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  原標題：富力地產銷售放緩毛利下降 債務龐大凈負債率高達219%

        今年前8個月，富力地產總權益合約銷售金額僅完成全年目標的一半;上半年營業額及盈利額增速均遠低于上年同期，凈負債率大幅提高，同時營運活動及投資活動產生的現金呈大額凈流出狀態，現金及現金等價物與短期債務之間有344億元的缺口。

        《投資時報》研究員 黃鳳清

        近日，富力地產(2777.HK)發布2019年中期報告。報告顯示，富力地產上半年錄得協議銷售額約602.2億元，對應銷售面積約552萬平方米，分別同比增長6%、25%;上半年于中國22座城市以均價2700元/平方米購入建筑面積約650萬平方米，截至報告期末，擁有土地儲備權益可售總建筑面積為6100萬平方米。

        如此數據贏得一片叫好之聲。但有消息稱，7月下旬富力地產發布了一份名為《關于要求地區公司確保完成銷售任務的通知》的內部文件，指出銷售業績距離既定的全年銷售目標仍有差距。

        據悉，該文件明確要求，2019年下半年的工作重點應圍繞“促銷售、抓回款”開展，各公司財務、開發、工程等部門均應以銷售為中心開展工作，全力以赴配合銷售目標的達成;堅持全民營銷、加強促銷力度、以完成項目銷售目標為第一優先級，在確保銷量的基礎上追求項目收益最大化;重申各地區公司須成立回款工作小組，加快資金回籠，提高回款效率;務必確保資金優先用于工程相關款項的按時支付，2019年下半年原則上暫停拿地工作，如遇有優質土地項目等特殊情況，可單獨呈報集團董事長審批。

        銷售和資金壓力躍然紙上

        《投資時報》研究員注意到，實際上，今年前8個月富力地產總權益合約銷售金額僅完成全年目標的一半，上半年營業額及盈利額增速均遠低于上年同期。債務問題始終縈繞著這家華南地產公司，其2019上半年凈負債率大幅提高。同時，該公司上半年營運活動產生的現金呈大額凈流出狀態，現金及現金等價物與短期債務之間有較大缺口。

        多元化發展似乎也遇到了波折。資金并不充裕的富力地產曾意欲挺進新能源汽車領域，一度選擇與問題累累的華泰汽車聯手造車。對此，本報曾作詳細分析，并就進入時機、合作對象的選擇、后續資金等方面提出了疑問(詳見本報7月31日報道《富力造車“缺血”：短期債務缺口超百億，凈負債率持續攀升沖破180%》)。據有關媒體報道，富力地產董事長李思廉在8月22日舉行的2019年中期業績會上表示，與華泰汽車的合作已全部停止。此時距離雙方宣布正式達成戰略合作僅僅過去47天。

        銷售放緩營收增速黯淡

        狠抓銷售，是富力地產現階段的必然選擇。該公司2019年全年銷售目標為1600億元，較2018年目標高出23.08%。上半年協議銷售金額602.2億元，僅完成全年目標的37.64%;同比增速只有6%，遠低于2018年上半年47%的增速。

        而其發布的8月營運數據顯示，即使又過去了兩個月的時間，其銷售情況亦不甚樂觀。該公司2019年前8個月總權益合約銷售金額約812.5億元，銷售面積約749.76萬平方米，分別同比增長6%和29%，上年同期增速則分別為47%、43%。今年前8個月的銷售金額僅相當于全年銷售目標的50.78%，上年同期這一比例為58.98%。可見，在2019年余下的4個月里，富力地產的銷售任務相當之重。

        銷售放緩的同時，營收增速出現下滑。2019年中報顯示，富力地產上半年營業額為350.53億元，同比增長2.83%。這一增長速度不僅遠低于其自身在上年同期66.98%的增速，與同行頭部公司相比亦顯落后——今年上半年碧桂園(2007.HK)收入增長53.16%，融創中國(1918.HK)收入增長64.95%，萬科A(000002.SZ)的營收亦增長31.47%。

        分業務板塊來看，上半年富力地產物業發展板塊實現營業額299.75億元，占集團營業額的85.51%，同比增長2.28%。酒店運營板塊營業額為33.42億元，同比增幅僅0.42%。物業投資板塊營業額為5.66億元，同比增長8.18%。

        債務高企靠融資“借新還舊”

        高負債已成為富力地產近年來難以撕去的標簽。數據顯示，截至2019年6月末，富力地產總負債達3340.46億元，較2018年末增長12.73%。其中借款總額達1955億元，包括長期借款1376.33億元、短期借款152.56億元、長期借款當期部分426.10億元，整體較2018年末增長19.72%。其凈負債規模則由2018年末的1285.92億元增加至2019年6月末的1564.7億元，最終，凈負債率突破200%，由2018年末的184.1%大幅提高至2019年6月末的219.0%。

        經過計算，截至2019年6月末，由短期借款及長期借款當期部分組成的短期債務合計達到578.66億元。而在富力地產持有的現金中，若不將155.71億元的受限制現金考慮在內，現金及現金等價物只有234.58億元，與短期債務之間存在344.08億元缺口。

        富力地產自身的“造血”功能始終令人擔憂。其營運活動及投資活動產生的現金持續呈凈流出狀態，2019年上半年營運活動產生的現金凈額為-260.76億元，投資活動產生的現金凈額為-18.42億元。

        一邊是龐大的債務，另一邊是孱弱的“造血”能力，富力地產只能通過不斷融資和再融資來“借新還舊”。其在2019年中報中提到：“踏入二零一九年，本集團于十二個月內有若干債務到期，但通過一系列的融資活動，令本集團得以將眾多到期債務全部再融資至兩年至三年甚至更長時間。”僅于2019年上半年，富力地產于境外已發行逾28.3億美元的優先票據及項目貸款，主要用于再融資;于境內通過發行超短期融資券、公司債券募集資金約人民幣67.8億元。另外，對于2019年上半年內回售選擇權到期的境內公司債券合計人民幣176.5億元也全額續期。

        在其上半年的新增融資中，中國境內新增共計人民幣386.9億元，境外新增融資28.3億美元(或相等于人民幣194.3億元)。可以說，富力地產的現金流主要靠融資來支撐，其2019年上半年融資活動產生的現金凈額為315.74億元。

        大量融資的結果是利息開支的攀升。2019年上半年富力地產利息開支達到63.30億元，同比增長約38%。

        7月末，央行在北京召開銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會。會議強調，要加強對存在高杠桿經營的大型房企的融資行為的監管和風險提示，合理管控企業有息負債規模和資產負債率。若融資受到限制，富力地產的后續資金將可能陷入困境。

        毛利下降純利率持續下行

        在營業額小幅增長2.83%的上半年，富力地產的毛利同比下降了1.32%。其中，其核心業務——物業發展業務的毛利率由2018年同期的43.2%降至41.0%。

        與此同時，富力地產上半年銷售及營銷開支、行政開支均有較大幅度的增長，增幅分別為29.66%和15.12%。最終，其稅前盈利同比下降了4.02%。

        而其稅后純利則由2018年同期的40.80億元增加至41.70億元，增幅為2.20%，上年同期增幅為64.47%。盡管純利依然略有增長，但其純利率卻節節下降，2017年上半年為12.15%，2018年上半年為11.97%，到了2019年上半年進一步降至11.9%。

        《投資時報》研究員注意到，富力地產酒店營運業務依然呈虧損狀態，今年上半年純利為-4.2億元，2018年同期為-1.84億元，虧損額擴大了128.2%。

        責任編輯：王帥

《電鰻快報》