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2019年3月1日，克而瑞等地產數據供應商陸續公布2019年前兩個月的房企銷售榜單，中國恒大集團（以下簡稱“恒大集團”）前兩個月累計房地產全口徑銷售金額分別為435億元、641.7億元，同比分別下滑28.1%、42.79%。公司在3月推出全國范圍內的九折促銷活動試圖扭轉銷售頹勢，在三四線購買力下降的背景下此次促銷的結果如何仍需觀察。

　　1-2月銷售大幅下挫  拿地力度卻有回升

　　據克而瑞數據，恒大集團前兩個月累計房地產全口徑銷售金額分別為435億元、641.7億元，同比分別下滑28.1%、42.79%，其中二月單月銷售金額僅206.7億元，同比大幅下降60%。

　　如上圖所示，恒大集團自2018年以來，銷售額就呈下滑趨勢，盡管去年金九銀十的促銷活動起到了一定的提振作用，可2019年開年卻仍面臨著地產行業寒冬的考驗，而2月僅兩百億的銷量與恒大集團作為已突破五千億大關的房企的身份并不相符。

　　與此同時，公司拿地力度卻在回升，前兩個月累計拿地金額為117.3億元，較去年同期的105億元同比增加11.7%。在經歷去年下半年幾乎不拿地的調整后，恒大重新開始拿地補充土地儲備。

　　長達半年的時間未有新增土儲，這在近些年的房地產行業內是比較罕見的，而這一切，從恒大較為緊張的財務情況便可見一斑。

　　中國恒大2018年中融資成本較2017年略有改善，但仍達到7.92%，明顯高于此前新浪財經統計的主流上市房企平均融資成本均值6.07%。去年年中恒大的凈負債率為127.31%，其中，貨幣資金+受限制使用資金共有2580億元，短期債務為2984.51億元，長期債務為3726.78億元，短期償債壓力指數為1.16，面臨較大資金壓力。

　　三四線頹勢已現 曾經的跳板成如今的累贅？

　　恒大近十年來之所以能快速發展，主要得益于二、三線城市的市場容量快速擴大。早些年，恒大在三個主要區域的項目分部如下。

　　2010-2014的5年間，三線城市的在售項目數增加了近4倍，二線城市在售項目僅增加2倍。毫不夸張地說，恒大之所以能踏中上一輪地產大牛市，與三線城市房地產市場的蓬勃發展有著重要關系。

　　如今，在優化布局后，截止2018年6月，恒大集團總土地儲備3.05億平方米，原值5130億元，平均樓面單價1683元。其中一線城市原值占比68%，三線城市原值占比32%。相對于萬科、保利、旭輝等主要布局一、二線的房企來說，三線城市房市的冷暖仍將顯著影響恒大集團的銷售業績。而據中國指數研究院數據顯示，2018年百億代表房企各城市等級銷售額貢獻占比已經明顯下降。這對相關房企來說，是個不小的壓力。

　　號稱“三四線之王”的碧桂園首當其沖，2018年上半年，碧桂園4124.9億元的合同銷售額中，62%來源于三四線城市。克而瑞數據顯示，同時碧桂園新增建筑面積約為8477.8萬平方米，三四線占比高達80%。不同于往年的是，2019年春節碧桂園未能等來返鄉置業潮，1-2月銷售額為1050億元，比去年同期下降11.5%。

　　除碧桂園之外，恒大、萬科等龍頭房企1月份的銷售業績也不約而同呈下降趨勢。1月份，恒大合約銷售金額為435億元，同比下滑28%；萬科合約銷售金額為488.8億元，同比下滑28.1%。三四線城市顯現出疲態，將在一定程度上掣肘恒大的銷售，當年讓許家印一舉登上首富位置的三線城市棚改大牛市，或將在未來一段時間迎來調整期。

　　九折降價促銷 地產寒冬或仍將持續

市場消息稱，2月27日，恒大集團董事局主席許家印召開集團營銷會議，宣布恒大集團將在3月1日至31日一個月間，每周開一次集團全員營銷總結大會。許家印在集團營銷會議上宣布，公司旗下所有在售項目都可以打折售賣，住宅（含公寓及寫字樓）可有9折優惠（受備案價影響價格除外），商鋪的優惠折扣可以達到8折。目前，恒大旗下全部項目依然在恒房通掛出，項目總數合計690個。

　　未能等來返鄉置業潮的恒大集團，3月在全國范圍內推出大力度的促銷，雖說這是同往年一樣的慣例操作，但今時卻不同往日。據克而瑞數據，2月全國29個重點城市整體成交960萬平方米，環比銳減53%，相比2018年降幅達28%，由于今年核心一二線城市購房熱情依舊沒有好轉，三四線返鄉置業潮意外爽約，成交腰斬在預期之中。目前全國范圍內仍沒有明顯的放松調控跡象，且我國城鎮人均居住面積已經達到一定水平，未來當地產行業或將維持高位整理的格局。

《電鰻快報》