富力地產(chǎn)權(quán)益土地儲備增加34%至5138萬平方米，權(quán)益可銷售資源約為6170億，并成為全球最大的豪 華酒店業(yè)主。
作為一家知名老牌地產(chǎn)商，從去年收購萬達酒店資產(chǎn)開始，沉寂數(shù)年的富力重回增長軌道，2017年超額完成了818.6億元的銷售收入。
在3月19日的業(yè)績會上，富力管理層提出，2018年的銷售目標是1300億，并首次提及了2020年實現(xiàn)3000億的目標。
“今年我們內(nèi)部還設(shè)定了一個1500億到1600億銷售目標的上線。”3月20日，富力地產(chǎn)董事長助理陳志濠接受21世紀經(jīng)濟報道記者專訪時透露，集團對今年的銷售非常有信心。
此外，2017年收購萬達酒店后，富力已成為全球最大的豪 華酒店業(yè)主。這成為富力在傳統(tǒng)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)之外的另一重身份，邁出了地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要一步。
陳志濠表示，經(jīng)歷了2017精彩的一年之后，富力地產(chǎn)已經(jīng)有了進一步做大規(guī)模的實力，2018年會是爆發(fā)的一年。
1300億背后的爆發(fā)
“去年富力的表現(xiàn)可以用‘精彩’來形容。”陳志濠在談及富力2017年的表現(xiàn)時表示。
這主要體現(xiàn)在兩個方面，一個是加快了資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，土地儲備規(guī)模大幅擴張；另一個則是收購萬達的酒店資產(chǎn)之后，富力成為世界最大的豪 華酒店業(yè)主。
根據(jù)富力地產(chǎn)財報，2017年富力地產(chǎn)新購入權(quán)益可售面積1811萬平方米，平均地價約為3200元／平方米，新增可銷售資源達到2560億；截至期末，富力地產(chǎn)的權(quán)益土地儲備增加34%至5138萬平方米，權(quán)益可銷售資源約為6170億。
土地儲備的大幅擴張，成為公司規(guī)模擴大的有力支撐。陳志濠表示，富力2017年新增土地面積約2000平方米，達到了行業(yè)中型公司的水平。
在大量土地儲備和可售貨源的基礎(chǔ)上，富力提出了2018年1300億、2020年3000億的銷售目標，力爭3年復合增長率達到54%。這是時隔三年后，富力再提千億，以及首次提及3000億。
此時，在陳志濠看來，金融體制和房地產(chǎn)調(diào)控機制之間的聯(lián)動、平衡相對于三年前更加靈活；而富力無論是土地儲備還是財務(wù)狀況，也都達到了有史以來的最強水平。
陳志濠表示，2018年會繼續(xù)擴大土儲，主要考慮通過收購來獲得土地，比如十億左右規(guī)模的地塊；收購不會特意指定一二線還是三四線城市，而是在全國范圍內(nèi)，從城市的經(jīng)濟水平、購買力來考慮地塊標的。
至于地價，“很多城市的地價已經(jīng)是四位數(shù)的水平，三位數(shù)的地方很少了”。在陳志濠看來，地塊過低的地方，銷售價格也會很低，這類地區(qū)沒有規(guī)模效益，也就不會有足夠利潤支撐公司進入。
此外，大幅增加的土地儲備離不開金融和資金支持。2017年，富力以多元化融資以支持收購土地儲備及酒店投 資業(yè)務(wù)的擴展。年內(nèi)，公司通過發(fā)行美元計價優(yōu)先票據(jù)、銀團融資貸款及商業(yè)貸款，獲得超過20億美元的離岸融資，并發(fā)行由中國銀行間市場交易商協(xié)會批準的20億元中期票據(jù)；此外亦取得超1200億元尚未動用的授信額度。
陳志濠認為，上市公司擁有的多元化融資渠道，將使上市房企比未上市的有更大機會，未來富力地產(chǎn)的機會越來越多。
收購萬達酒店的賬本
重回規(guī)模增長之外，富力地產(chǎn)在2017年更讓市場關(guān)注的是，以189.5億的代價買下萬達酒店資產(chǎn)包。
在陳志濠看來，對于萬達酒店資產(chǎn)的收購，非常“劃得來”。
在收購前，富力自己運營的酒店已有17個，以廣州的酒店為例，一個項目的地塊成本加上建安成本等在十億左右，但按照現(xiàn)在的地價和城市發(fā)展?jié)摿Γ@些項目已增值到了四五十億。
按此邏輯，富力地產(chǎn)購買萬達酒店資產(chǎn)花費了189.5億的代價，但也帶來了收益。在財報中，2017年富力的凈利潤達到了歷史新高的214.2億元，同比增長204%，其中來自收購萬達酒店資產(chǎn)帶來的一次性非經(jīng)常性收益就有131億，占了61.16%。
在項目重新評估價值后，富力地產(chǎn)的資產(chǎn)也隨之增加，而銀行等金融機構(gòu)基于此，也會在貸款和融資上給予一定的**或者支持，“一般而言，民營房企的資本金在幾百億左右，銀行會看資產(chǎn)結(jié)構(gòu)以及資本，從而選擇和公司進行合作的規(guī)模和方式。”
隨著資產(chǎn)的增厚和信用的提升，富力融資成本明顯下降。根據(jù)財報，2017年富力地產(chǎn)的整體融資成本較2016年下降113個基點至5.12%，其中境內(nèi)公司債和私募債利率為5.07%，與2016年的5.03%相差不多，而銀行借款平均利率則由2016年的5.52%下降至4.51%。
但另一方面，大規(guī)模的收購和擴張讓富力的凈負債率居高不下。財報顯示，截至去年末，富力地產(chǎn)的凈負債率與2017年中期相近，在行業(yè)中處于較高水平。
對此陳志濠表示，收購了那么多土地和萬達資產(chǎn)后，凈負債率相比中期并沒有大幅提升；目前的凈負債率有進一步降低的空間，未來會采取一些措施，比如把高利率的信托融資置換出來，從而在整體上優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。今日的富力已大不同往日。截至2018年1月初，富力已成為全球最大豪 華酒店業(yè)主，合共擁有88間已完工酒店及26,365間客房，以及17間在建及籌建中的酒店。
如此龐大規(guī)模酒店的運營是一個難題。“富力本身就有17個酒店項目，新增的資產(chǎn)并不是一個陌生的生意，以專業(yè)的方式做好酒店業(yè)務(wù)會有一定難度，但我們很有信心。”陳志濠表示，從NOP（歸屬于業(yè)主的現(xiàn)金流）來看，富力本身已有酒店項目大概正現(xiàn)金流3億元左右，加上收購的資產(chǎn)包，NOP在8億左右，按照每年25%左右的優(yōu)化，三年后的NOP會達到14億左右；富力地產(chǎn)的目標是2018年酒店業(yè)務(wù)收入增長至70億。
談及近期收購的萬達倫敦項目，陳志濠坦言，富力在資產(chǎn)收購上肯定會以國內(nèi)為主，海外資產(chǎn)只會占到很小一部分，如果萬達的其他資產(chǎn)或者是海外項目有合適的還是會留意。
展望2018年，陳志濠認為，在土地儲備的大幅增加以及萬達酒店項目的并入之后，這些資產(chǎn)將會支撐富力2018年的業(yè)績，“如果像形容2017年的‘精彩’一樣形容2018年，我現(xiàn)在想到的一個詞是‘爆發(fā)’。”
《電鰻快報》
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