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新浪財(cái)經(jīng)訊 4月15日晚間，保利地產(chǎn)(13.870, 0.03, 0.22%)發(fā)布2018年年報。公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入1945.55億元，同比增長32.66%，歸母凈利潤189.04億元，同比增長20.92%。

　　2018年，保利地產(chǎn)銷售再創(chuàng)新高，實(shí)現(xiàn)簽約金額4048.17億元，位列行業(yè)前五、央企第一，市場占有率提升至2.70%。但與2017年大部分房企的銷售表現(xiàn)類似，保利地產(chǎn)也難掩銷售增速放緩的跡象。

　　此外，保利地產(chǎn)的償債壓力將有所增加，公司一年內(nèi)到期的債務(wù)從2017年的294.95億增至487.18億元，同比增幅達(dá)65%．17%。在被認(rèn)為是房企還債高峰期的2019年，保利地產(chǎn)面臨419.76億一年內(nèi)到期的長期借款，另外還有一筆美元債和一筆中期票據(jù)需要償還。

　　銷售增速放緩 經(jīng)營現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正

　　2017年保利地產(chǎn)經(jīng)歷了自2012年跨入千億臺階后的最高銷售增速，2018年銷售金額則順利從3000億邁入4000億大關(guān)。但在宏觀調(diào)控力度不減、行業(yè)規(guī)模增速放緩的背景下，2018年的銷售雖然保持增長，但也出現(xiàn)了明顯的減速趨勢。

　　財(cái)報顯示，2018年保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約金額4048.17億元，同比增長30.91%，位列行業(yè)前五、央企第一，簽約面積2766.11萬平方米，同比增長23.36%。而2017年的簽約銷售金額則為3092億元，同比大增47.2%，累計(jì)簽約面積2242萬平方米，同比增長40.3%。

　　受結(jié)算結(jié)構(gòu)影響，毛利率同比提升1.4%至32.5%，但平安證券認(rèn)為，考慮2016年以來地價上升及限價影響，保利地產(chǎn)毛利率或難以延續(xù)高位。

　　值得注意的是，2018年保利地產(chǎn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額從2017年的-292.61億增長411.54億元至118.93億，同比增幅達(dá)到140.65%。

　　經(jīng)營現(xiàn)金流凈額由負(fù)轉(zhuǎn)正的背后，得益于銷售規(guī)模的增長以及銷售回籠的同步增加。保利在年報中稱，2018年公司提高了銷售回籠管理的精細(xì)度，全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售回籠3562億元，回籠率達(dá)88%，而2017年回籠率為85.5%。

　　另一方面則由于保利地產(chǎn)在拿地投資方面有所放緩，從而減少了經(jīng)營現(xiàn)金的流出。財(cái)報顯示，2018年保利地產(chǎn)拓展項(xiàng)目132個，新增容積率面積3116萬平方米，拓展總成本為1927億元，同比分別下降31.1%和30.3%。

　　而2017年對應(yīng)的數(shù)據(jù)分別是：項(xiàng)目拓展204個，新增容積率面積4520萬平方米，拓展總成本為2765億元，同比分別增長88%和128%。

　　截至2018年末，保利地產(chǎn)在國內(nèi)外100個城市合計(jì)擁有在建面積10390萬平方米、待開發(fā)面積9154萬平方米，土儲資源可滿足未來2-3年的開發(fā)需要。其中，在9154萬平方米待開發(fā)面積中，一二線城市占比60%，城市群周邊的核心三四線城市占比30%，其中在珠三角擁有待開發(fā)面積3447萬平方米。

　　總資產(chǎn)近8500億 一年內(nèi)到期債務(wù)增65%

　　報告期末，保利地產(chǎn)總資產(chǎn)直接越過7000億增長至8464.94億，同比2017年的6964.52億增長21.54%，總負(fù)債為6600億，同比2017年的5382.12億增長22.63%，資產(chǎn)負(fù)債率為77.97%，是行業(yè)前五的房企中最低的一家。

　　公司有息負(fù)債合計(jì)2636.57億元，占總資產(chǎn)比例為31.15%。其中，短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債487.18億元，占比為18.48%；一年以上有息負(fù)債2149.39億元，占比為81.52%。

　　相比2017年一年內(nèi)到期的債務(wù)僅為294.95億，2018年保利地產(chǎn)一年內(nèi)到期的債務(wù)同比增加了65.17%。從財(cái)報中可以看到，保利地產(chǎn)一年內(nèi)到期的長期借款從年初余額240.17億飆升至期末余額419.76億；一年內(nèi)到期的應(yīng)付債券年初余額為24.12億，年末余額為37.31億，2019年保利地產(chǎn)將有一筆美元債和一筆中期票據(jù)到期需要償還。

　　2019年-2021年是房企還債的高峰期，有市場人士表示，2019年房企信用債到期將超5000億元，2021年超7000億元。克而瑞數(shù)據(jù)顯示， 2019年1月房企有21筆發(fā)債到期，總金額共計(jì)406.6億元，2019年2月有8筆發(fā)債到期，金額共計(jì)116.32億元。

　　截至2018年底，保利地產(chǎn)持有貨幣現(xiàn)金1134.31億，同比增66.69%，高于一年內(nèi)到期債務(wù)，具備較強(qiáng)的償債與抗風(fēng)險能力，凈負(fù)債率為80.55%，同比降低5.82%。

　　資產(chǎn)減值損失23.51億 同比激增35倍

　　整體來看，保利地產(chǎn)凈利潤的增速不及營收增速，這是因?yàn)槠趦?nèi)資產(chǎn)減值損失同比增加22.9億至23.5億元；此外，少數(shù)股東損益占凈利潤比重同比升7.1%至27.7%。

　　財(cái)報顯示，2018年保利地產(chǎn)資產(chǎn)減值損失為23.51億元，2017年同期為6102.46萬元，同比增長3455.76%。而在減值的項(xiàng)目中，主要的損失來自于存貨跌價的計(jì)提。

在與年報一同發(fā)布的《關(guān)于 2018 年度計(jì)提存貨跌價準(zhǔn)備的公告》中，保利地產(chǎn)表示，根據(jù)存貨跌價準(zhǔn)備測試，廈門保利和光城悅、廈門保利同安新城通福路北項(xiàng)目、廈門保利同安新城通福路南項(xiàng)目、廣州保利廣鋼219項(xiàng)目、廣州保利廣鋼224項(xiàng)目、合肥保利海上明悅、南京保利梅龍湖項(xiàng)目因可變現(xiàn)凈值低于存貨成本，需計(jì)提相應(yīng)存貨跌價準(zhǔn)備。

　　上述項(xiàng)目合計(jì)計(jì)提存貨跌價準(zhǔn)備23.42億元，從而減少了保利地產(chǎn)2018年末總資產(chǎn)23.42億元，減少2018年度歸母凈利潤20.13億元。

　　在行業(yè)前五的房企中，2018年只有保利和萬科計(jì)提了存貨跌價。萬科2018年項(xiàng)目存貨跌價準(zhǔn)備為23.1億元，計(jì)提后影響了其2018年稅后凈利潤7.8億元以及歸母凈利潤6億元。（新浪財(cái)經(jīng) 徐苑蕾 發(fā)自深圳）

《電鰻快報》