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     原標(biāo)題：金科蒙眼狂奔：規(guī)模增，負(fù)債升

        8月12日晚間，金科股份(6.160, 0.07, 1.15%)發(fā)布了2019年半年度財(cái)務(wù)報(bào)告。

        就在這份公告發(fā)布5天前的一場行業(yè)峰會(huì)上，媒體采訪席已經(jīng)坐滿了翹首以待的記者，相較原定采訪時(shí)間已過去近二十分鐘，他們依然未見到采訪嘉賓——金科股份董事長蔣思海的身影。最終這場采訪宣告徹底落空，因論壇時(shí)間延長，蔣思海已經(jīng)在趕飛機(jī)的路上，爽約了這場既定的溝通。

        這原本是當(dāng)天人氣最高的一場采訪，媒體對(duì)于這家公司充滿了好奇與困惑，尚未解決的股權(quán)之爭、新城出售項(xiàng)目中截至目前最大的接盤方以及拿地兇猛下的負(fù)債擴(kuò)張都為金科的業(yè)績?cè)鎏砹藨夷钆c伏筆。

        規(guī)模向左現(xiàn)金流向右

        報(bào)告期內(nèi)，金科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入261.05億元，與上年同期相比增長68%;上半年，金科實(shí)現(xiàn)凈利潤31.67億元，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤25.9億元，同比增長289%。

        然而，同期金科經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額卻下降307.19%，由去年同期的35.34億元直接降至-73.21億元，報(bào)告稱，主要系本期新增土地儲(chǔ)備現(xiàn)金流出增加所致。

        具體到銷售方面，上半年，金科股份及其所投資的公司實(shí)現(xiàn)銷售金額約814億元，同比增長約36%，完成全年目標(biāo)1500億元的54.26%，這一上漲幅度讓金科在克而瑞銷售排行榜上的排名進(jìn)一步提升，由去年中的23名上升至17名，這也是金科首次躋身20強(qiáng)。截至6月30日，金科及其所投資的公司可售面積約5600萬平方米，報(bào)告期內(nèi)新增土地投資項(xiàng)目94個(gè)，計(jì)容建筑面積1530萬平方米，合同投資金額423億元。

        伴隨著業(yè)績的上漲，金科的負(fù)債也在持續(xù)走高。截至報(bào)告期末，金科股份負(fù)債合計(jì)共2281.07億元，與2018年末的1929.32億元相比增長18%，資產(chǎn)負(fù)債率為83.86%，與2018年底的83.63%相比增長0.23%。

        負(fù)債的不斷上漲，也使得金科貨幣資金對(duì)其短期債務(wù)的覆蓋能力有所下降，2016至2018年末，金科的貨幣資金/短期債務(wù)分別為2.59倍、1.03倍和0.99倍。2019上半年，金科的短期借款為35.86億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債253.82億元，合計(jì)289.89億元，而同期公司賬上的貨幣資金僅為308.55億元，剛夠還賬。

        蒙眼狂奔

        高居不下的負(fù)債背后是金科近來的急劇擴(kuò)張和對(duì)規(guī)模的渴望。

        此前，這家偏居一隅的區(qū)域性房企一直在西南綻放著自己的“小而美”，直到2016年，隨著融創(chuàng)的進(jìn)入，控制權(quán)之爭陡然升級(jí)，金科開始走上大舉擴(kuò)張之路。

        2017年，金科發(fā)布《2017-2020年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》，提出2017年至2020 年這4年間，公司每年的簽約目標(biāo)分別為500億元、800億元、1100億元和1500億元，并力爭2020年沖擊2000億元，為了保證這一業(yè)績的實(shí)現(xiàn)，金科玩起了高周轉(zhuǎn)、加杠桿、多搶地、收并購……

        項(xiàng)目上，金科采取了“1671”高周轉(zhuǎn)模式，即要求拿地后1個(gè)月開工、6個(gè)月開盤、7個(gè)月開發(fā)貸上賬、1年內(nèi)現(xiàn)金流回正。

        土儲(chǔ)方面，金科股份2016至2018年新增土地儲(chǔ)備建筑面積分別為613.1萬平方米、1245.3萬平方米和2054.3萬平方米，2018年拿地面積與銷售面積之比達(dá)153%，連續(xù)8年超過100%。

        2019年這一節(jié)奏仍在提速。上半年，金科新增土地投資項(xiàng)目94個(gè)，計(jì)容建筑面積1530萬平方米，合同投資金額423億元。值得注意的是，金科去年全年的銷售回款為1051億元，這也意味著，僅上半年，金科在土儲(chǔ)方面的投入便超過去年全年回款的40%。

