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奧山控股：砸錢大造南方冰雪IP，能否鋪平赴港上市路？

　　近日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于以2022年北京冬奧會(huì)為契機(jī)大力發(fā)展冰雪運(yùn)動(dòng)的意見》。《意見》的出臺(tái)將加速推動(dòng)冰雪運(yùn)動(dòng)的發(fā)展。事實(shí)上，借冬奧的東風(fēng)，不少房企已爭(zhēng)相涌入冰雪行業(yè)，在北京、張家口以及東北三省等地區(qū)，打造不同規(guī)模和特色的冰雪旅游度假產(chǎn)品。這些企業(yè)嘗試將“冷冰雪”變?yōu)?ldquo;熱經(jīng)濟(jì)”，受到社會(huì)各界的關(guān)注。

　　在這一波敢于“吃螃蟹”的房企之中，有一家正在赴港上市的路上，名叫奧山控股。雖然奧山控股在地產(chǎn)圈名不見經(jīng)傳，但其特色鮮明——利用人造冰雪，在南方較溫暖地區(qū)，打造冰雪特色游樂園、酒店、旅游小鎮(zhèn)及商品，使南方人能體驗(yàn)到冬季冰雪皚皚的奇妙樂趣。但問題在于，奧山控股發(fā)展冰雪產(chǎn)業(yè)，有沒有發(fā)展前景？能否在南方使“冷冰雪”變?yōu)?ldquo;熱經(jīng)濟(jì)”？

　　獨(dú)辟南方冰雪小鎮(zhèn)，赴港IPO 

　　公開資料顯示，奧山控股總部位于湖北武漢，自2003年涉足房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)以來，已經(jīng)營(yíng)了15年。代表產(chǎn)品有武漢奧山世紀(jì)城、光谷創(chuàng)意街區(qū)和奧山國際冰雪運(yùn)動(dòng)旅游小鎮(zhèn)。

　　奧山控股的主營(yíng)業(yè)務(wù)，包括住宅及商業(yè)物業(yè)開發(fā)、冰雪運(yùn)動(dòng)和娛樂項(xiàng)目的物業(yè)開發(fā)。其中，商業(yè)物業(yè)通常配套或鄰近住宅物業(yè)（包括零售店鋪、娛樂設(shè)施及其他商業(yè)物業(yè)）。

　　奧山控股是中國第一批涉足冰雪運(yùn)動(dòng)的企業(yè)之一。奧山控股表示，冰雪運(yùn)動(dòng)和娛樂的物業(yè)開發(fā)，讓其與其他商業(yè)物業(yè)開發(fā)商區(qū)分開來。利用人造冰雪，奧山控股致力于提供冰雪特色游樂園、酒店、旅游小鎮(zhèn)及商品，從而令來自南方較溫暖地區(qū)的人們，能夠體驗(yàn)到終年冰雪覆蓋的冬季樂趣。

　　同策研究院首席分析師張宏偉指出，在北方可能見怪不怪，但南方地區(qū)的冰雪較為稀缺，做室內(nèi)冰雪游樂項(xiàng)目，是一個(gè)較好的主題。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)亦表示，類似企業(yè)規(guī)模不大，但其成長(zhǎng)性還不錯(cuò)，同時(shí)其產(chǎn)品線也具有特色，尤其在南方市場(chǎng)發(fā)展冰雪產(chǎn)業(yè)，有較為獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)。

　　值得注意的是，2018年11月22日，奧山控股向港交所主板提交上市申請(qǐng)資料，每股股份0.01港元，農(nóng)銀國際為其獨(dú)家保薦人。

　　奧山控股表示，如上市申請(qǐng)獲批，其籌資所得款項(xiàng)擬用作以下用途：開發(fā)物業(yè)項(xiàng)目（奧山國際冰雪運(yùn)動(dòng)旅游小鎮(zhèn)、光谷奧山府的住宅及商業(yè)物業(yè)）的建造成本；償還若干現(xiàn)有計(jì)息銀行及其他借款（均為用于項(xiàng)目開發(fā)的貸款），余下用作一般營(yíng)運(yùn)資金。

