1月23日，成都中心城區唯 一不 限購的青白江區迎來新年首拍，經過50分鐘的激烈競拍，最終恒大集團(03333.HK)以14.38億元總價競得，折畝價920萬元/畝，溢價率53%，刷新了青白江區土地成交單價最高紀錄。
這和數月前的成都土地市場相比，熱度明顯高出許多。2017年在當地負責土地拓展的某房企投 資部前員工顧元奇的印象中，調控以后，成都土地市場自2017年10月份以后開始有所降溫，一個明顯表現是土地溢價率下降，尤其是到了12月份，成都數宗土地流拍。“一是政府提高了起拍價，另外是企業的預期沒有此前那么強烈。而且12月份大房企有回款的壓力，不會投入那么多錢來拍地。”上述人士說。
但是到了2018年1月份，形勢開始有所變化，土地市場局部升溫之勢明顯。除了成都，近期蘇州、杭州、鄭州等城市的土地溢價率均保持在較高水平，甚至拍出了板塊地王和區域地王。
影響土地市場的最關鍵因素之一，就是房企的拿地積極性，對于大多數房企來說，積極補倉、擴充土地儲備是不二選擇。
“房企拿地的態度沒有轉變，有時候那些地不是不愿意去拿，而是拿不到。最近很多城市出讓的地塊，諸多限制性條件取消了，所以房企都會去搶地。”克而瑞分析師楊科偉說。
“地王”再現
1月9日，蘇州新年第一場土拍落下帷幕，本次土拍共出讓20宗地塊，含11宗宅地，兩日土拍共吸金167億元。
這次土拍還拍出了蘇州新地王。央企中鐵建以9.82億元摘得蘇地2017-WG-47號地塊，折合樓面地價43167元/平方米，溢價率為43.9%，較2017年蘇州最高樓面價高出近五成。
而就在2017年11月，蘇州也舉辦了一場大型土拍，8宗地塊中，最高樓面地價是15145元/平方米，五幅地塊均為底價成交，其余地塊的溢價率也相對較低，最高溢價率僅為22%。
相比兩次土拍，一個明顯的區別是2017年11月的蘇州土拍設置了較高的門檻，造成很多房企連競拍資格都沒有。以當時中糧拿下的蘇地2017-WG-39號地塊為例，該地塊要求配建公交首末站、公共停車場、不小于13萬平方米的商業綜合體、變電站，并且商業綜合體不可分割銷售和分割轉讓，還要求競買人或其實際控制人必須3年為世界500強企業(以《財富》雜志公布榜單為準)，多數房企不滿足上述拿地條件。
“前段時間有些城市個別地塊底價成交，更多是一種定向出讓或者出讓條件特別苛刻，最近成交的地塊，很多限制性的條件和門檻取消了，所以導致溢價率的上升。另外即便是底價出讓，相比同區域之前的出讓價，起拍價也還是要高不少。”在楊科偉看來，整體而言土地市場從2017年以來就從未降溫過。
杭州開年以來的兩場大型土拍，同樣熱度不減。1月12日，杭州主城區2018年第二場土地網拍落幕，出讓地塊7宗，吸金115.2億元。從這次土拍結果看，四宗宅地均刷新所在板塊的最高樓面價或最高自持比例紀錄。
好地網的數據顯示，2018年1月杭州主城區成交了19宗地塊，成交金額325.55億元，樓面均價17658元/平方米，平均溢價率50.06%。這一成交金額創下了杭州歷年一月份新高。
鄭州的土拍同樣受到房企的追捧。1月22日，鄭州南龍湖出讓五宗住宅用地，這次土拍還未拍就受到了較為廣泛的關注。“這幾塊地全部不限價、不熔斷，很容易就會拍出高價地。”鄭州當地一不具名的業內人士透露，南龍湖地塊吸引了正商、建業、碧桂園、金科、保利、雅居樂、華潤、萬科、中駿、新城、龍湖、華夏幸福等大中型房企。
當天拍賣現場，五宗住宅用地均遭遇“車輪戰”，其中鄭政新鄭出(2017)6號、8號宗地更是歷經400多輪報價，最終這五宗住宅用地折合平均樓面價已突破每平方米7000元，創下區域價格新高。
中原地產研究中心統計數據顯示，1月中上旬，全國熱點城市延續了2017年土地成交熱度，土地成交額高企，其中50大熱點城市賣地金額高達2609億元，最高的杭州賣地341億元，其次北京324億元，蘇州179億元。
房企：積極補倉、心態謹慎
“雖然一二線城市調控政策嚴格，但對于房企來說，為了加大銷售額，依然會集中拿地。”中原地產首席分析師張大偉認為，土地成交熱度不減，主要原因在于房企對住宅類地塊的拿地積極性高漲。
房企的積極性，歸根到底在于對規模的渴求。2017年諸多中型房企都提出了千億目標，在這種大勢下，大量拿地成了房企的必然選擇。其中，諸多龍頭房企和謀求高速擴張的50強以內的房企，成了拿地主力軍。
近日，閩系房企融僑集團也首次對外提出了千億計劃。融僑集團首席**官鄭偉公開表示，融僑計劃到2020年實現千億合約銷售額，首先就是擴大布局，提出“3+5+X”的架構——三大區域，五大**城市以及機會型城市，其中三大區域包括融僑的大本營福州區域，華東和華南;華東區域以上海、南京、杭州為中心，輻射周邊的衛星城和城市近郊;華南以廣州為中心，輻射周邊。五個二線城市指天津、合肥、鄭州、武漢、閩南。
過去兩個月鄭偉去了廣州深圳五次，也考察過周邊的佛山、惠州等城市，為公司未來進入珠三角做準備，“千億規模是以后兩到三年的門檻，這是行業內的普遍共識。接下來兩到三年里面，一個企業如果沒有達到千億規模，應該說他存在出局的可能性，或者是以后只能做一些小事，在整個行業里面沒有太大的話語權。”鄭偉說。
2017年目標500億元銷售額的中駿置業，也計劃加大土地儲備。中駿置業副總裁王勐表示，中駿2017年的土地儲備貨值超過了千億，接下來會堅持多渠道獲取土地，“其實從2017年的角度來說，我們已經進行了提速，2018、2019年，我們覺得土地市場會相對來說趨于理性，這也是中駿未來的機會。因此2018、2019年我們會根據市場的情況、公司財務情況擇機考慮加大土地儲備。”
但是，對于規模更小的中小型房企來說，在土地市場的日子要更難過一些。他們同樣急于擴充土地儲備，但往往失望而歸，或者要付出更大的代價。
對于這一點，顧元奇深有體會。他此前所在的房企規模較小，2017年拿了5塊地，但全是地王項目，今后的運營壓力十分大。他所在的**部曾經在環上海區域看遍了土地，參與了多場土拍，但幾乎沒有成功過，“每次我們都是舉牌舉到最后一個的企業，到最后我們算下來都是虧本的，但是實力更強的無所謂。”
顧元奇認為，土地市場的高溫是不可持續的，尤其是招拍掛市場，企業應該更加謹慎，“招拍掛市場只會越來越難，一個是起拍價高，另外是企業拿到地的概率越來越小。通過產業導入的方式和地方政府談判，或者走并購的道路，我覺得這會是未來的趨勢。”
楊科偉同樣認為，由于企業急于擴大規模，土地市場的熱度至少會維持到今年三季度，但是隨著融資渠道的收緊以及企業自身資金壓力的加大，長期來看土地市場的熱度是否能持續還是未知數。“房企資金壓力逐漸出現，雖然整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優質地塊的積極性降低。”張大偉判斷說。
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