        進(jìn)入下半年，金科在拿地端依舊生猛。

        7月初，新城危機(jī)爆發(fā)，不得不頻頻拋售項(xiàng)目，引發(fā)一眾房企爭相搶奪。金科無疑是這場風(fēng)波中收獲最多的“圍獵者”，截至目前，金科已部分或全部接盤新城16個(gè)項(xiàng)目，共斥資54.75億元。

        據(jù)悉，已接盤的16個(gè)項(xiàng)目位于平湖、青島、日照、上饒、宿州、許昌、商丘、宜興等地，這對(duì)于試圖進(jìn)行全國化擴(kuò)張，卻依然嚴(yán)重依賴重慶大本營的金科來說，不失為其他區(qū)域補(bǔ)充糧草的機(jī)會(huì)。2018年年報(bào)顯示，去年，金科實(shí)現(xiàn)銷售額1188億元，其中重慶區(qū)域貢獻(xiàn)464億元，占比高達(dá)近4成。即便金科早已圍繞“三圈一帶”進(jìn)行布局，但從數(shù)據(jù)來看，重慶依然是業(yè)績的主要來源。

        然而，這究竟是否稱得上一筆劃算的買賣，各有各的考量。

        此前，陽光城(6.320, 0.08, 1.28%)業(yè)績會(huì)上被問及與新城接洽的進(jìn)展，陽光城集團(tuán)執(zhí)行董事長兼總裁朱榮斌直言，確實(shí)有在溝通，但斬獲不多。沒有什么障礙，主要是大家在商言商，這些項(xiàng)目各方面的判別要符合陽光城的標(biāo)準(zhǔn)才接納。

        陽光城的標(biāo)準(zhǔn)即朱榮斌口中的“擴(kuò)張速度在財(cái)務(wù)指標(biāo)優(yōu)化的情況下完成”。

        實(shí)際上，越來越多的頭部房企表示不再片面追求規(guī)模，努力向投資者和媒體強(qiáng)調(diào)，要實(shí)現(xiàn)“有質(zhì)量的增長”，招商蛇口(19.450, 0.05, 0.26%)財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆此前在業(yè)績會(huì)上直言“不賺錢的規(guī)模沒有意義”。

        如果盈利不是金科首要看中的，那金科拿下新城多個(gè)項(xiàng)目的用意何在?

        有媒體報(bào)道稱，金科股份此次收購大量新城控股(24.080, 0.17, 0.71%)項(xiàng)目，大多為快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目，可在短時(shí)間內(nèi)通過銷售回籠資金做大規(guī)模。

        這也解釋了為何萬科、融創(chuàng)等擅長并購的龍頭不出手，利潤率紅線基本把大型房企擋在了門外，只有在乎規(guī)模勝過利潤率的中型房企此刻沖在了最前方。

        事實(shí)上，不僅是新城的項(xiàng)目，今年以來金科的多次出手皆由上述因素驅(qū)動(dòng)。然而，金科上半年新增土儲(chǔ)中不少為二季度斬獲，彼時(shí)多地市場已回暖，成交價(jià)不低，加之限價(jià)政策并未放松，因此，這些項(xiàng)目入市后的利潤空間如何還有待進(jìn)一步檢驗(yàn)。

        標(biāo)普曾在6月份的評(píng)級(jí)報(bào)告中預(yù)測，未來1-2年，金科的杠桿率將保持在高位，其同時(shí)指出，如果未來12個(gè)月金科集團(tuán)舉債擴(kuò)張的步伐比預(yù)期的更為激進(jìn)，導(dǎo)致債務(wù)對(duì)EBITDA比率(并表及按權(quán)益比例并表)上升至超出8-9倍，標(biāo)普可能下調(diào)其評(píng)級(jí)。同時(shí)，如果金科的短期借貸大幅增加或其再融資成本顯著上升，導(dǎo)致流動(dòng)性弱化，標(biāo)普亦可能下調(diào)其評(píng)級(jí)。

        對(duì)于當(dāng)前金科的發(fā)展，有行業(yè)人士直言：“你不覺得它越來越像融創(chuàng)了嗎?”一面抵御著融創(chuàng)的入侵，一面試圖以融創(chuàng)的方式來做大做強(qiáng)。

        只是身處不同周期，加之兩家公司自身基因、實(shí)力的差異，生猛擴(kuò)張的金科能否得償所愿?

        (國際金融報(bào)記者 孫婉秋)

《電鰻快報(bào)》