2018-12-27 08:41 | 來源:未知 | 作者:未知 | [產業] 字號變大| 字號變小
?樓市資本論注意到，臨近歲尾，閩系房企正榮地產的銷售額、總資產、負債額，這三樣同時破了1000億，頗為引人關注。
同時，引發的兩件大事也讓行業關注。
第一件大事是，前11個月，正榮地產合同銷售額實現1133.6億元，首次跨入千億陣營。
第二件大事是，在此輪房企高管離職潮中，正榮財務總監及聯席公司秘書談銘恒11月12日辭職，三天后，原新城發展執行董事、副總裁陳偉健正式接任。
樓市資本論記得，今年1月，正榮香港上市，8月，談銘恒還在半年業績會上提出，年內要實現的兩大財務指標：公司凈負債率降到120%甚至100%以內；短債比例控制在整個有息負債的30%以內。其時，正榮地產總資產1235.67億元，總負債1069.86億，資產負債率高達86.58%；雖然凈負債率由2017年底的183.2%下調到171.8%，但依然居于行業高位。
恰逢超級調控年，面對嚴峻的財務形勢，CFO的工作壓力顯然不輕。坊間猜測，談銘恒11月離職，或與財務吃緊、降杠桿不到位有關。
本來銷售過千億是開心的事，可面對堆積如山的債務，正榮地產是喜是愁？
做了許久正榮地產甩手掌柜的歐宗榮，今年過得顯然也不輕松。
1
歐宗榮創辦正榮20年跨進千億
正榮創始人歐宗榮出生于1964年，福建莆田人。莆田歐氏草根起家，一門三富豪，在當地坐享盛名，在國內家族企業中也算是鳳毛麟角。
樓市資本論了解到，大哥歐宗金創建福建歐氏投資集團。老三歐宗洪執掌另一家閩系房企融信，前11月銷售1082.2億，與老二歐宗榮創辦的正榮地產，同時攜手進千億。
歐宗榮初中輟學，16歲跟大哥歐宗金一起外出打工，輾轉江西宜春、南昌等地承接建筑工程。1985年，歐宗榮創辦江西正榮市政工程有限公司，重點經營路橋建設。
90年代中期，歐宗榮參與南昌“一江兩岸”工程開發，負責昌北新區前期道路建設，當地政府拖欠工程款1000多萬，將一塊地劃撥給正榮抵賬。這是歐宗榮拿到的第一塊地，他由此開始涉足房地產開發，1998年在福州成立正榮集團。
2013年，正榮啟動高速擴張模式，開始全國化布局。按照掌門人歐宗榮的部署，其打法是深耕熱點一二線城市，再伺機在周邊衛星城市擴張，機會型投資三四線城市，做環熱點城市群布點。
閩系擴張素以兇猛著稱，“左手融資，右手拿地”，大開大合，高舉高打。歐宗榮的擴張目標首選長三角：以上海為中心，向昆山、嘉興、太倉等區域拓展；以蘇州為中心，向無錫、常州等地拓展。
2015年，正榮地產控股成立，承接集團全盤地產業務，提出“145X戰略”（即1個總部、4個核心拓展區域、每個區域深耕5個城市、每個城市擁有X個優質項目），快速布局長三角、海西、中西部、環渤海四大區域，當年總土儲達到1042萬平方米，銷售306.3億元。
2016年將總部搬遷至上海，尋求進一步擴張，全年銷售達到490.1億，增長60%。
2017年，正榮合約銷售金額增至701.5億元，同比增長78.5%；土地儲備增至1526萬平方米的，折算成貨值約2800億元。當年，歐宗榮以270億人民幣排胡潤百富榜第93位。
2018年，正榮達到這一輪擴張的高點，董事長黃仙枝曾信心滿滿地表示，希望未來兩到三年實現1500億到2000億銷售規模。正榮不但在1月16日成功登陸香港聯交所，掛盤首日收盤4.00港元，市值160億港元；而且在11月提前完成全年銷售任務，跨進千億門檻。
可以說，到目前這止，正榮這一輪持續四五年的規模擴張，劃出了一條漂亮的增長線，順風順水。
不過，任何一家房企，都需要做好規模和負債的平衡。
站在千億門檻上的正榮，如今債務也過千億，又遭遇樓市急轉和調控緊縮，歐宗榮如何面對接下來的行業大調整？
2
負債過千億，高頻融資償還短期債務
不得不說，正榮千億的銷售額也正是靠千億的負債，一步步堆積出來的。
2018下半年樓市急轉以后，仍在慣性軌道上高速擴張的正榮，需要著力解決負債過高和短期債務兩個緊迫問題。正榮地產半年報顯示，截至今年6月30日，公司總負債1069.86億，其中短期負債260余億元。
