)成交——相當(dāng)于直接優(yōu)惠300萬元。 而且這還不是個(gè)例，北京二手房市場(chǎng)已經(jīng)迎來了普遍降價(jià)。某房屋中介經(jīng)紀(jì)人甚至放言，二手房源掛牌價(jià)和成交價(jià)之間，100萬元以內(nèi)的差價(jià)空間“都可以談”。

        上述案例雖并不能代表北京的全貌，但也可以從市場(chǎng)層面反映出北京樓市低迷的現(xiàn)狀。

        見底論言之過早

        雖然說今年以來北京新房、二手房市場(chǎng)狀況都不容樂觀，但整個(gè)樓市基調(diào)仍舊以“穩(wěn)”為主。郭毅表示，房地產(chǎn)調(diào)控的宗旨是以“穩(wěn)”為主，所以不管是北京等一線城市房?jī)r(jià)的“保值”，還是三四線城市房?jī)r(jià)的“虛高”，政策出臺(tái)的目標(biāo)都會(huì)在保障房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的前提下來進(jìn)行，既要防止房?jī)r(jià)大漲，也要避免房?jī)r(jià)大跌。

        在郭毅看來，目前判斷北京樓市處于底部還言之過早，畢竟一線城市的“底蘊(yùn)”尚存，但降溫的趨勢(shì)確實(shí)已經(jīng)顯現(xiàn)，這個(gè)狀態(tài)會(huì)延續(xù)多久其實(shí)很難判斷。一方面會(huì)受到整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境、就業(yè)質(zhì)量、居民收入預(yù)期的影響;另一方面房地產(chǎn)調(diào)控政策起到至關(guān)重要的作用，什么時(shí)候會(huì)出現(xiàn)一個(gè)明顯的松動(dòng)，作為一線城市的北京會(huì)第一時(shí)間有所反應(yīng)。

        “堅(jiān)持‘房住不炒’，防止大起大落，與其說什么時(shí)候‘沉底’，不如說什么時(shí)候回歸理性。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷加碼，樓市整體已告別此前的“暴利”逐漸回歸理性，商品房的投資屬性被不斷弱化，炒房者的退出、房企的謹(jǐn)慎態(tài)度，都將有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

        嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，樓市調(diào)控政策出現(xiàn)了寬松的信號(hào)，才可能對(duì)需求產(chǎn)生一個(gè)更有力的帶動(dòng)，此前5年期LPR的下調(diào)已經(jīng)給市場(chǎng)預(yù)留了較大的想象空間。11月20日，最新LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)報(bào)價(jià)出爐，1年期LPR下調(diào)5bp至4.15%，5年期以上LPR同樣下調(diào)5bp至4.8%。其中，5年期LPR自8月20日亮相后首次迎來下調(diào)。

        一般而言，5年期以上貸款大部分是房貸，央行降息出現(xiàn)5年期LPR的降低，這也意味著剛需購(gòu)房客群的房貸成本將進(jìn)一步降低，與“房住不炒”大的方針相契合。嚴(yán)躍進(jìn)計(jì)算稱，對(duì)于一套100萬元貸款本金、30年期等額本息的貸款模式，過去月供額為5762元，而現(xiàn)在降低為5731元，即月供壓力將減少31元。

        2019年還剩下不到一個(gè)月的時(shí)間，面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，剛需客群持續(xù)觀望態(tài)度濃厚，買房子怕賠本，不買房子怕漲價(jià)。對(duì)此郭毅表示，從“房住不炒”大的政策背景來看，未來LPR利率將更多優(yōu)惠剛需客群。如果買房是以自住為目的，那么就不要太關(guān)注短期的價(jià)格波動(dòng)，未來樓市整體將以“穩(wěn)”為主，房?jī)r(jià)也將趨于穩(wěn)定。

《電鰻快報(bào)》