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  近日，保利地產廣州項目退房風波持續發酵。

  對比國慶假期成交的促銷房源，資產不到一月縮水百萬元，引發了保利和光晨樾業主維權，要求全額退房。目前事情未有結果，保利發展控股集團股份有限公司（600048.SH，以下簡稱“保利地產”）方面也向《中國經營報》記者表示，絕不會退房，正在積極與業主溝通。

  廣州樓盤促銷降價走量，保利和光晨樾并非孤例。近日，記者走訪多個區域了解到，多數樓盤均有

  一定程度的優惠，降價幅度普遍在10%左右。

  事實上，近期各地此起彼伏的降價形勢，已讓外界感知到調控不斷收緊的樓市正在發生微妙的變化，市場成交轉冷，以及房企資金難題也逐漸顯現。

  受訪業內人士分析，樓市降價在全國市場已較為普遍，房企資金壓力大，需要回籠資金是其中主因之一。此外，在樓市調控收緊的高壓下，房企臨近年底為了加快銷售回款，希望通過降價達到以價換量的目的。

  保利項目上演退房風波

  “我們現在沒有為任何一個業主辦理退房。”

  10月16日中午時分，廣州保利和光晨樾銷售中心氣氛凝重，幾位保安人員站在門口嚴陣以待，謝絕看房者進入，而在玻璃大門的里面，一群想要全額退房的業主們正在等候與項目方面進行協商。

  10月14日，網上傳出保利和光晨樾業主退房事件。“現場大概來了30多人，一共是20多戶業主，大部分都是要求退房的。”一位知情人士告訴記者。

  依照上述知情人士的說法，這群業主普遍在9月購買了房子，均價約5.2萬元/平方米，一套總價600多萬元。10月初，一張出現在業主微信群的成交單據引爆退房事件。單據顯示，成交單價僅約4.2萬元/平方米，總價約500多萬元，而且戶型和朝向并不差，甚至要比此前其他業主購買的房子還要好一些。

  此外，房源并不透明的銷售方式也是業主詬病的一大方面。大部分業主覺得自己買虧了，資產縮水100多萬元，他們要求退房。項目相關負責人也初步答應全額退房，業主可以在10月16日、17日簽訂退房協議。

  退房事件爆發后，也引來了新業主參與到維權活動中。在銷售中心門口，一位聞訊而來的業主向記者抱怨：“自己買的房子跟樓盤國慶推出的個別低價房相比，相差100多萬元。雖然是特價房，但總價也不該相差那么多。”房價落差明顯，這也是多位業主對記者表示要向項目方面討個說法的主要原因。

  不過，10月17日過去，此前協商的簽訂退房協議未有結果。上述知情人士稱，退房事件似乎不了了之，平息了下來，要求退房的業主群這幾日并沒有太多交流。

  “我們現在沒有為任何一個業主辦理退房。”在接受記者采訪時，保利地產方面回應稱，“退房是特別大的事情，公司作為國企，不可能去做退房這樣的事情。雙方簽訂購房合同，不管是從情理上還是法律上，我們都不可能退房。不能因為價格的波動，就為業主退房，這是不可能的事情，這也是絕對不允許的。我們現在正在積極和業主溝通。”

  國慶促銷的特價房是此次退房事件的導火索。對此，保利地產方面稱，每年國慶公司都會推出一些優惠購房活動，價格比平時相對便宜，這也是在一個合情合理的范圍之內。

  “保利和光晨樾推出這些房價較低的房源，基本是一些滯銷的房子，并不好銷售，所以價格會比其他賣得好的房子要便宜一些。現在項目所有的房子在按正常的價格銷售。”保利地產方面表示。

  降價退房引發爭議

  “房子也是一種商品，商品的價格是根據價值來決定的。所以，購房者必須要放下房子只能漲價不能貶值的想法。”

  近期，關于業主因降價而維權或退房的消息在各地接連傳出，降價退房這一現象也在社會各界引發了廣泛討論。

  “房子也是一種商品，商品的價格是根據價值來決定的。所以，購房者必須要放下房子只能漲價不能貶值的想法。”蘇寧金融研究院特約研究員江瀚對記者表示，就像打破銀行的剛性兌付一樣，購房者也必須要打破房子只漲不跌的固定思維。

  同策研究院院長助理張宏偉告訴記者，房地產行業每一次市場調整期都有這種現象，買房的人應該有自己的理性判斷。從客觀的角度來看，購房者是自愿行為，也應該自己承擔責任。

  事實上，情理難以服眾之外，降價退房在法律層面也難以獲得支持。

  “房價波動是市場正常規律，業主想以房價下跌為由達到退房的目的很難實現。”廣東宏力律師事務所何雁英律師向記者指出，房屋買賣是一種市場交易行為，買賣雙方在自愿平等的情況下簽訂房屋買賣合同，對雙方均有法律約束力，雙方應嚴格全面履行各自的合同義務。

  何雁英律師稱，業主如果想要全額退款，則意味著要解除雙方簽訂的買賣合同。根據法律規定，合同解除有約定解除和法定解除兩種方式，業主與開發商所簽訂的房屋買賣合同一般都會有解除條款，但開發商不可能在合同中約定房價下跌業主有權解除合同退房的條款。而法定解除的情形中，也沒有規定房屋價格下跌任何一方均可據此有權解除合同。