　　“奧山控股要上市，多少和湖北等地區(qū)樓市崛起有關(guān)，這為其帶來了較好的收益。目前來看，上市的機(jī)會(huì)依然較多，積極上市也有利于房企品牌的打造。”嚴(yán)躍進(jìn)點(diǎn)評(píng)稱。

　　財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不樂觀，虧損9580萬、凈負(fù)債率高企

　　招股書顯示，奧山控股一直將重心放在湖北省，并有選擇性地?cái)U(kuò)張至浙江等其他地區(qū)。截至2018年9月30日，奧山控股在湖北、安徽、四川和重慶等地?fù)碛?3個(gè)項(xiàng)目，擁有總建筑面積300萬平方米的土地儲(chǔ)備，包括可供銷售或持作投資的建筑面積20萬平方米的未售出竣工物業(yè)，總規(guī)劃建筑面積約150萬平方米的開發(fā)中物業(yè)，還有總規(guī)劃建筑面積130萬平方米未來開發(fā)物業(yè)。

　　此外，奧山控股已與武漢當(dāng)?shù)卣炗喨舾煽蚣軈f(xié)議，據(jù)此，計(jì)劃開發(fā)冰雪運(yùn)動(dòng)及娛樂物業(yè)。奧山控股預(yù)計(jì)，土地儲(chǔ)備將足夠應(yīng)付未來兩至三年的開發(fā)。

　　然而，其招股書中的多項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)并不樂觀。在過去的2015年、2016年、2017年三個(gè)年度和2018上半年，奧山控股的收入分別為18.53億元、13.12億元、15.52億元和2.65億元；毛利分別為4.39億元、3.55億元、6.63億元和4843.7萬元；純利分別為7060萬元、4600萬元、1.95億元、-9580萬元；流動(dòng)比率倍數(shù)分別為1.1、1.0、1.6、1.5；凈負(fù)債比率分別為804.0%、316.5%、568.9%及288.6%。

　　現(xiàn)金流方面，截至2018年上半年，奧山控股現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物價(jià)值2.81億元，比2017年末的11.49億元減少了8.68億元，資金壓力顯現(xiàn)出來。

　　招股書還顯示，2015年、2016年及2017年三個(gè)年度以及截至2018年6月30日止六個(gè)月，奧山控股未償還銀行及其他借款分別為30.86億元、25.33億元、53.38億元及49.13億元。相同日期，奧山控股未償還銀行及其他借貸加權(quán)平均實(shí)際利率分別為10.4%、9.9%、9.9%、9.3%。

　　在當(dāng)前環(huán)境下，謀求上市降低財(cái)務(wù)杠桿，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的需求，對(duì)奧山控股而言，較為重要。奧山控股在其招股書內(nèi)表示，計(jì)劃繼續(xù)堅(jiān)持審慎的財(cái)務(wù)政策，繼續(xù)有效利用營(yíng)運(yùn)資金，并確保在尋求土地收購機(jī)遇之前，維持充足的現(xiàn)金流水平。此外，力圖縮短項(xiàng)目開發(fā)周期以提供周轉(zhuǎn)率，從而提供營(yíng)運(yùn)效率。另外，審核資本負(fù)債比率，并嚴(yán)密監(jiān)控負(fù)債水平。

　　對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)指出，企業(yè)負(fù)債高，多半是因?yàn)樯鲜星靶枰獫M足規(guī)模指標(biāo)，所以某種程度上此類企業(yè)會(huì)強(qiáng)化融資規(guī)模，進(jìn)而收購項(xiàng)目或購地。不過，負(fù)債數(shù)據(jù)過大，往往也會(huì)使上市過程中面臨很多壓力。

　　協(xié)縱策略管理集團(tuán)創(chuàng)始人黃立沖則指出，企業(yè)過去的凈負(fù)債率高，就需要看重組以后的情況，只要重組后凈負(fù)債率降下來，就可以上市。但目前房企面臨的問題在于，股票出售較為困難，“海外投資人對(duì)地產(chǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)較為擔(dān)心，風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)高，投資人普遍認(rèn)為成長(zhǎng)難以有持續(xù)性。” 

　　“冷冰雪”變“熱經(jīng)濟(jì)”存在不確定因素

　　中國冰雪運(yùn)動(dòng)及娛樂行業(yè)正處于開發(fā)初期，并擁有巨大的增長(zhǎng)潛力。但冰雪產(chǎn)業(yè)能否助力房企發(fā)展，同樣也存在著不確定因素。

