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 來(lái)源：券商中國(guó)

        原標(biāo)題：融資渠道收緊!8月40家房企融資大跌六成 提前儲(chǔ)備現(xiàn)金流過(guò)冬成共識(shí)

        在一系列融資收緊政策影響下，8月房企融資大幅下跌。

        同策研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月，40家典型房企融資金額大跌近6成，接近5月的最低點(diǎn)。其中，公司債融資大跌超8成，信托貸款融資大跌超6成。

        接受券商中國(guó)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，融資大跌主要與銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文后的嚴(yán)查有關(guān)，各種渠道融資確實(shí)在收緊，預(yù)計(jì)這種情況在9、10月份還會(huì)持續(xù)。在這種情況下，房企最主要的應(yīng)對(duì)方式是加快銷(xiāo)售回款，控制擴(kuò)張速度，提前儲(chǔ)備現(xiàn)金流過(guò)冬，另外可以通過(guò)引入戰(zhàn)略合作或項(xiàng)目合作來(lái)化解風(fēng)險(xiǎn)。

        房企大佬們對(duì)下半年融資進(jìn)一步收緊已有所預(yù)期，并充分意識(shí)到自身造血能力比融資能力更重要，擬在加大銷(xiāo)售回款力度的同時(shí)放緩?fù)顿Y節(jié)奏，保證現(xiàn)金流。

        融資金額環(huán)比大降6成

        同策研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月，40家典型房企融資金額為368.26億元，環(huán)比下跌58.15%。這是繼今年5月跌至年內(nèi)最低點(diǎn)后，8月房企融資再次斷崖式下跌，金額接近5月的最低點(diǎn)。

        8月，40家房企債權(quán)融資金額326.73億元，占房企融資總量的88.72%，環(huán)比下降59.69%。主要債權(quán)融資方式融資金額均大幅下跌，其中：

        第一名：境內(nèi)銀行貸款，融資金額74.59億元，環(huán)比大幅下跌41.79%，占比20.26%;

        第二名：其他債權(quán)融資，融資金額74億元，環(huán)比大幅下跌35.7%，占比20.09%;

        第三名：信托貸款，融資總額66.24億元，環(huán)比大幅下跌63.28%，占比17.99%;

        第四名：公司債，共融資63.36億元，環(huán)比大幅下跌83.62%，占比17.21%;

        第五名：海外銀團(tuán)貸款，共融資43.54億元，占比11.82%;

        第六名：中期票據(jù)，融資金額5億元人民幣，占比1.36%;

        第七名：委托貸款無(wú)發(fā)生。

        另外，股權(quán)融資方面，融資金額為41.53億元，占總?cè)谫Y金額比重為11.28%，環(huán)比下降40.22%。

        對(duì)于8月房企融資總額大跌的原因，同策研究院總監(jiān)張宏偉接受券商中國(guó)記者采訪時(shí)表示，主要與銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文后的嚴(yán)查有關(guān)，各種渠道融資確實(shí)在收緊。

        據(jù)同策研究院統(tǒng)計(jì)，7月，監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)了6條收緊政策，至少4條融資渠道被嚴(yán)控。其中，銀保監(jiān)對(duì)部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過(guò)快、增量過(guò)大的信托公司進(jìn)行了約談警示，要求其控制業(yè)務(wù)增速，8月信托貸款金額環(huán)比大跌63.28%。7月中旬，國(guó)家發(fā)改委要求外債資金僅限于境外市場(chǎng)的借新還舊，再加上美元匯率升高的壓力(離岸、在岸人民幣雙雙破7)，8月房企美元債遭受重創(chuàng)，僅發(fā)生3筆公司債發(fā)行(7月18筆)，共融資63.36億元，環(huán)比大幅下跌83.62%。

        融資收緊或成常態(tài)

        今年以來(lái)，不僅各地房地產(chǎn)調(diào)控政策從嚴(yán)，而且房地產(chǎn)金融管控政策更嚴(yán)，從央行到銀保監(jiān)會(huì)再到發(fā)改委，密集加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)把控，信托貸款融資、海外發(fā)債融資、銀行貸款融資全面收緊。

        8月9日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文稱，將在32個(gè)城市開(kāi)展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查，重點(diǎn)選擇房地產(chǎn)信貸規(guī)模較大或占比較高的機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較為突出的機(jī)構(gòu)、與融資規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)合作較多的機(jī)構(gòu)、與交易火爆樓盤(pán)合作密切的機(jī)構(gòu)等開(kāi)展檢查，目的是為堅(jiān)持“房住不炒”，嚴(yán)厲查處各種將資金通過(guò)挪用、轉(zhuǎn)道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規(guī)行為。這是對(duì)今年5月銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的23號(hào)文中關(guān)于整治房地產(chǎn)融資亂象的進(jìn)一步細(xì)化要求和落實(shí)。8月30日，銀保監(jiān)會(huì)又發(fā)布對(duì)部分地方中小銀行機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)檢查情況的通報(bào)，對(duì)中小銀行違規(guī)為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資進(jìn)行了批評(píng)。

        近日，市場(chǎng)傳言稱多家銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸額度收緊，原則上控制在2019年3月底時(shí)的水平。該傳聞引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注，被認(rèn)為對(duì)房企影響較大。不過(guò)，據(jù)券商中國(guó)記者從銀行人士處了解，該傳聞是個(gè)別地方對(duì)轄內(nèi)個(gè)別銀行做的窗口指導(dǎo)，并非所有銀行都接到這一監(jiān)管要求。

