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        《電鰻財(cái)經(jīng)》 趙超/文

        近日，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科A(000002、299903)發(fā)布第三季度報(bào)告，前三季度，公司營(yíng)業(yè)收入2239.15億元，同比增長(zhǎng)27.21%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)182.41億元，同比增長(zhǎng)30.43%。

        《電鰻財(cái)經(jīng)》研究發(fā)現(xiàn)，在業(yè)績(jī)大漲的背后，萬(wàn)科A資產(chǎn)負(fù)債率已悄然突破85%，公司前三季度房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率同比出現(xiàn)下滑。

        業(yè)績(jī)飄紅

        在“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位要求下，各地圍繞“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

        上述背景下，國(guó)內(nèi)商品房前三季度銷(xiāo)售面積較上年同期微降，銷(xiāo)售金額同比增幅在10%以內(nèi)。

        國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-9月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積11.9億平方米，同比下降0.1%;銷(xiāo)售金額11.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.1%;其中第三季度全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)2.9%，銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)9.7%。

        第三季度，萬(wàn)科A長(zhǎng)期重點(diǎn)觀察的14個(gè)城市商品住宅成交面積同比增長(zhǎng)2.5%，截至三季報(bào)期末，上述城市的新房可售庫(kù)存(已取得銷(xiāo)售許可而尚未售出的面積)去化周期約10.2個(gè)月。

        銷(xiāo)售增速疲軟的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速放緩。

        1-9月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)10.5%，增速較上半年減少0.4個(gè)百分點(diǎn);全國(guó)房屋新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)8.6%，增速較上半年減少1.5個(gè)百分點(diǎn)。

        土地市場(chǎng)亦有所降溫。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，第三季度300個(gè)城市住宅類(lèi)用地平均溢價(jià)率為11.6%，較上半年下降8.6個(gè)百分點(diǎn)。

        針對(duì)房地產(chǎn)的資金監(jiān)管持續(xù)收緊。根據(jù)中國(guó)人民銀行報(bào)告，截至9月末，房地產(chǎn)貸款余額同比增長(zhǎng)15.6%，增速較上年末回落4.4個(gè)百分點(diǎn)。

        行業(yè)遇冷背景下，萬(wàn)科A業(yè)績(jī)?nèi)匀伙h紅。

        第三季度，萬(wàn)科A實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入845.9億元，同比增長(zhǎng)20.8%;實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)64.0億元，同比增長(zhǎng)31.6%。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算面積為608.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.1%，貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入795.8億元，同比增長(zhǎng)18.9%。

        1-9月，公司營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)增幅都超過(guò)25%。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算面積為1455.0萬(wàn)平方米，貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2125.7億元，同比分別增長(zhǎng)13.6%和26.9%。

        資產(chǎn)負(fù)債率超85%

        與業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)不同的是，萬(wàn)科A房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率出現(xiàn)下滑，公司的資產(chǎn)負(fù)債率也超過(guò)85%。

        1-9月，萬(wàn)科A房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為27.6%，較去年同期下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。

        萬(wàn)科A表示，公司堅(jiān)持以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的真實(shí)價(jià)值創(chuàng)造，保持財(cái)務(wù)、資金狀況的穩(wěn)健性。截至9月底，萬(wàn)科A持有貨幣資金1072.4億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債總和590. 億元。有息負(fù)債中，74.0%為長(zhǎng)期負(fù)債。

        手握巨額貨幣資金的同時(shí)，公司資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)悄然突破85%。

        《電鰻財(cái)經(jīng)》注意到，截止2019年9月30日，萬(wàn)科A負(fù)債總額為(合并資產(chǎn)負(fù)債表，下同)13939.11億元，資產(chǎn)總計(jì)16387.63億元，資產(chǎn)負(fù)債率為85.06%。

        2018年12月31日，萬(wàn)科A負(fù)債總額為12929.58億元，資產(chǎn)總計(jì)15285.79億元，資產(chǎn)負(fù)債率為84.59%。

        此外，鑒于部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，萬(wàn)科A對(duì)個(gè)別存在風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。截至9月末，公司存貨跌價(jià)準(zhǔn)備余額為30.6億元。報(bào)告期內(nèi)公司計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備11.4億元，影響歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)7.8億元。

《電鰻快報(bào)》