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《電鰻快報》文/高偉

    作為最大物業央企，保利物業發展股份有限公司（簡稱：保利物業）從新三板摘牌后終于有了新動作，《電鰻快報》注意到，8月7日，保利物業正式向香港聯交所提交上市前文件，開啟了赴港上市之路。

    隨著房地產行業進入白銀時代，物業板塊已成為新的戰場，大批物業公司借助金融資本擴張。2014年，彩生活從花樣年分拆赴港上市，成為首只上市的物業股，拉開物業公司上市的序幕。隨后幾年，中海地產、綠城中國等紛紛在香港上市。近期，除保利物業，另一家央企物業公司招商物業也將借殼中航善達，在A股上市。

    為什么關注這家公司赴港上市？一是它是具有央企背景的第一大物業公司；二是這家公司毛利率、利潤率實在有點低，三是市場質疑其過度依賴母公司。

    《電鰻快報》據中指院2019年的綜合實力排名，保利物業在中國物業服務百強企業中排名第四，在央企背景的中國物業服務百強企業中則排名第一。

    招股說明書顯示，截至2019年4月30日，保利物業合同管理面積達3.714億平方米，收入為17.18億元，毛利率為24.9%。截至2018年底，在已上市的14家物業公司中，彩生活（01778.HK）在管面積最大，為5.54億平方米，碧桂園服務(06098.HK) 在管面積為5.05億平方米、綠城服務（02869.HK）為1.7億平方米、雅生活服務(03319.HK)為1.54億平方米。如果保利物業順利上市，將躍居管理面積第三大的上市物業公司。

    尤為注意的是，保利物業的毛利率和利潤率實在有點低。

    在銷售毛利率方面，在港股上市的5家龍頭物業股，雅生活服務2018年的銷售毛利率為38.2%，碧桂園服務為37.7%，彩生活為35.5%，中海物業為20.43%，綠城服務為17.9%；而保利物業2018年的毛利率則為20.1%。保利物業2016至2017年毛利率更低，分別為16.7%、17.9%。

    在凈利率方面，據保利物業招股書，2016年-2018年，該公司的凈利率僅為5.8%、6.9%、7.9%。重點對比2108年，保利物業凈利潤為2.25億元，彩生活為5.18億元，碧桂園服務為9.34億元，綠城服務、雅生活服務凈利潤分別為4.66億元、8.11億元。在凈利率方面，2018年保利物業凈利率為7.90%，而彩生活為14.34%，碧桂園服務則達雅生活服務更是高達25.36%。

    《電鰻快報》還發現，保利物業主業過度依賴母公司，一度引發市場質疑。

    從管理物業所得收入來看，保利物業仍然在高度依賴母公司保利發展控股集團，即在A股上市的保利地產。招股書顯示，從2016年至2018年，保利物業管理物業所得收入分別為19億元、24.2億元、29億元；但是，在收入構成中，來自母公司保利發展控股的管理物業收入占比分別為98.7%、95.9%、88.6%，超過8成的收入還是來自于母公司。2019年前4個月，這一占比則降至84.2%。

    對此，保利物業總經理吳蘭玉近期評論道：“有一個強大的母公司并非壞事，在某種程度上是優勢。背靠母公司的雄厚實力與品牌效應，給保利物業的自身獨立發展帶來巨大支持。保利物業依托母公司，但不完全依賴母公司。”

    問題是，保利物業共有三個業務條線，分別提供物業管理業務、非業主增值服務及社區增值服務，其中物業管理業務是公司最重要的收入來源。保利物業的外拓項目以非住宅為主，非住宅占了83.8%，包括商業、寫字樓、公共及其他物業（學校及科研項目、產業園、公共服務設施和城鎮）。保利物業董事長黎家河此前接受媒體采訪時曾介紹，保利物業拓展的政府、學校、醫院、產業園區等物業，利潤率會比住宅和寫字樓更高。

    《電鰻快報》查閱招股書發現，截至2019年4月30日，保利物業84.2%的收入來自母公司保利集團開發的物業，這部分物業在管面積占56.2%。其外拓項目在管面積占43.8%，卻只貢獻了15.8%的收入。對于外拓項目是否影響了整體毛利率？我們將進一步跟蹤研究。