        盡管如此，業(yè)內(nèi)對(duì)于下半年房地產(chǎn)行業(yè)融資將進(jìn)一步收緊已有預(yù)期。融創(chuàng)董事會(huì)主席孫宏斌預(yù)計(jì)，下半年，政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策將延續(xù)上半年的收緊態(tài)勢(shì)，尤其是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資將進(jìn)一步收緊，融資端的嚴(yán)控甚至可能是一個(gè)常態(tài)化的過(guò)程。這種形式預(yù)計(jì)將使目前整體較高的土地價(jià)格逐漸回歸合理，并將使得行業(yè)分化和整合進(jìn)一步加劇。“下半年不管是商品房市場(chǎng)還是土地市場(chǎng)，壓力還是比較大的。”他說(shuō)。

        不過(guò)，萬(wàn)科總裁祝九勝認(rèn)為，融資收緊對(duì)整個(gè)行業(yè)肯定會(huì)有一些影響，可能對(duì)資信比較好、比較穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，適應(yīng)的難度沒(méi)那么大，對(duì)其他來(lái)說(shuō)可能會(huì)有一些挑戰(zhàn)。

        提前儲(chǔ)備現(xiàn)金流過(guò)冬

        在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)從嚴(yán)、融資渠道不斷收緊的背景下，房企將面臨拿地難、銷(xiāo)售難、還款難等壓力，如何擺脫融資困境成為當(dāng)前房企的棘手問(wèn)題。

        張宏偉對(duì)券商中國(guó)記者表示，融資收緊的情況在9、10月份還會(huì)持續(xù)。在這種情況下，房企最主要的應(yīng)對(duì)方式是加快銷(xiāo)售回款，另外可以通過(guò)引入戰(zhàn)略合作或項(xiàng)目合作來(lái)化解風(fēng)險(xiǎn)。

        在聯(lián)訊證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事李奇霖看來(lái)，房企有兩個(gè)應(yīng)對(duì)辦法，第一個(gè)是減少拿地，控制擴(kuò)張規(guī)模;第二個(gè)是加快周轉(zhuǎn)，但在居民購(gòu)房意愿下滑的當(dāng)下，要加快周轉(zhuǎn)，可能更需要房企讓利，降價(jià)促銷(xiāo)。

        不過(guò)，李奇霖同時(shí)指出，短期來(lái)看，這種方式確實(shí)可以獲得更多的現(xiàn)金流，但一來(lái)這些內(nèi)生現(xiàn)金流可能要更多用于還債(再融資已經(jīng)受限)，二來(lái)以降價(jià)促銷(xiāo)的方式加快周轉(zhuǎn)，會(huì)強(qiáng)化房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期，不利于后續(xù)銷(xiāo)售回款。而減少拿地的行為，對(duì)地方政府土地出讓與房地產(chǎn)新開(kāi)工會(huì)產(chǎn)生明顯沖擊。

        李奇霖提醒房企，后續(xù)要規(guī)避兩類風(fēng)險(xiǎn)。一是貨幣資金與債務(wù)(尤其是短期債務(wù))之比較低的風(fēng)險(xiǎn)，如果自有資金規(guī)模小，對(duì)外部融資過(guò)于依賴，信用風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)來(lái)講會(huì)比較大。二是土地存量?jī)?chǔ)備不足，同時(shí)又積極拿地的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售是下行的趨勢(shì)，后續(xù)回款能力可能沒(méi)有那么強(qiáng)，外部融資又偏緊，房企的經(jīng)營(yíng)可能會(huì)比較困難。

        因此，在應(yīng)對(duì)策略上，李奇霖建議房企，首先應(yīng)注意控制擴(kuò)張速度，提前儲(chǔ)備現(xiàn)金流過(guò)冬，在監(jiān)管全方位封堵房地產(chǎn)債務(wù)融資渠道的情況下，行業(yè)分化加大在所難免，未來(lái)可尋找互有優(yōu)勢(shì)且能互相借力的同業(yè)與金融機(jī)構(gòu)合作共同開(kāi)發(fā)，可以在一定程度上緩解融資收緊帶來(lái)的負(fù)面影響。

        在外部融資環(huán)境收縮的情況下，更多企業(yè)意識(shí)到自有資金的使用將更加重要。融創(chuàng)、旭輝等多位房企大佬認(rèn)為，主要的現(xiàn)金流貢獻(xiàn)和來(lái)源是現(xiàn)金，不是融資，企業(yè)自身的造血能力比融資能力更重要，而造血能力來(lái)自于銷(xiāo)售。在加大銷(xiāo)售回款力度的同時(shí)，土地儲(chǔ)備充沛的龍頭企業(yè)選擇了放緩?fù)顿Y節(jié)奏，甚至?xí)和Ｄ玫?，而仍有?guī)模發(fā)展需要的奧園等房企則表示，要擇機(jī)補(bǔ)充貨量，但會(huì)更多通過(guò)收并購(gòu)、舊改、城市運(yùn)營(yíng)等方式獲得土地。在融資更困難，市場(chǎng)不確定性更大的情況下，世茂等房企為保證安全，對(duì)收并購(gòu)的稅后利潤(rùn)提出了更高的要求，對(duì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。

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        責(zé)任編輯：陳悠然 SF104

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