2019-07-03 11:50 | 來源:上海證券報 | 作者:金蘋蘋 | [產業] 字號變大| 字號變小
今年上半年，集合信托市場成立的信托項目總計9272.85億元，其中房地產信托一枝獨秀，募集資金達3634.39億元，占比近四成。其投資金額居集合信托五大投向之首。
雖然盛夏已至，但今年前5個月風光無限的房地產信托產品，卻感受到了絲絲涼意。
最新統計數據顯示，今年6月份，在監管趨嚴的背景下，一度領跑集合信托市場的房地產信托的成立規模開始大幅縮水。分析人士認為，針對房地產類信托的監管升級，釋放出房地產信托業務降溫的信號，后續信托公司進行業務創新、為房企提供多種融資渠道將成為業界主流。
房地產信托“急剎車”
在今年前6個月的集合信托市場，房地產信托無疑是備受信托公司和投資者“寵愛”的信托產品。
用益信托在線統計顯示，今年上半年，集合信托市場成立的信托項目總計9272.85億元，其中房地產信托一枝獨秀，募集資金達3634.39億元，占比近四成。其投資金額居集合信托五大投向之首。
另一個值得關注的現象是，統計顯示，2018年6月至今年6月，房地產信托的月度成立規模已連續13個月居集合信托首位，成為支撐信托公司發展的重要支柱業務。
然而，在5月中旬銀保監會出臺 《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》(簡稱“23號文”)后，由于監管叫停了4種變相為不滿足“四三二”條件的房地產項目融資輸血的做法，房地產信托市場開始迅速降溫。
用益信托數據顯示，從發行上看，雖然6月房地產信托的發行規模比5月多出43.8億元，但成立規模卻下降顯著，6月份房地產信托的成立規模為465.83億元，比5月的693.44億元縮水227.61億元，降幅達32.82%。
而在近期，這一趨勢更為明顯。統計顯示，6月的最后一周，房地產信托的募集規模為34.72億元，環比減少35.10%，房地產信托收縮的苗頭已初步顯現。
尋覓轉型新方向
“地產信托募資規模的下行，一方面與監管趨嚴有一定關系，另一方面也與房企通過其他渠道拓展融資有關。”用益信托研究員帥國讓分析稱，“畢竟借助信托融資的成本還是比較高的。”
相關統計數據顯示，2019年房企在海外發債的數量和募資規模呈現出大幅增長態勢。截至今年6月末，房企在海外發行的債券數量為95只，發行金額達2661.36億元，環比此前6個月(去年下半年)分別大幅增加106.52%和104.71%。該數據與去年上半年相比，也分別同比增加17.28%和21.64%。
除了海外發債這一融資渠道對募資規模的影響，在資深信托研究員袁吉偉看來：“房地產宏觀調控不放松的背景下，加上監管趨嚴的影響，投資者也更趨理性和謹慎。”他認為，房地產信托募集資金規模的下降，也應該從資金端角度來觀察和分析。
不過，監管的導向絕不是可忽視的因素。開展房地產信托業務較多的某信托公司人士對記者表示，雖然目前公司的相關項目均按照監管要求在正常有序地開展，但對于地產信托業務而言，“大家都在尋求轉型”。
據了解，房地產信托前端融資被禁之后，目前信托公司嘗試較多的是部分真股權項目。“比如我們近期做的一個房地產信托項目，無抵押、無增信、純股權，而且投資年限也較長。”某大型信托公司人士對記者表示，“但前提條件是業務部門的控盤能力很強，合作的交易對手也是大型央企。”
袁吉偉認為，傳統的債權融資型房地產信托在面臨轉型股權類項目的時候，對于信托公司的專業能力以及交易對手方的要求都會提升。“信托投資者畢竟風險偏好較低，他們不僅會看項目區位，更倚重信托公司的專業能力和資本實力。對于中小房企來說，這類股權融資項目想要從信托獲得資金支持也更難。”
他進一步表示，未來房地產信托的轉型方向其實并不止步于股權類方向，部分運營能力較強的信托公司或將向盤活存量地產項目這一方向拓展，而投資標的也不再局限于住宅類項目，商業地產、養老地產、物流地產等細分領域的項目都可能是信托試水的新途徑。“當然，隨著REITs推出的路徑日漸明晰，這一方向也是值得期待的。”袁吉偉說道。
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