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       《電鰻財經(jīng)》 趙超/文

        近日，國內(nèi)地產(chǎn)龍頭萬科A(000002、299903)發(fā)布第三季度報告，前三季度，公司營業(yè)收入2239.15億元，同比增長27.21%，歸屬于上市公司股東的凈利潤182.41億元，同比增長30.43%。

        《電鰻財經(jīng)》研究發(fā)現(xiàn)，在業(yè)績大漲的背后，萬科A資產(chǎn)負債率已悄然突破85%，公司前三季度房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率同比出現(xiàn)下滑。

        業(yè)績飄紅

        在“房子是用來住的、不是用來炒的”定位要求下，各地圍繞“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。

        上述背景下，國內(nèi)商品房前三季度銷售面積較上年同期微降，銷售金額同比增幅在10%以內(nèi)。

        國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-9月，全國商品房銷售面積11.9億平方米，同比下降0.1%;銷售金額11.1萬億元，同比增長7.1%;其中第三季度全國商品房銷售面積同比增長2.9%，銷售金額同比增長9.7%。

        第三季度，萬科A長期重點觀察的14個城市商品住宅成交面積同比增長2.5%，截至三季報期末，上述城市的新房可售庫存(已取得銷售許可而尚未售出的面積)去化周期約10.2個月。

        銷售增速疲軟的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩。

        1-9月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長10.5%，增速較上半年減少0.4個百分點;全國房屋新開工面積同比增長8.6%，增速較上半年減少1.5個百分點。

        土地市場亦有所降溫。根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，第三季度300個城市住宅類用地平均溢價率為11.6%，較上半年下降8.6個百分點。

        針對房地產(chǎn)的資金監(jiān)管持續(xù)收緊。根據(jù)中國人民銀行報告，截至9月末，房地產(chǎn)貸款余額同比增長15.6%，增速較上年末回落4.4個百分點。

        行業(yè)遇冷背景下，萬科A業(yè)績?nèi)匀伙h紅。

        第三季度，萬科A實現(xiàn)營業(yè)收入845.9億元，同比增長20.8%;實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤64.0億元，同比增長31.6%。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算面積為608.7萬平方米，同比增長5.1%，貢獻營業(yè)收入795.8億元，同比增長18.9%。

        1-9月，公司營業(yè)收入和凈利潤增幅都超過25%。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算面積為1455.0萬平方米，貢獻營業(yè)收入2125.7億元，同比分別增長13.6%和26.9%。

        資產(chǎn)負債率超85%

        與業(yè)績大幅增長不同的是，萬科A房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率出現(xiàn)下滑，公司的資產(chǎn)負債率也超過85%。

        1-9月，萬科A房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為27.6%，較去年同期下降0.2個百分點。

        萬科A表示，公司堅持以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的真實價值創(chuàng)造，保持財務(wù)、資金狀況的穩(wěn)健性。截至9月底，萬科A持有貨幣資金1072.4億元，遠高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負債總和590. 億元。有息負債中，74.0%為長期負債。

        手握巨額貨幣資金的同時，公司資產(chǎn)負債率已經(jīng)悄然突破85%。

        《電鰻財經(jīng)》注意到，截止2019年9月30日，萬科A負債總額為(合并資產(chǎn)負債表，下同)13939.11億元，資產(chǎn)總計16387.63億元，資產(chǎn)負債率為85.06%。

        2018年12月31日，萬科A負債總額為12929.58億元，資產(chǎn)總計15285.79億元，資產(chǎn)負債率為84.59%。

        此外，鑒于部分城市房地產(chǎn)市場調(diào)整，萬科A對個別存在風(fēng)險的項目計提存貨跌價準(zhǔn)備。截至9月末，公司存貨跌價準(zhǔn)備余額為30.6億元。報告期內(nèi)公司計提存貨跌價準(zhǔn)備11.4億元，影響歸屬于上市公司股東的凈利潤7.8億元。

《電鰻快報》