另據公司IPO申請資料，正榮地產在經過四年調整擴張后，流動負債已由2014年度的252.15億元增加至2017年中的601.39億元，其中有息負債總額約350億元，未償還借款額364億元，多以短期負債為主。
為了改善財務狀況，緩解償借壓力，正榮今年在資本市場頻頻融資，用長債置換短債，試圖以此優化債務結構，用遠水解救近渴。
據樓市資本論不完全統計，今年其大額融資項目有：
4月10日，發行24.21億元的資產支持證券（ABS），所募得的款項將用作償還集團的債務。這是正榮上市之后的首份融資動作。
1-6月，先后在境內外發行了利率為7.3%的3年期資產支持證券人民幣24億元，以及1-2年期美元優先票據共4.1億美元。
10月2日，發行2.8億美元優先票據；10月25日，額外發行7000萬美元2021年到期優先票據。年息均為12.5%。
10月24日，“天風-正榮地控購房尾款二期資產支持專項計劃”獲上交所通過，擬發行10.84億元用于償還債務。
11月29日，發行購房尾款應收賬款的資產支持證券10.84億元，優先級份額為10.29億元，利率7.2%。
12月7日，擬發行40億元非公開發行住房租賃專項公司債。
此外，正榮在11月加強了和金融機構的互動，與中山證券和興業信托分別建立了200億元和100億元的業務合作。可以看出正榮的融資方式十分多樣，同時也通過和金融機構的合作拓展資金來源，來解決資金饑渴。
這些融資動作頻率高、花樣多且成本不低，可見債務壓力下，正榮對資金的需求非同一般。但這一系列動作之后，談銘恒提出的凈負債率和短債比例雙降目標能否達成，還須年終揭曉。樓市資本論注意到，歐宗榮曾于8月14日抵押正榮地產4.4億股普通股，占總股本約10.67%。
老板都在努力抵押股權了，這時，財務老總卻離職了。
3
歐宗榮幕后布局正榮人事
一直以來外界解讀，54歲的歐宗榮想退居幕后當甩手掌柜，交由職業經理人團隊掌舵，打破家族管理模式，支撐正榮的發展。歐宗榮做了這四件大事。
第一，是老臣黃仙枝的安排
黃仙枝跟隨歐多年，深得信任，出任正榮地產董事長。同時，還擔任了正榮集團的法人，可謂是歐宗榮身邊的一號人物。
第二，是重臣林朝陽的安排
樓市資本論查詢到，正榮地產的法人就是林朝陽。可見信任程度也是非常到位，今年他的職位變化也是非常矚目的。
盤點2018年的正榮地產，除了年初香港上市、年尾CFO換人的大動作，在正榮工作了近20年的總裁林朝陽的職位調整，也惹人注目。2月28日，正榮發布公告，原公司總裁、行政總裁林朝陽調任行政總裁，副總裁王本龍晉升為聯席行政總裁。
作為正榮旗下三大業務板塊之一的產業發展集團5月份正式掛牌之后。林朝陽8月27日辭任正榮地產執行董事及聯席行政總裁，亦不再擔任正榮授權代表。至此，林朝陽徹底退出地產經營團隊，出任正榮產業發展集團董事長兼總裁。但其正榮地產法人的職責一直未變。
第三，是少壯派的王本龍安排
王本龍2014年加入正榮地產，輾轉正榮旗下多家地方公司，因業績突出，2017年9月提為正榮副總裁，主要負責集團日常業務運營、人力資源事宜、客戶關系事宜及整體行政事務。
正榮3月2日發人事任免通知，王本龍出任聯席總裁。正此成功上位。
第四，是三個兒子的安排
不得不說，歐家的香火的確旺盛。
歐宗榮三兄弟都是富豪外，其也有三個兒子歐國強、歐國耀、歐國偉。歐宗榮對兒子的安排也是用心良苦。
家族企業完全放權于職業經理人？這是不可能的。
歐國強和歐國偉分別于2005年、2010年畢業于北京大學和上海交通大學。歐宗榮讓他們，同時擔任正榮地產非執行董事。正榮的二代接班計劃有條不紊地進行：讓他們在職業經理人領導下邊學邊干，偷師學藝。歐國耀則從事公益基金會的工作。
這一切，作為正榮的總設計師，歐宗榮幕后布局人事，也是老謀深算。只不過遇到深度調控，任何計劃都要適時做出改變了。
樓市資本論看來，正榮已經實現彎道超車，雖如愿跨過千億門檻，但在這個節點上，內部千億負債壓力下的頻頻高息借貸，外部又面臨嚴峻的市場調控，幕后大老板還能繼續甩手不管嗎？
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