　　據(jù)悉，2013年，奧山控股在武漢開設(shè)了第一家真冰場(chǎng)，占地面積約為3000平方米，是武漢首批室內(nèi)真冰場(chǎng)之一。此外，奧山控股還有兩個(gè)正處于開發(fā)階段的冰雪特色物業(yè)：奧山國際冰雪運(yùn)動(dòng)旅游小鎮(zhèn)、武漢光谷冰雪綜合體。

　　其中，奧山國際冰雪運(yùn)動(dòng)旅游小鎮(zhèn)占地面積約29.24萬平方米，規(guī)劃建筑面積約66.95萬平方米，計(jì)劃于2019年9月啟動(dòng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。據(jù)悉，奧山控股將在該旅游小鎮(zhèn)建造一座世界級(jí)真冰場(chǎng)、一座室內(nèi)滑雪場(chǎng)、一家五星級(jí)酒店、一家精品酒店、購物街區(qū)、一座冰雪特色游樂園及住宅小區(qū)。

　　而武漢光谷冰雪綜合體，則占地面積為9.65萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約11.58萬平方米，計(jì)劃于2020年12月啟動(dòng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，奧山控股將其開發(fā)成城市旅游勝地。不僅如此，奧山控股還計(jì)劃在重慶、四川及浙江開發(fā)冰雪運(yùn)動(dòng)及娛樂物業(yè)。

　　據(jù)悉，自2015年至2017年，奧山控股冰雪運(yùn)動(dòng)及娛樂業(yè)務(wù)的收入從零增至868.4萬元。截至2018年上半年，奧山控股來自冰雪運(yùn)動(dòng)及娛樂業(yè)務(wù)的收益為148.1萬元。

　　盡管冰雪運(yùn)動(dòng)及娛樂業(yè)務(wù)僅貢獻(xiàn)了小部分收入，但奧山控股仍認(rèn)為，其發(fā)揮了重要作用，幫助奧山控股增加了從地方政府競(jìng)拍土地儲(chǔ)備時(shí)的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　奧山控股在招股書內(nèi)表示，開發(fā)冰雪運(yùn)動(dòng)及娛樂項(xiàng)目以滿足客戶的不同需求，無論其是否尋求訓(xùn)練或休閑，其提供的綜合產(chǎn)品使收入來源連同冰雪運(yùn)動(dòng)及娛樂行業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈多樣化。

　　值得注意的是，冰雪運(yùn)動(dòng)上升空間較大的同時(shí)，也存在著不確定因素。嚴(yán)躍進(jìn)指出，對(duì)此類冰雪項(xiàng)目來說，要注意客群的來源。如果客群較單一，且業(yè)態(tài)更新不到位，容易造成項(xiàng)目潛在消費(fèi)需求不多的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，北方冰雪世界更顯生態(tài)，要警惕部分客流流入北方市場(chǎng)，進(jìn)而造成南方此類項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)上的壓力。

　　嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)還指出，此類項(xiàng)目依賴可持續(xù)的融資，若企業(yè)規(guī)模做不大，那融資方面也會(huì)有相關(guān)壓力。

　　奧山控股在其招股書風(fēng)險(xiǎn)因素章節(jié)內(nèi)亦表示，奧山控股的一些物業(yè)策略尚處于發(fā)展初期。在執(zhí)行物業(yè)策略和實(shí)現(xiàn)預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益方面存在不確定性。可能會(huì)受到無法控制的因素妨礙，比如，來自行業(yè)其他參與者的競(jìng)爭(zhēng)壓力、缺乏合格和有經(jīng)營(yíng)的人員、惡劣天氣狀況、難以取得所需許可證、執(zhí)照和證書、施工厭惡和物流難題等。

　　此外，冰雪運(yùn)動(dòng)及娛樂物業(yè)的建設(shè)需要大量的資本投資，奧山控股期望通過銷售物業(yè)、按揭融資及商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為實(shí)施這一業(yè)務(wù)擴(kuò)張自籌資金，若無法實(shí)施這項(xiàng)業(yè)務(wù)策略，將對(duì)公司的業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)斐芍卮蟛焕挠绊憽?/p>

《電鰻快報(bào)》