  “因此，業主以房價下跌為由要求退房就沒有任何法律依據，如業主以此訴至法院也不會得到法院的支持。”何雁英律師表示。“另外，有一些業主購房時簽訂了雙合同，即房屋買賣合同和裝修合同，那么在這種情況下要求解除合同的，則應當在解除買賣合同的同時，解除裝修合同。”

  “廣州八成樓盤促銷降價”

  “現在廣州市場大約80%的樓盤出現了促銷降價，大部分降價幅度在10%以內。”

  廣州樓盤促銷降價走量，保利和光晨樾并非孤例。正值“金九銀十”期間，記者走訪多個區域了解到，多數樓盤均有一定程度的優惠，降價促銷幅度普遍在10%左右。

  位于南沙區黃閣板塊的保利南悅灣，均價介于2.1萬~2.3萬元/平方米之間。該樓盤國慶期間曾推出一口價單位，約為1.8萬元/平方米。銷售人員告訴記者，國慶過后仍有一定優惠力度，最低可到1.9萬元/平方米。

  增城區朱村板塊的萬科春風十里，近期開盤價約2.45萬元/平方米，國慶期間也曾推出了促銷活動，銷售人員對記者表示：“目前各房型均價在2.1萬~2.3萬元/平方米之間，價格視層高、位置和戶型而定，若要追求低價的話，最低可到2萬元/平方米左右。”

  “現在廣州市場大約80%的樓盤出現了促銷降價，大部分降價幅度在10%以內，很少樓盤會超過10%。剩下20%左右的樓盤雖然沒有降價，但房價也沒有明顯上升。”廣東中原地產項目部總經理黃韜向記者分析稱，廣州市場降價情況將會持續，成交量在10月依然沒有提升，市場觀望氛圍濃厚，降價情況預計將會持續到年底。

  “拿剛過去不久的國慶黃金周來說，包括10月1日之前幾天搶跑的樓盤在內，黃金周期間全市共有18個項目開盤加推，只有6個樓盤跟上一次開盤價格是持平的，而有10個樓盤的價格對比上一次開盤是下降的，降幅在500~3000元/平方米之間。”克而瑞廣州首席市場分析師肖文曉告訴記者，進入第四季度，廣州外圍區域價格松動已經很普遍，市中心樓盤降價的現象也有所擴散。

  肖文曉指出，降價范圍擴大，降價幅度加深，這是目前廣州樓市的趨勢，樓盤以價換量很有可能會是2018年第四季度的常態。

  廣州樓市房價降溫從國慶期間樓盤表現可見一斑。據廣州中原研究發展部提供的報告顯示，國慶假期，針對性調研的廣州42個項目價格與最近3個月持平（或變化幅度低于1%）的為25個，占調研總量的60%。5個項目售價低于6個月前，占總量的12%，讓利項目多集中在黃埔香雪、長嶺居等板塊，絕大部分項目以推出少量特價單位為主。

  房企資金回籠難題凸顯

  集體降價說明現在大部分房企資金流可能比較緊張，到了不容忽視的地步。

  縱觀整個行業，廣州降價僅是一個縮影，降價已經在全國市場逐漸蔓延。

  從“金九銀十”的成交數據來看，全國市場降溫趨勢較為明顯。克而瑞研究中心近日發布的報告顯示，9月份51個典型城市成交量為3476萬平方米，環比下降了7%。“銀十”（10月份）雖然尚未結束，但從國慶期間的周度數據來看，成交情況也不容樂觀，31個城市環比大降近七成跌至歷史低位，同比也下降了27%。

  上述報告還提到，國慶期間，多地樓盤都推出了不同程度的降價措施，最常見的方式自然是精裝改毛坯，或是將部分難于去化的產品以特價房的方式出售。

  克而瑞研究中心指出，以價換量本是房企營銷常用手段，但值此敏感時期，部分樓盤的降價促銷(精裝變毛坯而降價、位置不好或銷路不暢的特價房打折等)舉措引發了大范圍內的業主維權，更有甚者出現了打砸售樓處、拉橫幅等非理性行為。

  對于全國市場集體降價的現象，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示：“從當前此類房企的降價做法來看，還是屬于相對主動的降價，尤其是房地產當前確實進入一個供應增加的階段，不降價則容易流失客戶。資金方面吃緊等因素也容易倒逼房企降價。”

  張宏偉分析稱，現在降價在市場上確實已經比較普遍，主要是兩大原因造成的，一是資金層面緊張，融資渠道收縮，房企需要解決資金需求的問題，有回籠資金的需要；二是到年底了，有銷售目標需要回款，“在這樣一個節點上，尤其是現在一二線城市的各種樓市限制政策，導致房企回款非常慢，所以降價也比較普遍。”

  在江瀚看來，樓市降價是一個必然結果。他認為，隨著房企面對樓市下半場融資難的壓力逐漸增大，為了實現持續運行，很多樓盤的價格必須要經過一定的調整，從而需要迅速地將樓盤的周轉速度和周轉率提上來。如此，也就只能夠通過降價，或者說優惠促銷的形式提升銷量。

  同時，江瀚指出，集體降價說明現在大部分房企資金流可能比較緊張，到了不容忽視的地步。這種降價有時候并不能簡單當成房價的下降，有些房企通過取消精裝修及附帶產品，從而降低成本，主要是為了加快回籠資金，而非實際意義上的降價。

《電鰻快報》